Япония — это не только древняя история, культура, экзотика в восточно-азиатских тонах, но и площадка для реализации своих инвестиционных идей. С этой точки зрения стоит обратить внимание на рынок недвижимости. Он славится своими ценами: они настолько высоки, что сами японцы чаще предпочитают недвижимость арендовать, чем покупать. Но даже несмотря на заоблачные цены здесь можно найти интересные варианты для вложения своих собственных средств.

Ассоциации, которые возникают у нас в связи с Японией, весьма разнообразны: цветущая сакура, национальная кухня, чайная церемония, страна восходящего солнца, традиции, духовность, кимоно, самураи, гейши. Это далеко не полный список. Как бы то ни было, в нашем представлении эта страна наполнена восточно-азиатским колоритом и для нас она — своего рода экзотика. Именно этим Япония и подкупила, вызвала интерес. Захотелось взглянуть на неё с инвестиционной точки зрения.

Поиск нужной информации не занял много времени по сравнению с Австралией. Однако здесь были свои нюансы. Международные агентства недвижимости, занимающиеся японской недвижимостью, есть, как и в самой Японии, так и в России. Однако у нас в стране она не в приоритете: не все крупные компании занимаются этим направлением. Но это не значит, что если кто-то надумает обзавестись домиком, квартиркой или апартаментами, то он не найдёт куда обратиться. Судя по информации с сайтов различных агентств недвижимости, консультанты помогут подобрать варианты на любой вкус и цвет. Что касается вопросов купли-продажи, то они намного охотней и быстрей пойдут на контакт, чем просто по вопросу консультации или комментария. Так что ждать потенциальным клиентам долго не придётся.

Первая среди равных

Первое, что нужно знать о японском рынке недвижимости, то, что купить на нём что-либо сможет далеко не каждый. Она считается одной из самых дорогих в мире. Международное агентство недвижимости «Savills» составило рейтинг сделок с жильём из расчёта самых дорогих по стоимости за квадратный метр. Первое место в рейтинге занял дом, проданный на улице Kensington Palace Gardens в Лондоне, где за каждый квадратный метр пришлось выложить по 142,3 тыс. долларов. На втором месте оказался особняк, приобретённый в элитном районе Гонконга Deep Water Bay Road по цене 140,5 тыс. долларов за метр. Покупка квартиры в Токио расположилась на четвёртом месте. За квадратный метр в ней покупатель заплатил 85,3 тыс. долларов.

А по данным консалтинговой компании «Mercer Human Resource Consulting», 3 самых крупных японских города вошли в топ-10 рейтинга самых дорогих городов мира. При составлении рейтинга учитывалась стоимость 200 различных жизненно необходимых товаров и услуг, среди которых продукты питания, одежда, расходы на проезд в транспорте, стоимость аренды жилья и траты на развлечения/досуг. Самым дорогим по этим показателям оказалась столица Японии — Токио. Третью строчку заняла Осака, а на десятом месте расположилась Нагоя. Также в топ-10 попали Луанда (2-е место), Москва (4-е), Женева (5-е), Цюрих (6-е), Сингапур (7-е), Нджамена (8-е), Гонконг (9-е).

Теперь непосредственно стоит ознакомиться с ситуацией на рынке недвижимости и его ценами. «В международном масштабе Япония стабильно входит в десятку ключевых рынков коммерческой недвижимости. При этом в Азиатско-Тихоокеанском регионе она делит лидирующую позицию с Китаем. Объём инвестиций в японскую коммерческую недвижимость в разные годы может колебаться от 20 до 50 и более млрд. долларов, что позволяет стране стабильно входить по данному показателю в пятёрку общемировых лидеров. Также Япония лидирует по ставкам аренды, с завидной периодичностью занимая первые места по размеру арендных ставок в различных сегментах коммерческой недвижимости. Например, в I квартале 2011 года Токио характеризовался наиболее высокой средней ставкой аренды складов в размере 239 долларов за квадратный метр. А в одном из кварталов 2009 года японская столица лидировала в мире по стоимости аренды офисов, которые сдавались в городе в среднем по цене в $1976 за кв. метр в год», — рассказывает президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock» Станислав Зингель. По его словам, рынок коммерческой недвижимости Японии характеризуется существенной дифференциацией ключевых показателей. К примеру, объём инвестиций на нём может троекратно изменяться в годовой амплитуде. Если не принимать во внимание среднесрочное колебание показателей, то можно говорить о стабильности японского рынка коммерческой недвижимости при однозначной ограниченности возможностей дальнейшего развития. При этом ряд факторов, подобных аварии на АЭС «Фукусима-1», ограниченности ресурсов (глинозёмов), торговым войнам с Китаем из-за территориальных споров, создают угрозу стабильности показателей и угрожают возникновением рецессии. Как бы то ни было, но с инвестиционной точки зрения рынок коммерческой недвижимости в Японии выглядит более аппетитно, чем рынок жилой.

«Последние годы японский рынок жилой недвижимости демонстрирует нисходящий тренд. Так, с 2008 по 2012 год средняя общенациональная стоимость жилья в стране сократилась на 17,5%. На этом фоне стоимость земли для жилищного строительства снизилась с 1993 года более чем на 50%, и продолжает демонстрировать нисходящий тренд. Продажи земельных участков сократились с 2004 года в 2,5 раза. При этом объёмы строительства жилья снизились с 1990 года в 2 раза. В контексте вышеперечисленных факторов жилой рынок не обладает инвестиционной привлекательностью в среднесрочной перспективе», — отмечает Станислав Зингель.

Сделки с приличной «нагрузкой»

Прежде чем входить на тот или иной рынок японской недвижимости стоит узнать об особенностях оформления сделок. Для начала стоит ознакомиться с процедурой оформления сделки купли-продажи. Поиск и подбор объекта осуществляется через агентство недвижимости. Кстати, при выборе объекта стоит учитывать не только его стоимость, но и дополнительные расходы, которые придётся понести в связи с его приобретением. По данным компании «Japandom», список таких расходов состоит из 5 пунктов, среди которых гербовый сбор, услуги нотариуса, регистрационный налог, налог на недвижимость, комиссионные брокера. Если говорить об их конкретном денежном эквиваленте, то сумма гербового сбора определяется по дифференцированным ставкам и зависит от суммы сделки. К примеру, если сумма сделки укладывается в пределах от 10 млн. до 50 млн. йен, то стоимость гербовой марки составит 15000 йен; а если от 50 млн. до 100 млн. йен, то — 45000 йен. В зависимости от условий сделки её нотариальное удостоверение обойдётся от 100000 до 200000 йен. Если приобретается земельный участок с постройкой для проживания на нём, то регистрационный налог составит 1 — 2% от инвентаризационной стоимости земельного участка и 2% от инвентаризационной стоимости строения. В этом случае налог на недвижимость будет варьироваться от 3 до 4% от инвентаризационной стоимости земельного участка и строения. Брокерские комиссионные складываются из  3,15% от суммы сделки и 63000 йен. Что ж, после того, как решение о покупке недвижимости принято, определяется способ заключения договора купли-продажи. Подписание договора осуществляется при обязательном присутствии 5 лиц: нотариуса, продавца, представителя продавца из агентства недвижимости, покупателя, представителя покупателя — также из агентства.

Теперь несколько слов о том, как проводится процедура аренды офисных и жилых помещений. Как и в случае покупки, поиском и подбором занимаются агентства недвижимости. По информации Министерства экономического развития РФ, при снятии в аренду жилых и офисных помещений необходимо осуществить ряд взносов: страховой взнос или залог («shiki-kin»), подарочный взнос владельцу помещений («rei-kin») и комиссионное вознаграждение риэлтору («shyukai-ryo»). В итоге общая стоимость первоначальных затрат будет эквивалентна сумме его 5 — 6 месячной ренты. При заключении договора должен обязательно присутствовать гарант. «Страховой взнос или залог представляет собой сумму в виде депозита сразу за 2 месяца. Подарочный взнос или „благодарность“ выплачивается арендодателю в размере стоимости ещё одного месяца. Риэлторская компания, которая подыскивала недвижимость, берёт 100% комиссию за свои услуги. Аренду в Японии полагается платить сразу за 5 — 6 месяцев вперёд. Ещё одна статья расходов — гарант. Это может быть человек или компания, расположенная на территории Японии. В случае если арендатор чего-то не заплатит, то гарант берёт его платёжные обязательства на себя. Наличие гаранта — обязательное условие. До недавнего времени найти его было довольно сложно, но сейчас появились официальные компании, выступающие гарантами — по аналогии со страховыми компаниями в России. За свои услуги они также берут 100% арендной ставки», — поясняет брокер агентства недвижимости «Century 21 Камакура» Андрей Баранов.

«При аренде жилья в Японии арендатор зачастую обязан страховать снимаемую недвижимость. Разумеется, данное правило действует лишь при официально заключаемых договорах аренды. Стоимость страховки обычно начинается от 150 долларов в год, однако заключаться она может на несколько лет вперёд. Вследствие чего очень важно, чтобы договор страхования совпадал по срокам с договором аренды, — дополняет Станислав Зингель. — Одновременно с авансовыми платежами в Японии практикуется взимание залоговых платежей (депозитов) в счёт последних месяцев аренды. Причём в случае необходимости компенсации ущерба арендодатель будет использовать именно этот депозит. С учётом языкового барьера лучше выбирать ЖК, персонал которых может изъясняться на английском. Не лишним будет узнать пути эвакуации в случае землетрясения. Также необходимо выяснить, включены ли коммунальные услуги в общую стоимость аренды». Наш эксперт также рекомендует обратить внимание на возможность и согласие риэлтора урегулировать возникающие споры между арендатором и арендодателем. Существующие в данной сфере конфликты в Японии обычно разрешают именно посредники. Решение споров через суд бывает крайне редко. Также Станислав Зингель советует использовать стандартные договоры аренды, разработанные правительством Японии. «Применение данных договоров снижает риски, так как именно официальные контракты максимально прозрачно трактуют отношения сторон заключающих сделку. По ним же накоплен обширный опыт урегулирования конфликтов», — уточняет он.

Инвестиции — не для всех?

Справочная информация о сделках будет как раз кстати при инвестиционном поиске «лакомого куска пирога». С этой точки зрения наиболее интересны варианты предложений, встречающиеся на рынке коммерческой недвижимости. «Наиболее активно инвесторы вкладывают средства в офисную недвижимость, характеризуемую максимальными ставками доходности на территории Японии. Причём на Токио приходится около 30% инвестиций в коммерческую недвижимость страны. Ещё по 15% и 9% — на города Осака и Нагоя. Доходность офисной недвижимости в Токио составляет около 6%, в то время как жилая недвижимость там приносит 5,5% годового дохода. В свою очередь, объекты торговой недвижимости в Токио в среднем генерируют доходность в размере 4,6%, — сообщает Станислав Зингель. — В качестве частного примера реализуемой коммерческой недвижимости можно рассмотреть мини-отель, расположенный в префектуре Нагано на горнолыжном курорте Хакуба. Гостиница, реализуемая за $575000, содержит 15 двух-четырёхместных номеров, жилые помещения для персонала, кафе, музыкальный холл, гараж, автономную систему отопления и даже двухгодичный запас дров для барбекю. Частным примером жилья является квартира-студия в городе Фукуока. Жильё площадью в 18 кв. метров реализуется за $29000. Квартира сдаётся в аренду одному и тому же арендатору с 2007 года и генерирует ежегодный доход в размере 12,5% годовых».

Тем не менее, Станислав Зингель советует крупным инвесторам обратить внимание на офисную и торговую недвижимость в Токио. Для столицы Японии характерна наибольшая концентрация крупнейших мировых компаний, а также наилучшее сочетание роста ВВП и численности населения среди всех мировых столиц. Инвесторам, обладающим более скромными возможностями, стоит присмотреться к менее крупным, периферийным городам Японии. «В плане инвестиций, с моей точки зрения, интересны, в первую очередь, Токио и Осака — промышленные центры, где сконцентрирован основной капитал и коммерция. В частности, традиционно очень много иностранцев в Осаке, — считает Андрей Баранов. — Нерезиденты Японии могут купить там любую недвижимость. Но деньги придётся везти с собой: кредит иностранцу там никто никогда не даст. Для оформления кредита необходимо получить вид на жительство. А для этого придётся либо прожить в Японии 10 лет, либо вступить в брак с гражданином Японии».

Что касается вариантов с жилой недвижимостью, то эксперту они не кажутся столь привлекательными. «Квартира площадью в 50 — 60 кв. метров в центре Токио стоит примерно 600000 долларов. Однако насколько могут быть интересны инвестиции в жилую недвижимость Японии? Мне кажется, что не очень, поскольку за последние годы рост цен — нулевой, — предполагает Андрей Баранов. — Цены на аренду и на продажу — из года в год не меняются. Японцы хотят инфляции у себя, и если им удастся добиться инфляции хотя бы в 2%, то, может быть, цены на недвижимость и подрастут. Ещё один фактор, не дающий расти стоимости недвижимости — это уменьшение численности населения. Но, опять же, если в Японию хлынут китайцы, то цены на жильё поползут вверх».

Аренда — для каждого?

Впрочем, списывать со счетов рынок жилой недвижимости в целом, и как вариант покупку или аренду жилья — в частности, не стоит. Может, кто-то захочет приобрести здесь «домик в деревне», а кто-то решит этот самый «домик» сдавать в аренду. На счёт большой материальной выгоды от реализации второго варианта — спорный вопрос, но вот желающие воспользоваться предложением со стороны местного населения точно будут. Как показывает практика, многие японцы охотней соглашаются арендовать жильё, чем тратить свои сбережения на его покупку. Цена на покупку жилой недвижимости высока даже по их меркам. Поэтому вариант сдачи в аренду недвижимости для местного населения — не исключается. Однако не все схемы удастся приспособить к японской действительности. Если в некоторых странах, особенно в европейских, практикуется вариант покупки квартиры «для себя» и её последующей сдачи в аренду (при этом в перерывах между съёмами жилья арендодатель в ней сам может проживать), то для Японии он не подойдёт. Также как и схема с субарендой. «Обе схемы в стране восходящего солнца не получили широкого распространения. Обуславливается это тем, что в большой восьмёрке (G8) Япония характеризуется наиболее трудными условиями для проживания иностранцев. Вследствие этого количество частных инвесторов, вкладывающих в японскую недвижимость, крайне невелико. Практически все вложения осуществляются коммерческими структурами, чья инвестиционная стратегия не предусматривает подобного рода заработков. Помимо этого субаренда в Японии запрещается в большинстве заключаемых договоров аренды. Обуславливается это общим дефицитом жилья», — разъясняет ситуацию Станислав Зингель.

Какой бы вариант аренды ни приглянулся, с ценами на рынке аренды жилья и факторами ценообразования ознакомиться не помешает. «Стоимость квартир зависит от расположения в городе и близости к станциям метро или наземного электропоезда. Второй важный фактор — возраст здания, этажность, его эстетика и состояние. В любом европейском городе существует понятие ансамбля. В Японии же улицы выглядят как разношёрстный набор зданий: дома здесь встречаются узкие, тесные, странные и страшные, практически наползающие друг на друга, несочетаемые. Поэтому в пределах одного района можно найти существенно низкую арендную ставку в ужасных домах и довольно высокую, но в красивых, приятных новых зданиях. Если говорить о Токио, то стоимость аренды квартиры варьируется здесь от 1500 до 20000 долларов в месяц. Причём это будут квартиры для иностранцев, т.е. качественные, в европейском стиле. Если говорить о простых квартирах, то стоимость аренды в них составит 1500 — 2500 долларов в месяц. Стандартная квартира площадью 45 кв. метров обойдётся в $2500», — информирует Андрей Баранов.

Недвижимость Токио не зря зачастую ставится в пример — это самое популярное направление. «Наибольшей ёмкостью и активностью, безусловно, характеризуется рынок недвижимости Токио, — подтверждает Станислав Зингель. — На территории Токио наибольшим спросом пользуются квартиры в районах Banjo, Kojimachi, Aoyama, Harajuku, Shirokane, Azabu, Roppongi, Takanawa, Omotesando, Hiroo, Daikanyama, Ebisu, Shooto и Yoyogi-Uehara. Особенностью рынка аренды города является то, что наибольшей доходностью отличаются либо малогабаритные квартиры площадью до 45 кв. метров, либо большие апартаменты площадью более 200 кв. метров. По сравнению с другими типами жилья их уровень доходности выше на 0,5 — 2%». По словам специалиста, на рынке жилья Токио действуют всё те же нюансы, что и в других мировых столицах. В данном контексте речь идёт о расположении жилья вблизи станций метро, крупных бизнес-центров, водоёмов и парков. Эти нюансы позволяют увеличить стоимость аренды и доходность жилья.

В качестве небольшого примера-зарисовки можно рассмотреть варианты аренды для бюджетов с разными возможностями. Начнём с «мини». «По данным 2012 года, дешевле всего в Большом Токио сдавалась в аренду квартира-студия в районе Palazetto Mikawashima. Использование жилья площадью в 18 кв. метров оценивалось арендодателями в 550 долларов в месяц. Причём данный уровень цен озвучивали с учётом стоимости коммунальных услуг. Сама квартира оснащена системой кондиционирования и отопления. В жилье имеется санузел, но он без ванны и душевой. Душ располагается в помещении общего доступа и предназначен для совместного использования жильцами этажа, на котором располагается квартира. Помимо этого в доме располагается общественная прачечная. Вблизи дома проходит линия скоростного трамвая Arakawa Line и ветка пригородного железнодорожного сообщения JR Joban», — приводит пример Станислав Зингель.

Есть вариант и из серии «макси». По словам эксперта к нему относится однокомнатная квартира в элитном жилищном комплексе Izumi Garden Residence в квартале Ropponogi района Minato. «Стоимость аренды квартиры составляет 11000 долларов в месяц. Квартира обладает площадью в 183 кв. метра. Жильё оснащено элитной мебелью и всей необходимой бытовой техникой. Помимо этого из больших окон жилья открывается панорамный вид на Токио. Квартира находится в 32-этажном здании, оснащённом системой контроля вибрации и предупреждения землетрясения. Для жильцов комплекса созданы велосипедные, мотоциклетные и автомобильные парковки. Обслуживающий персонал комплекса свободно владеет английским языком. В здании располагается картинная галерея, спортивный клуб и элитные бутики. Помимо этого небоскрёб находится под круглосуточной охраной и оснащён системой видеонаблюдения и сигнализации. Изюминкой жилищного комплекса является отдельный вход на станцию метро Ropponogi-Itchome, линии метрополитена Nanboku Lyne. Также в 6 минутах пешей доступности от ЖК находится ещё одна станция метро Kamiyacho, относящаяся к линии метрополитена Hibiya Lyne», — иллюстрирует Станислав Зингель.

Напоследок стоит заметить, что хоть рынок японской недвижимости и не для всех, но «попробовать на вкус» его может каждый. И если не с инвестиционной точки зрения, то хотя бы с позиции простого туриста, который захотел поближе узнать культуру и особенности страны восходящего солнца, а заодно и провести в ней какое-то время.

Светлана Башурина

Share this post for your friends:

Friend me: