Чем привлекают нас дальние страны? Своим жизненным укладом, культурой, своеобразием, экзотикой, красотой природы. Всё это найдётся и в Австралии. Однако она может быть интересна не только с точки зрения путешественника, но и с точки зрения инвестора. Главное хорошенько покопаться в теме и отыскать интересные варианты для вложения своих честно заработанных.

Интерес к Австралии возник не на ровном месте. Одна моя знакомая-путешественница не так давно совершила поездку в эту страну и рассказала о своих приключениях у себя в ЖЖ. Сам факт путешествия по столь далёкой от нас стране подбросил идею для материала.

Любителям экзотических инвестиций, связанных с недвижимостью не обязательно искать варианты только в азиатских странах. Можно найти нечто уникальное и среди стран англоговорящего образца. Под такое определение как раз подпадает Австралия. А в том, что вопросы, связанные с недвижимостью «зелёного континента», носят экзотический характер, пришлось убедиться за время подготовки материала. Как оказалось, экспертов, готовых прокомментировать данную тематику, можно пересчитать по пальцам одной руки: в России австралийской недвижимостью практически никто не занимается, а в Австралии — специалисты все в работе и у них нет практически свободного времени. С теми, у кого нашлось время для общения, интернет-журнал «Деньги и Карьера» расскажет об особенностях инвестиций в этом уголке Земли.

Почему именно она?

Чем же может привлечь нас Австралия? Причин может быть несколько. Она занимает одно из ведущих мест среди других стран по уровню жизни. К примеру, в последнем рейтинге 100 лучших стран мира, составленном журналом «Newsweek» Австралия занимает 4-е место. Такая высокая позиция — сводный результат нескольких показателей, по которым «зелёный континент» по уровню образования занимает 13-е место, по качеству жизни и динамике развития экономики — 6-е место, по здоровью — 3-е место, по политической обстановке — 9-е место. Также она занимает вторую строчку в рейтинге прозрачности мировых рынков недвижимости и в индексе развития человеческого потенциала.

Высокий уровень жизни характерен не только для всей страны в целом, но и для отдельно взятых её городов. Так, в рейтинге лучших городов мира для проживания, составленном аналитической компанией «Economist Intelligence Unit» по итогам 2011 года, попало несколько городов из Австралии. Сам рейтинг составлялся на основе данных 140 городов из разных стран мира, где эксперты оценивали качество жизни. Оно определялось по 30 параметрам, в числе которых значится образование,  здравоохранение, состояние окружающей среды, разнообразие культурной жизни, социальная стабильность, безопасность, развитость инфраструктуры, доступность товаров и услуг. В десятку лучших вошли четыре австралийских города: Мельбурн (3-е место), Сидней (7-е место), Перт (8-е место), Аделаида (9-е место).

По мнению специалиста по зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс-Недвижимость» Ларисы Гордеевой, есть 6 причин, по которым на Австралию стоит обратить внимание. «Во-первых, тем, что она совсем не так далеко находится, как кажется. Из Москвы в любой крупный город Австралии можно долететь всего с одной пересадкой в Сингапуре. Во-вторых, конечно, климат. Благодатный морской климат позволяет здесь наслаждаться жизнью в любое время года. В-третьих, это — безопасность жизни. В-четвёртых, лояльная иммиграционная государственная политика. В-пятых, ведение бизнеса в Австралии — это гарантии безопасности и стабильности. В-шестых, система образования в Австралии соответствует мировым стандартам», — считает она. Эти и многие другие факторы, по словам эксперта, способствуют постоянному притоку жителей в Австралию, что закономерно, в свою очередь, вызывает растущий спрос на недвижимость.

Разведка «местности»

Всё это звучит заманчиво и оптимистично, но прежде, чем бросаться в омут с головой, нужно разобраться в существующей ситуации на рынке, разложить всё по полочкам. Есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание. Самый первый заключается в том, насколько популярен и востребован рынок австралийской недвижимости среди россиян. «На сегодняшний день рынок зарубежной недвижимости находится в некотором застое. Даже такие традиционные направления, как Болгария, Черногория и Испания, упали по продажам. Возможно, сказывается европейский кризис. Австралия всегда была тяжёлым рынком по продажам, хотя определённый рост в последние годы прослеживается. Это связано и со стабилизацией экономики в России и росте доходов наших граждан. Сейчас уже многие задумываются о том, что детей можно обучать не только в наших вузах, но и в вузах других стран. К примеру, есть выбор среди европейских учебных заведений, а также в заведениях Австралии и Новой Зеландии, которые в учебных рейтингах западных стран находятся на достаточно высоких позициях», — рассказывает управляющий «Агентства зарубежной недвижимости JRM» Руслан Яфаров. 

«Австралийский рынок недвижимости стал популярен для россиян примерно с 2000 — 2002 года. Спрос заметно сократился в кризисные времена, но сейчас всё идёт по нарастающей: мы получаем большое количество запросов, как по коммерческой, так и по жилой недвижимости. Запросы идут из Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Владивостока и других городов. На различный бюджет. Кто-то покупает строго на инвестиции, кто-то планирует переехать в Австралию на пенсию, кто-то привозит своих детей на учёбу. Страна надёжная, спокойная, стабильная. Прежде чем работать здесь, я пролетела и Америку, и Европу, и Азию. Лучше Австралии страны не нашла нигде», — продолжает президент компании «CHIIF Worldwide Pty.Ltd» Наталья Нигей. «С точки зрения инвестирования наиболее популярны варианты в крупных городах, которых многих интересуют для перспективы ПМЖ и работы. В последнее время также усилился спрос на объекты бизнеса и покупки ферм», — дополняет Руслан Яфаров. По его словам, это связано с тем, что в Австралии достаточно стабильное налогообложение и политическая ситуация и более привлекательное иммиграционное законодательство, которое привлекает инвесторов.

Второй момент связан с самой обстановкой на рынке австралийской недвижимости, сложившимся уровнем цен и дальнейшими перспективами развития. Тут без статистической зарисовки не обойтись. Она свидетельствует о том, что недвижимость Австралии пользуется немалым спросом у иностранных граждан. «В 2011 году нерезиденты потратили $41,5 млрд. на приобретение объектов недвижимости в стране, при этом доля россиян составила $245 млн., — сообщает Лариса Гордеева. — Самым популярным регионом считается город Голд Кост. Это крупный туристический центр водного туризма. Два года назад на покупку квартир в этом регионе российские граждане потратили 32,3 млн. долларов. В среднем по Голд Кост цена недвижимости за последние 5 лет ежегодно росла на 10%, достигая в отдельных районах отметки в 30% годового роста». Если же брать в расчёт какие-то конкретные данные этого года, то, по словам эксперта, цены на недвижимость в крупных городах Австралии за май снизились в среднем на 1,4%, а в годовом исчислении спад составил 5,3%. Наибольшее падение цен было зафиксировано в Мельбурне, где за месяц цена на дома и квартиры снизилась на 2,7%. А вот в Аделаиде, наоборот, квадратные метры прибавили к своей стоимости в среднем на 1,2%. В целом, по данным аналитиков компании «Rismark», снижение цен сильнее всего отразилось на сегменте элитного жилья. За год недвижимость премиум-класса подешевела на 6,1%, против 1,5% на объектах эконом-класса.

Стоит обратить внимание также и на ситуацию вокруг аренды жилой недвижимости. По прогнозам национального банка Австралии, арендные ставки в 2011 году увеличились на 3,5%, а в некоторых регионах и до 4,6%, при этом рост был очень устойчивым. По словам Ларисы Гордеевой, чаще всего арендаторы для съёма жилья выбирали направление крайнего юго-запада (включая Перт), крайнего юго-востока (включая Сидней, Канберру, Мельбурн  и Аделаиду) и крайнего севера (город Дарвин). Самой дорогой оказалась аренда в Сиднее, где стоимость недельного проживания колебалась от $483 до $522. В 2012 году рост арендной платы продолжился. По данным бюро статистики Австралии, он составил 4 — 5%. Ведущие эксперты уверены, что сектор аренды очень сильно выделяется на фоне снижающихся цен на недвижимость. «Только за второй квартал 2012 года средняя месячная плата за аренду дома в Австралии увеличилась на 0,7%, в то время как стоимость месячной аренды квартиры подскочила на 2,5%. К примеру, во втором квартале 2012 года арендные ставки для квартир в Сиднее значительно увеличились, практически догнав по цене стоимость аренды дома, которая обычно бывает выше. Средняя недельная плата за квартиры выросла на 4,4%, достигнув $490. Стоимость аренды дома продолжает „дрейфовать“ в районе $500», — комментирует Лариса Гордеева. Кстати, проявляется интерес к квартирам по-разному. В Брисбене, по её словам, за квартал арендные ставки снизились на 1,4%. Средняя еженедельная стоимость аренды здесь составляет $360 для квартир и $380 для домов. В Мельбурне эти показатели держатся на уровне $350 и $360, соответственно. В Аделаиде стоимость аренды дома выросла на 1,2%, а в Дарвине подорожала аренда всех типов жилья. В целом же по стране показатели выглядят однородно.

Подводя итог ситуации на рынке недвижимости в целом, Лариса Гордеева отмечает, что спрос на рынке жилой недвижимости в ближайшие 2 года будет расти. «Сейчас идеальное время для покупки недвижимости в Австралии. Понижение процентных ставок по ипотечным кредитам, произошедшее в конце 2011 года, только начинает стимулировать рынок жилья, поэтому сейчас может быть прекрасное время для покупки недвижимости до того, как спрос и цены начали расти вверх. Кроме того, инвесторы оказались в выгодной ситуации повышенного спроса и постоянного дохода от аренды. Эта ситуация сохранится в связи с продолжающимся несоответствием между предложением и спросом на жилые помещения», — подчёркивает она.

Ну и наконец, третий подразумевает выбор того инвестиционного варианта с недвижимостью, который больше нравится. Но для начала её нужно купить. Особого труда это не составит: процедура приобретения недвижимости в Австралии очень проста. По данным компании «ЕвроЛот», после выбора объекта необходимо внести аванс в размере 10% от стоимости, затем заключить договор купли-продажи. Получив свидетельство о собственности и выплатив оставшуюся сумму, можно вступать в законное владение недвижимостью. При этом сделка заключается  при непосредственном участии адвоката. В среднем расходы на покупку недвижимости составляют порядка 10000 австралийских долларов (около 6000 евро), сумма зависит от стоимости объекта. Кстати, ещё один немаловажный момент: если недвижимость приобретается с инвестиционной целью, то на это требуется получить согласие от «Наблюдательного совета по иностранным инвестициям» (FIRB), которое должно быть официально оформлено.

Есть из чего выбрать...

Итак, существует три направления инвестиций в австралийскую недвижимость. Первое — сдача в аренду жилой недвижимости. По мнению специалистов, доходность от неё может составлять от 5 до 7% в год, при этом нужно учитывать, что рост цен на недвижимость может подниматься до отметки в 8% в год. «Это связано с тем, что рынок продаж иностранцам связан больше с продажами на первичном рынке новостроек. Такова политика правительства, — поясняет Руслан Яфаров. — Цены на недвижимость здесь достаточно высокие. Средняя планка начинается от 2000 австралийских долларов за квадратный метр, однако за эти деньги покупатель получает объект с полной „чистовой“ отделкой, мебелью и техникой на кухне и в ванной комнате, что, по большому счёту, сравнимо с ценами на недвижимость в среднем российском городе. Но при этом Австралия находится в совершенно другой климатической зоне, где всё время — постоянное лето с температурой 25 — 32°C». По его словам, приобрести квартиру от застройщика с 2-мя спальнями, 2-мя ванными общей площадью в 108 кв. метров, к примеру, на знаменитом Голд Кост обойдётся в 395000 AUD. А в Брисбене квартира с одной спальней площадью 60 кв. метров будет стоить 364000 AUD.

Если же посмотреть ценовую политику по аренде жилья, то, по данным сайта DalnieStrany.ru, стоимость аренды комнаты в австралийской коммунальной квартире начинается от 450 AUD за месяц. Кстати, в каждом крупном австралийском городе складывается своя ценовая политика аренды жилья. Если сравнить варианты в паре-тройке крупных городов, то самые экономичные окажутся в столице. Так, аренда «однушки» в спальном районе Канберры обойдётся в пределах 1000 — 1300 AUD, а в центре — от 1200 до 1500 AUD. Аренда «трёшки» будет стоить не намного дороже: от 1200 до 1800 AUD в спальном районе и от 2000 до 2500 AUD в центре. В более крупных городах ценовой разброс гораздо значительней. Однокомнатную квартиру в спальном районе Мельбурна можно снять за 1100 — 1300 AUD, а в Сиднее — уже за 1400 — 1800 AUD. Съём трёхкомнатной квартиры в центре Мельбурна будет стоить порядка 2500 — 3000 AUD, а в Сиднее — в районе 3000 — 5000 AUD. Если же рассматривать арендную ситуацию в общих чертах, то, по словам Руслана Яфарова, коммунальные платежи за небольшую квартиру составят примерно от 200 долларов в месяц, при этом арендные ставки идут от 500 долларов в месяц и до бесконечности, так как верхняя граница не имеет предела, и существуют объекты недвижимости, стоимость аренды которых может достигать до нескольких тысяч долларов за день проживания.

Интересно, что арендный вариант россиянами по сравнению с покупкой самой недвижимости рассматривается не столь активно. «Покупают для сдачи в аренду очень мало, австралийское направление клиенты выбирают в основном для эмиграции (в практике были случаи, когда люди распродавали всё в России и переезжали в Австралию)», — замечает Руслан Яфаров. Для тех же, кто хочет сдавать, но при этом не намерен особо тратиться при покупке, у специалистов найдётся для них свой совет из серии «дёшево и сердито». «Если вкладывать средства в жилую недвижимость, то лучше всего брать разбитые дома и квартиры в хороших районах с развитой инфраструктурой, затем ремонтировать их и сдавать или перепродавать. Или же, как вариант, искать и покупать дома за бесценок на аукционах разорившихся владельцев, или где продают жильё банки, которые забрали это жильё за неуплату ипотеки, а таких всё больше и больше, так как кризис докатился и до Австралии», — рекомендует генеральный директор компании «National Investment Realty» Андрей Колмогоров.

Второе направление — сдача в аренду коммерческой недвижимости. Доходность от неё, по оценкам экспертов, может составлять 7 — 10% в год. А если, к примеру, на офисную недвижимость в крупных австралийских городах посмотреть с точки зрения мировых рейтингов, то она для инвесторов выглядит весьма и весьма аппетитно. По данным рейтинга самых дорогих торговых улиц мира, составленного в этом году консалтинговой компанией «Colliers International», сиднейская Питт-стрит-молл вошла в топ-10. Стоимость аренды квадратного метра на ней составляет порядка $9310 в год. Несмотря на то, что за год арендные ставки потеряли в своих позициях 10%, они по-прежнему остаются довольно-таки высокими. Что касается других крупных австралийских городов, то в Брисбене престижной считается Куин-стрит-молл, а в Мельбурне — Бурк-стрит-молл. Стоимость аренды в центральных деловых районах крупных городов увеличилась примерно на 5%. Доходность объектов, расположенных на центральных улицах, составляет 6 — 7% годовых.

Согласно рейтингу городов с самыми высокими арендными ставками в мире, подготовленному компанией «Cushman&Wakefield», стоимость аренды офиса в Сиднее составила 987 евро за квадратный метр. Хотя динамика роста арендной ставки и прибавила за год 6%, а по результатам рейтинга Сидней уступил одну позицию и оказался на 7-ом месте. Незначительный рост ставок связан с незначительным снижением вакантных площадей.

На какие же объекты коммерческой недвижимости стоит обратить внимание с инвестиционной точки зрения? «Если кто-то хочет рассчитывать на прибыль, то рекомендую вкладывать в коммерческую недвижимость и бизнес на той же базе с хорошим „cash flow“ типа „short term back-packers“ (это странствующая молодёжь), аккомодейшн, отели-мотели, караван парк (стоянка для туристических фургонов), дом для престарелых, медицинский центр, торговый центр и т.п., — советует Андрей Колмогоров. — Доходность от коммерческой недвижимости сейчас по любому выше, чем у жилой. Сроки договоров аренды на коммерческую — также дольше. Они варьируются от 3 - 5 лет и до 15. На жилую же - сроки аренды составляют от 6 — 12 месяцев и до 3-х лет максимум».

Для тех, кто любит нестандартный подход для решения вопросов, эксперты предлагают свою схему инвестирования. По словам Андрея Колмогорова, ипотечные кредиты на жильё в австралийских банках дают под 5,5 — 6,5%, на коммерческую — под 9 — 10%. «Выгодным для инвестора будет приобрести жилую недвижимость 100% за свои без долгов, а потом её перефинансировать, получить заём до 80% от оценки под низкий процент ипотеки на жильё выгодно купить и использовать эти деньги уже для покупки коммерческой недвижимости, убивая, таким образом, 2-х зайцев. Используя рычаг в виде ипотечного кредита, можно удвоить своё имущество и получить возможность на хороший прирост в цене от жилой недвижимости (здесь коммерческая не растёт в цене давно, может только в размере инфляции + 3% в год) и на „cash flow“ от коммерческой», — предлагает он.

Третье направление — девелопмент. По оценкам специалистов, доходность от него в Австралии составляет 20 — 30%. В данной сфере стоит обратить внимание на активный метод управления имуществом через создание «public trust», принципы работы которого схожи с ПИФами. Здесь интересы вкладчиков защищаются австралийскими законами, а их средства — прямыми инвестициями в недвижимость, где все участники траста являются совладельцами какой-то недвижимости, которая приобретается управляющей компанией под строительства и продажу квартир населению. Ежегодно в таком трасте проводится независимый аудит и отчёт. Как это работает, можно рассмотреть на конкретном примере. «Сейчас у нас завершается работа над первым проектом в рамках „public trust“, средства в который инвестировали россияне. Затраты на постройку дома и участок обошлись нам в 440 — 450 тыс. австралийских долларов, продажа будет составлять 550 — 600 тыс. австралийских долларов, соответственно доходность от проекта колеблется в пределах 22 — 33%. На согласование проекта ушло 5 — 8 месяцев, а на строительство — 6 — 7 месяцев. Мы строили на свои поэтому расходов на кредиты не было, но так можно брать деньги и в кредит до 60 — 80% от прямых затрат», — делится опытом Андрей Колмогоров. По его словам, приобретается такая недвижимость в основном для проживания. При этом резидентам и гражданам Австралии её выгодно покупать, так как на них распространяется система «negative gearing», когда потери или расходы по владению недвижимостью могут списываться с налогооблагаемой базы, понижая подоходный налог, что позволяет вернуть часть уже уплаченных налогов. Такая льгота нерезидентов и иностранцев не касается, однако недавно изменённые правила для покупки недвижимости иностранцам дают возможность избежать уплаты «stump duty» — регистрационного сбора при покупке новой квартиры/дома до 600 тыс. AUD.

Какой же вариант из трёх выбрать? Каждому заинтересованному инвестору в этом вопросе подскажет его интуиция, личные предпочтения и финансовые ресурсы.

Светлана Башурина

Share this post for your friends:

Friend me: