надёжные инструменты сбережений россиян: "три кита" надёжности?Самыми популярными и надёжными инструментами сбережений, по данным различных опросов, россияне считают недвижимость, наличные в рублях и банковские депозиты. Эксперты интернет-журнала «Деньги и Карьера» частично согласны с данной позицией и дают свои рекомендации по поводу инвестирования денежных средств.

Мы выбираем...

Существует множество способов инвестировать свои денежные средства так, чтобы они не просто лежали мёртвым грузом, а работали и приносили доход. Другой вопрос: насколько эти все способы надёжны? Сразу несколько исследовательских центров провели на эту тему свои опросы. По данным опроса исследовательского холдинга «Ромир», 37% россиян считают наличные рубли надёжным способом хранения сбережений. За 3 года к ряду сторонников такого варианта прибавилось 9% (с 28% в 2010 году). Наличной валюте (долларам и евро) доверят 19%. За три года их стало больше на 1% (с 18% в 2010 году). Вклады в российских банках называет 18% респондентов. За 3 года их стало меньше на 8% (с 26% в 2010 году). Изделия из драгметаллов и камней выбирают 11%. В 2010 году их было на 4% больше (15%). Инвестиции в бизнес предпочитают 8%. С 2010 года их число увеличилось на 3% (с 5%). Сторонниками ценных бумаг и акций являются 6% россиян. Их количество также за 3 года возросло на 3% (с 3% в 2010 году). Вклады в иностранные банки надёжными считают 4% россиян. За 3 года их число сократилось на 1% (с 5% в 2010 году).

Если же рассматривать варианты с более крупными денежными суммами, то картина, по данным того же опроса исследовательского холдинга «Ромир», будет выглядеть несколько иначе. 33% опрошенных полагают, что крупную сумму лучше вкладывать в недвижимость. За 3 года сторонников такой позиции поубавилось на 14% (с 47% в 2010 году). 24% отдают предпочтение банковским вкладам. При этом за 3 года в своих рядах они потеряли всего 3% (в 2010 году их было 27%). 12% доверяют инвестициям в бизнес. За 3 года сторонники прибавили на 2% (с 10% в 2010 году). А вот число любителей акций за 3 года остаётся практически неизменным на уровне 6%.

Опрос на подобную тему также проводил и ВЦИОМ. По его данным, 51% наиболее надёжным считает вложение средств в покупку недвижимости. 27% предпочитают открывать счета в Сбербанке. Для 20% надёжной является покупка золота и драгоценностей. 15% выбирают «наличку» в рублях. 8% отдают свой голос за «наличку» в иностранной валюте. Открытие счёта в коммерческом банке и покупка акции предприятий кажется надёжной для 6% россиян. Для 5% надёжными выглядят вклады в пенсионные фонды. Вкладам в ПИФы доверяет 3% россиян.

Исследовательский центр портала «Superjob.ru» проводил узкоспециализированный опрос относительно валютных предпочтений россиян для хранения сбережений. По его данным, 35% россиян выбирают рубли. За 3 года доверие к отечественной валюте сократилось на 11% (с 46% в апреле 2010 года). «Несмотря на некоторые признаки предкризисной ситуации, считаю, что надёжнее хранить сбережения в рублях», — говорит юрисконсульт из Королёва. «Россия — рубль», — коротко отвечает оператор плазменной установки из Йошкар-Олы. «Самая твёрдая валюта. Ни один кризис не съест, если правительство перестанет предавать свой народ», — соглашается персональный водитель из Чехова.

15% считают, что лучше хранить сбережения в долларах. За 3 года число людей доверяющих американской валюте увеличилось на 7% (с 8% в апреле 2010 года). «Рубли — это не валюта, в долларах пока что весь мир рассчитывается», — полагает ведущий специалист-эксперт из Москвы. «У меня сейчас тугрики, но планирую закупить доллар, так как США управляет всем миром, в том числе и Россией!», — присоединяется слесарь из Внуково.

Ещё 15% предпочитают сбережения в евро. За 3 года к сторонникам единой европейской валюты прибавился ещё 1% (с 14% в апреле 2010 года). «Пока дёшево», — подчёркивает заместитель главного бухгалтера из Москвы.

А 14% предпочли другие варианты. Часть из них предлагает рассматривать другие валюты, например, фунты стерлингов, юани. Другая — рассчитывает на не валютные варианты. «Лучше хранить в драгоценных металлах», — считает региональный юрист из Екатеринбурга. «В ликвидных высокодоходных акциях и депозитах, диверсифицируя по разным активам и пассивам», — заявляет генеральный директор из Пскова. «Золото вечная ценность, ну или если вы девушка, то ваш лучший друг — бриллианты», — полагает дизайнер из Волгограда. «В недвижимости, и лучше, чтобы она была в Монако!», — предлагает юрист из Санкт-Петербурга. «Не храните валюту в банках, храните в кастрюлях — это надёжнее!», — юмором предупреждает инженер ПТО из Братска.

У 21% россиян не нашлось конкретных вариантов ответа. «Да не важно, в какой валюте, главное, чтобы они были, а если будут деньги, то я уж, поверьте, определю, в какой валюте их хранить», — комментирует респондент из Смоленска. «Лучше всего в чём-то материальном», — добавляет слесарь из Мурманска.

Данные рассмотренных опросов несколько отличаются, но, в целом, самыми надёжными инструментами для сбережений они считают недвижимость, наличные в рублях и банковские вклады. Что на этот счёт скажут эксперты? «То, что недвижимость и депозиты в Сбербанке являются лидерами по степени надёжности, неудивительно. Всё-таки большинство людей не анализирует надёжность, а решает скорее эмоционально. Недвижимость — это стены, физический объект, который можно пощупать, и это даёт ощущение надёжности. С другой стороны, недвижимость обычно малоликвидна. Она, как инструмент, часто не слишком доступна розничному инвестору (из-за цены), возникают трудности с диверсификацией (покупкой сразу нескольких объектов для снижения рисков). И дальше от природных катаклизмов, от которых можно купить страховку, до законодательных инициатив, которые застраховать уже нельзя. Если же говорить о Сбербанке, то недавно одно из международных рейтинговых агентств понизило рейтинг банка по причине переоценки возможностей российского правительства оказывать системную поддержку при возникновении кризиса. В ощущении надёжности многие ориентируются не на финансовое состояние банка, а на то, что это «банк пенсионеров». Но в целом нельзя не согласиться, что банк относительно надёжен (относительно той же страны с её политическими, например, рисками). Я не могу сказать, что какой-то инвестиционный институт или инвестиционный инструмент абсолютно надёжен. Кризис на Кипре показал, что проблемы государства можно решать и за счёт частного инвестора. До этого депозиты были «священной коровой». Риски есть у любого инвестиционного инструмента, главное чтобы инвесторы их видели. Это касается и государственных казначейских облигаций США, и какой бы то ни было недвижимости, и золота», — уверена финансовый консультант Нина Донина.

«Недвижимость традиционно воспринимается россиянами как наиболее надёжный способ вложения средств. При этом говоря о недвижимости, в первую очередь имеется в виду жилая недвижимость. Даже когда квартирный вопрос решён, люди, обладающие достаточным объёмом свободных денежных средств, предпочитают покупать вторую, третью квартиру с «инвестиционными целями», для сдачи в наём. Между тем, покупая для сдачи в аренду, мало кто задумывается о расходах на содержание и эксплуатацию, а также о временных затратах на поиски арендаторов. К тому же лишь небольшой процент жителей Москвы может позволить себе покупку второй — третьей квартиры», — считают в пресс-службе инвестиционной компании «Велес Капитал».

«Три кита»: доверяй, но проверяй...

В представлении россиян недвижимость, «наличка» в рублях и банковские вклады — это своеобразные «три кита» надёжности сбережений. Инвестиционная привлекательность определяется не только степенью надёжности инструмента, но и его доходностью. Какова же доходность тройки лидеров? Рассмотрим все 3 варианта по порядку. Начнём с недвижимости. Как же выбрать надёжный, но в тоже время инвестиционно-привлекательный объект недвижимости?

Рекомендации от Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости «Gordon Rock», по выбору инвестиционно-привлекательного объекта недвижимости:

Помимо критериев надёжности и доходности при выборе инвестиционного объекта недвижимости мы рекомендуем рассматривать ещё и ряд других критериев.
Критерии выбора инвестиционно-привлекательного объекта недвижимости:
1) Стабильность в долгосрочной перспективе дохода от сдачи в аренду (при этом стабильность дохода от аренды гарантируется долгосрочными договорами и/или высокой востребованностью объекта у действующих и потенциальных арендаторов).
В отношении зарубежной недвижимости, приобретаемой россиянами в инвестиционных целях, можно выделить основные мотивации:
• приобретение недвижимости в расчёте на существенный рост стоимости в среднесрочной перспективе;
• приобретение недвижимости, приносящей доход от сдачи в аренду.
Безусловно, также имеет место и комбинации этих мотиваций, когда инвестор из России стремится приобрести недвижимость за рубежом, которая приносит доход от сдачи в аренду и обладает потенциалом роста стоимости в среднесрочной перспективе.
Мировой финансовый кризис и падение рынков недвижимости большинства стран не смогли не сказаться на подходе россиян к инвестированию в зарубежную недвижимость. Можно констатировать, что уровень осмотрительности и инвестиционной грамотности российских инвесторов за последние два-три года многократно выросли. Российские инвесторы всё в большей степени ориентируются на инвестиции в недвижимость (как жилую, так и коммерческую), приносящую доход от сдачи в аренду, т.е. на инвестиции в арендный бизнес, приносящий стабильный и прогнозируемый доход. Если 4 — 5 года назад более 80% инвестиционных сделок с недвижимостью за рубежом совершались россиянами в расчёте на существенный рост стоимости, то сейчас только в 30% инвестиционных сделок россияне рассчитывают на значительный рост стоимости недвижимости, а в 70% преобладает расчёт на получение дохода от сдачи в аренду. По нашим оценкам, в ближайшие годы подобная пропорция сохранится, т.е. большинство российских инвесторов будут совершать покупку инвестиционной недвижимости за рубежом, в первую очередь, в целях получения дохода от сдачи в аренду, а возможный рост стоимости приобретённой недвижимости будет для них «приятной добавкой».
Чем может быть гарантирован доход:
• доход может быть гарантирован управляющей компанией
в этом случае по договору, заключённому между собственником объекта недвижимости и управляющей компанией, управляющая компания обязана выплачивать собственнику доход не ниже оговоренного уровня;
• доход может быть гарантирован долгосрочными договорами аренды
в этом случае по долгосрочному (10-15-20-летнему) договору между собственником и арендатором, арендатор обязан выплачивать собственнику оговоренную (индексированную с учётом инфляции) арендную плату; при этом арендатор не должен иметь права на досрочное расторжение договора аренды, либо такое досрочное расторжение договора аренды должно быть сопряжено с «драконовскими» штрафами, налагаемыми на арендатора;
• доход может быть гарантирован известностью и опытом управляющей компании
в этом случае по договору с управляющей компанией собственник не получает гарантированного дохода, но прогнозируемый доход, который будет генерировать управляющая компания с мировым именем и сотнями объектов под управлением, можно де-факто считать очень близким к гарантированному; например, нет повода усомниться в том, что гостиничная сеть «Holiday Inn» обеспечит собственнику отеля или гостиничного уровня требуемый уровень дохода — ведь под управлением этой сети находятся сотни прибыльных отелей по всему миру.
2) Потенциал роста капитализации объекта (рост стоимости превышает инфляцию на 1 — 3%).
Несмотря на то, что текущий доход является очень важным критерием инвестиционной привлекательности объекта недвижимости, инвестору нельзя не оценивать потенциал роста стоимости объекта недвижимости.
При этом важно осознавать принципиальную разницу в типах дохода от аренды и от роста стоимости:
• доход от аренды является текущим, т.е. получается с установленной периодичностью (ежемесячно или ежеквартально) в течение всего периода владения объектом недвижимости;
• а доход от роста стоимости инвестор сможет получить только в момент продажи объекта, т.е. по окончании владения объектом недвижимости.
Таким образом, в идеале инвестировать в тот объект, который обеспечит инвестору не только текущий доход, но и позволит зафиксировать доход в момент продажи. Оптимальным уровнем средне-годового роста стоимости объекта является уровень «инфляция + 1 — 3%». Именно такой уровень роста средних цен гарантируют страны с сильнейшими мировыми экономиками. Заблуждением будет считать, что «чем больше рост цен, тем выше будет прибыль при продаже», т.к.:
• чрезмерно высокий рост цен на недвижимость рано или поздно обернётся не менее стремительным падением;
• чрезмерно высокий рост цен на недвижимость характерен либо для стран с развивающимися (а значит, рискованными, с точки зрения инвестора, экономиками), либо для стран/регионов, где цены на недвижимость раздуваются искусственно, а этот рост цен носит виртуальный характер (вспомним ОАЭ или Калабрию).
Если рост цен на недвижимость в стране в течение более 3-х лет превышает 10% ежегодно, то это — тревожный сигнал для инвестора, поскольку на этом рынке возможно формирование так называемого «пузыря на рынке недвижимости».
3) Привлечение банковского кредита на покупку объекта недвижимости (долгосрочное кредитование под низкий % позволяет мультиплицировать доход инвестора).
Приобретение объекта арендной недвижимости оптимально совершать с использованием кредита. Недаром у профессиональных консультантов по инвестициям в недвижимость есть поговорка: «если в объект недвижимости нельзя инвестировать с использованием кредита, то беги от такой инвестиции». Самым распространённым у европейских и международных инвесторов способом повышения доходности на вложенные инвестиции является покупка объекта инвестиционной недвижимости с использованием «кредитного плеча», т.е. с использованием долгосрочного кредита в размере 50 — 70% от стоимости покупки, привлечённого на срок 10 — 25 лет по ставке от 2,5% в западном банке. Благодаря использованию долгосрочного заёмного финансирования со ставкой кредитования (которая ниже уровня рентной доходности), инвестор мультиплицирует свой доход на вложенные инвестиции.
Например, рассмотрим 2 варианта покупки объекта, имеющего уровень рентной доходности 7,5%:
* вариант № 1: приобретение за собственные средства, т.е. без привлечения заёмного финансирования
В этом случае рентабельность инвестиций составит 7,5% годовых (т.е. равна уровню рентной доходности);
* вариант № 2: приобретение с привлечением заёмного финансирования в размере 60% по ставке 3%
В этом случае доходность инвестиций (за вычетом % по кредиту) составит 14% годовых (т.е. существенно выше рентной доходности).
Также в отношении варианта инвестирования с использованием кредитования важно отметить следующее:
* расходы на выплату процентов по кредиту уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль
Т.е. проинвестировав по варианту № 2, инвестор будет уплачивать существенно меньший налог на прибыль с одного и того же дохода. Как следствие, если сравнивать варианты инвестирования по показателю с чистой прибыли после налогообложения, то выгода варианта с использованием кредитования станет ещё более показательной.
* банк-кредитор проводит проверку приобретаемого объекта недвижимости
Перед тем, как банк выдаст кредит, он проведёт полную и всестороннюю проверку приобретаемого объекта недвижимости. Иными словами, если банк одобрил кредит, то и инвестору можно быть спокойным. А вот если банк по какой-то причине не одобрил кредит, то это серьёзный повод задуматься для инвестора.
4) Положительный денежный поток (текущие расходы от сдачи в аренду превышают расходы по содержанию объекта и выплаты по ипотеке).
Инвестиционная недвижимость должна быть активом, а не пассивом.
Иными словами, объект инвестиционной недвижимости должен генерировать текущий положительный денежный поток (быть активом) — в отличие от ситуации, когда объект недвижимости генерирует отрицательный денежный поток (т.е. является пассивом).
Денежный поток = Доход от аренды —
 — текущие Расходы на содержание и управление объектов —
 — текущие выплаты по Налогу на недвижимость и по Страховке —
 — выплаты Процентов по Кредиту —
 — выплаты по Телу Кредита
Идеальный вариант инвестирования:
Доход от аренды превышает сумму всех расходов (включая выплаты по телу кредита).
Этот вариант инвестирования — по сути вариант самовыкупа объекта, т.к. в этом случае:
* арендного дохода, который будет генерироваться объектом хватит не только для покрытия операционных затрат и выплаты процентов по кредиту, но хватит и для погашения «тела» кредита;
* таким образом, единственной инвестицией, которую предстоит сделать инвестору, является стартовая инвестиция в размере 30 — 50% от стоимости объекта, а оплата оставшихся 70 — 50% будет произведена банку из дохода, генерируемого объектом — в течение срока действия долгосрочного договора аренды.
Минимально допустимый вариант инвестирования:
Доход от аренды превышает сумму текущих расходов, налогов и процентов по кредиту и частично погашает тело кредита.
Добиться идеального варианта, т.е. варианта когда доход от аренды позволяет покрывать в том числе выплаты по телу кредита, можно путём привлечения кредита на максимально продолжительный срок.
5) Низкий уровень рисков (стабильность рынка недвижимости страны, защищённость прав инвесторов, система страхования рисков).
Одна из задач инвестора — стремиться к минимизации рисков инвестирования при заданном уровне доходности.
Способы минимизации рисков:
* выбор для инвестирования стран, обладающих стабильными рынками недвижимости
Например, рынки недвижимости Германии, Франции, Великобритании, Швейцарии и Австрии успешно прошли через мировой финансовый кризис и достаточно быстро отыграли те уровни падения, которые были зафиксированы в период кризиса.
* выбор стран, в которых права инвесторов максимально защищены
Например, во Франции, при инвестировании в leaseback-проекты, права инвесторов (в т.ч. международных), закреплены на государственном уровне.
* страхование инвестиции
Например, все инвестиционные платежи, осуществляемые инвесторами во многих проектах в Великобритании, страхуются ведущими страховыми компаниями.
* Привлечение кредита на покупку недвижимости как способ снижения рисков инвестора
Банк-кредитор за свой счёт проводит всестороннюю проверку приобретаемого объекта недвижимости. В случае, если по результатам проверки банк одобряет кредитование, то и инвестор может спокойно инвестировать.
6) Отсутствие необходимости личного участия в управлении объектом (100% Hands-Off инвестиция, т.е. за частного инвестора работает профессиональная управляющая компания).
Подавляющее большинство российских предпринимателей и топ-менеджеров, за два десятилетия капитализма в России сделавших состояния не благодаря своему упорному труду и предпринимательской «жилке», не хотят в своём инвестировании за рубежом «начинать с нуля» строительство бизнеса — наоборот, предприниматели и топ-менеджеры хотят за рубежом быть инвесторами, которые получают стабильный доход при минимальном личном вовлечении в управление бизнесом. Как раз в решении этих задач на помощь инвестору приходят управляющие компании, которые в интересах собственника объекта решают весь комплекс организационных и коммерческих вопросов.
7) Высокая ликвидность + «прозрачная» стратегия выхода из инвестиций (возможность успешно выйти из инвестиции в требуемые сроки, продав объект на вторичном рынке).
При инвестировании в недвижимость, как и в других направлениях инвестирования, крайне важным аспектом является успешная реализация «стратегии выхода» из инвестиции:
* залог успешности стратегии выхода — высокая ликвидность объекта недвижимости;
* чем более инвестиционно-привлекательный объект, тем выше его ликвидность и тем проще реализовать стратегию выхода из инвестиций (т.е. продать его);
* срок экспозиции высоколиквидного объекта — порядка 2 — 3 месяцев;
* более того: наиболее высоколиквидные объекты инвестиционной недвижимости продаются off-market, т.е. не выходят на открытый рынок.Конечно, не всегда удаётся достичь «идеальной» комбинации, когда все критерии реализованы «по-максимуму». Но задача инвестора как раз и состоит в том, чтобы искать и инвестировать в те объекты, которые наиболее полно соответствуют всей совокупности критериев.Проведём сравнение привлекательности инвестиций в российскую и в зарубежную недвижимость.
При этом:
 — отдельно рассмотрим инвестиции в недвижимость стран с сильнейшими экономиками (например, Великобританию, Германию, Швейцарию, Австрию, США), стран со «средними» по силе экономиками (например, Испанию, Италию, Чехию) и стран со слабыми экономиками (например, Балканские страны, Грецию, Кипр);
— проведём оценку по 4-х балльной шкале (3 — отлично, 2 — удовлетворительно, 1 — плохо, 0 — неудовлетворительно).


Критерий Страны с сильнейшими экономиками Страны со «средними» экономиками Страны со слабыми экономиками Россия
Стабильность в долгосрочной перспективе от сдачи в аренду3111
Потенциал роста капитализации объекта2122
Привлечение банковского кредита на покупку объекта недвижимости3101
Положительный денежный поток3100
Низкий уровень рисков3212
Отсутствие необходимости личного участия в управлении объектом3101
Высокая ликвидность + «прозрачная» стратегия выхода из инвестиции 2101
Итого19848

Таким образом, инвестиции в российскую недвижимость по привлекательности находятся на уровне стран со «средними» экономиками, при этом отставая по привлекательности от инвестиций в недвижимость стран с сильнейшими экономиками, но опережая страны со слабыми экономиками.

Рекомендации от Жанны Лебедевой, руководителя департамента жилой недвижимости компании «Welhome», по выбору инвестиционно-привлекательного объекта недвижимости:

Прежде, чем выбрать страну и регион для вложения средств, необходимо оценить экономические и политические риски инвестирования в те или иные страны и регионы, узнать обо всех предстоящих расходах (налогах, расходах по сопровождению сделки, эксплуатационных расходах и прочем), оценить инвестиционную привлекательность региона, потенциал его развития, посчитать возможный доход от инвестирования, последующей сдачи объекта в аренду. После выбора страны и региона следует учесть ряд факторов, прежде всего, местоположение и качество объекта, которое определяет его ликвидность при дальнейшей перепродаже. В этом могут помочь рекомендации профессионального консультанта.

Определённая группа инвесторов предпочитает инвестировать в быстроразвивающиеся регионы, к которым можно отнести ОАЭ (преимущественно Дубай), Катар, Бахрейн, Сингапур. Недвижимость в этих регионах обладает инвестиционным потенциалом и при благоприятных условиях будет расти в цене, но и риски здесь более высокие по сравнению с такими европейскими странами, как Германия, Великобритания, Швейцария, Франция и Монако. США (Нью-Йорк, Майами) с точки инвестиционной привлекательности входят у большинства институциональных и частных инвесторов в промежуточную категорию предпочтений в сравнении с выше названными странами.

Как уже говорилось, в первую очередь при инвестировании в зарубежную недвижимость всегда следует оценивать политические и экономические риски. По причине нестабильной политической обстановки в настоящий момент не рекомендуется приобретать недвижимость в таких странах, как Египет, Турция. Вследствие последних событий пока не стоит инвестировать в Грецию. Это касается строящихся объектов, если же речь идёт о вторичном рынке, то в данном контексте экономический кризис, наоборот, способствует снижению цен на привлекательные объекты вторичного рынка, так как подобная недвижимость зачастую приобретается нашими соотечественниками для собственного проживания ввиду личной привязанности, неповторимого колорита страны, климатических особенностей.

Чтобы понять, выгодно ли вкладывать в зарубежную недвижимость, необходимо определиться с целью совершения такой покупки. Для большинства россиян мотивом для покупки дорогостоящей недвижимости может быть желание приезжать на отдых в собственный дом и при этом имеется возможность на время отсутствия получать доходность путём сдачи его в аренду, то, конечно, предпочтительнее купить что-либо в курортной зоне. Такая недвижимость приносит хоть и небольшую, но всегда стабильную прибыль. В большинстве случаев доходность от сдачи в аренду приобретённой недвижимости будет составлять 5 — 7% годовых.

Теперь перейдём от теории к практике и рассмотрим ситуацию на отечественном и зарубежном рынках недвижимости. Первоначально заглянем на российский рынок, в частности московский. Что же там сейчас происходит? «Разница между покупкой недвижимости на начальном этапе строительства и полностью готового проекта (введённого в эксплуатацию) составляет от 30%. Небольшую, но стабильную доходность принесёт зарубежная недвижимость, примерно 20%. Однако стоит отметить тот факт, что инвестирование средств в российскую недвижимость становится более рискованным из-за сложно прогнозируемой экономической ситуации в стране», — предостерегает руководитель департамента жилой недвижимости компании «Welhome» Жанна Лебедева.

«После кризиса доходность от инвестиций в недвижимость снизилась. Но и сейчас, если проект возводится в популярном районе столицы или Подмосковья (с хорошей транспортной доступностью, экологией и социально-бытовой инфраструктурой), то стоимость квадратного метра с начала строительства до ввода дома в эксплуатацию повышается на 30 — 40%. Для покупателей при выборе квартиры одним из важных критериев является месторасположение объекта, стоимость и удалённость объекта от инфраструктуры. Покупатели, особенно в области, в первую очередь интересуются близостью от новостройки торговых и учебных заведений (детский сад, школа)», — отмечает заместитель генерального директора по маркетингу компании «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова.

Наш эксперт рекомендует выбирать объекты в районах с хорошей транспортной доступностью, по возможности, с развитой социально-бытовой внутренней инфраструктурой и оптимальной ценой. «Понятно, что в объектах в центральных районах цены не низкие, но не стоит выбирать и завышенные по цене предложения, впоследствии подобные варианты могут реализовываться не столь интенсивно, как более доступный эконом и комфорт класс. Наиболее популярны у покупателей двухкомнатные и однокомнатные квартиры не слишком большой площади, так как это также сказывается на цене предложения. Конечно, проекты, которые реализовывались до кризиса, или поздние новостройки показывают более высокую рентабельность. Так, например, в нашей новостройке в городе Люберцы, где в ближайшее время планируется открыть новую станцию метро, в декабре 2010 года были открыты продажи и благодаря удачному расположению и сравнительно невысокой цене данный проект пользовался хорошим спросом. В то время однокомнатная квартира (45,8 кв.м.) стоила 3,1 млн. рублей. Дом ввели в эксплуатацию в январе 2012 года, т.е. через 1 год и 2 месяца, и тогда подобная квартира стоила уже 4,5 млн. рублей, т.е. рост цены с начала продаж составил 45%. В ближайшие 2 — 3 года навряд ли ситуация радикально изменится, рынок недвижимости довольно стабилен уже несколько лет. Так за 2012 год средняя цена кв.м. поднялась на 8,6%, то есть превысила уровень инфляции», — сообщает Ирина Кирсанова.

По её словам, в Москве на данный момент интересны проекты комфорт класса, которые довольно активно возводят в спальных районах с развитой социально-бытовой инфраструктурой. К примеру, ЖК «Зелёный берег» в районе Чертаново, расположенный на берегу пруда (вблизи станции метро Пражская). В новостройке представлены квартиры оптимальных площадей (однокомнатные 38 — 41 кв. м.). При этом стоимость предложений в данном объекте довольно стабильно повышается, так в начале строительства квартиры реализовывались от 6 млн. рублей, а сейчас их цена поднимается до 6,8 млн. рублей и выше.

«В целом можно отметить, что число проектов комфорт класса в последнее время увеличивается. Так в конце 2012 года в столице развивалось несколько проектов комфорт класса в спальных районах. Группа компаний «ПИК» реализовала квартиры в новом жилом комплексе «Большое Кусково» (ВАО), где цена однокомнатной квартиры варьировалась от 5,37 млн. рублей, а сейчас от 5,8 млн. рублей. ФСК «Лидер» начал строительство жилого комплекса «M-House» (ЮАО), где стоимость однокомнатных квартир варьировалась от 5,3 млн. рублей, а сейчас от 6,15 млн. рублей», — рассказывает Ирина Кирсанова.

Теперь стоит обратить своё внимание на рынок зарубежной недвижимости. Какие же страны будут интересны в первую очередь? По оценкам экспертов международного агентства недвижимости «Gordon Rock», наиболее привлекательными для россиян с точки зрения инвестиций в недвижимость являются Германия, Великобритания, США, Швейцария и Франция. «Лидерство этих стран в рейтинге привлекательности — неудивительно. Ведь эти страны с сильнейшими экономиками в Европе и мире, с высоким уровнем защиты инвесторов, в том числе и нерезидентов. Объекты жилой и коммерческой недвижимости характеризуются высокой ликвидностью. Благодаря доступности для россиян кредитования с фиксированными ставками 2,5 — 4%, а также благодаря достаточно высокому и нередко гарантированному арендному доходу, инвесторы из России вполне могут рассчитывать на получение стабильного 8 — 14% годового дохода на вложенные инвестиции», — утверждает президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock» Станислав Зингель.

«Наиболее привлекательными странами для инвестирования с точки зрения стабильности и невысоких рисков можно назвать Великобританию, Германию, Швейцарию, Францию, Монако. Консервативные и наиболее состоятельные инвесторы предпочитают приобретать недвижимость именно в этих странах, поскольку риски инвестирования там невысоки даже в период финансовых потрясений, а недвижимость отличается высокой ликвидностью и умеренной доходностью. Однако не стоит забывать, что доходность от инвестиций в зарубежную недвижимость напрямую зависит от грамотного формирования инвестиционного портфеля», — полагает Жанна Лебедева.

Если рассматривать какие-то конкретные варианты зарубежной недвижимости, то, по мнению экспертов, существует зависимость между размером инвестиционного бюджета и сегментом недвижимости, в котором её необходимо выбирать.

Рекомендации от Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости «Gordon Rock», по сегментам недвижимости:

* бюджет до 500 тыс. евро:
 — высоко ликвидные объекты жилой недвижимости;
 — гостиничные номера и блоки, студенческая недвижимость, апартаменты в домах для престарелых;
 — фонды недвижимости (косвенные инвестиции в недвижимость).
* бюджет от 500 тыс. до 1,5 млн. евро:
 — торговая недвижимость с долгосрочными арендаторами;
 — доходные дома.
* бюджет от 1,5 млн. евро:
 — торговая недвижимость с долгосрочными арендаторами;
 — доходные дома;
 — дома для престарелых;
 — гостиничная недвижимость.
* бюджет от 2,5 млн. евро:
 — торговая недвижимость с долгосрочными арендаторами;
 — гостиничная недвижимость;
 — девелоперские проекты.

В качестве примера здесь будут уместны пара-тройка частных вариантов. Так, в Берлине за 1,7 млн. евро (при инвестировании 794000 евро) можно приобрести доходный дом на 24 квартиры, при этом рентабельность инвестиций составляет 14,1%. В Мюнхене за 6,5 млн. евро (при инвестировании 2,6 млн. евро) можно купить трёхзвёздочный отель на 112 номеров, в котором также есть ресторан, 2 конференц-зала и фитнес-центр. Доходность на вложенный капитал составляет до 12,8%. В графстве Северный Йоркшир (северо-восточная Англия) возможно приобрести универсальный магазин за 1,83 млн. фунтов стерлингов (при инвестировании 1,098 млн. фунтов стерлингов). Рентабельность инвестиций здесь достигает уровня 11,6%. А в Мерсисайде (северо-западная Англия) за 825000 фунтов стерлингов продаётся автозаправочная станция, рентабельность инвестиций которой держатся на отметке в 11,4%.

После небольшого экскурса по недвижимости вернёмся к оставшимся «китам» — наличным в рублях и банковским депозитам — и определимся, кто из них надёжнее. По последним данным Росстата, уровень инфляции в России с начала июля успел набрать 0,8%, а с начала 2013 года он достиг отметки в 4,3%. С течением времени рост потребительских цен может «съесть» имеющиеся сбережения в наличных. Что касается рублёвых банковских вкладов, то, по данным Центробанка России, максимальная процентная ставка 10-ти крупнейших банков во II декаде июля составила 9,16%. В целом же процентная ставка по рублёвым вкладам колеблется в пределах от 9 до 12,5%. Чем же тогда можно объяснить уверенность россиян в надёжности «налички»?

«Я бы отметил несколько ключевых причин, по которым население не рассматривает банки как место для хранения своих сбережений. Во-первых, это низкая финансовая грамотность части населения и незнание того, как депозиты работают. Во-вторых, это по-прежнему низкий уровень доверия к банковской системе в целом и боязнь доверия своих сбережений банкам. В-третьих, часть клиентов оценивает уровень доходности по депозитам, как недостаточный, и в этой связи предпочитает хранить свои сбережения в виде наличных. В-четвёртых, часть клиентов имеет достаточно низкий уровень доходов и просто не имеет возможности откладывания средств в банки, а хранит свои деньги в виде наличности и использует на текущее потребление. В-пятых, часть клиентов имеет наличные средства ограниченный период времени и после использует их для крупных или средних покупок. Поэтому предпочитает хранить средства в виде наличных денег», — комментирует начальник управления пассивных и комиссионных операций департамента розничного бизнеса банка «ВТБ24» Ашот Симонян.

«В основной массе россияне стремятся сохранить свои сбережения и не задумываются о том, как при этом можно заставить свои деньги работать, чтобы они приносили дополнительный доход. К сожалению, не многие клиенты знают, что кредитные организации разрабатывают и предлагают им инструменты для сбережений и накоплений с различными опциями: например, вклады с приходными/расходными операциями или накопительные счета, с помощью которых можно решать сразу три задачи: сохранять, копить и при необходимости тратить средства», — подчёркивает начальник управления депозитных, комиссионных и страховых продуктов «Промсвязьбанка» Ирина Игнаткина.

Стоит отметить, что в одном случае рублёвая наличность уступает рублёвым банковским вкладам, если речь заходит о более состоятельных россиянах, которые предпочитают, чтобы деньги «работали». «По рублёвым вкладам банки предлагают более высокие проценты, что, естественно, привлекает больше желающих разместить свои накопления под более высокую ставку. Отмечу, что на рынке наблюдается относительно стабильная ситуация по соотношению курса доллара к рублю. Важно отметить, что основными держателями рублёвых вкладов остаются крупные вкладчики (с депозитами от 10 млн. рублей), а именно для этой группы населения инфляция, которую считает Росстат, вообще не играет никакой роли. Это связано с тем, что доля средств, которые расходуются на базовую корзину, незначительна (пренебрежительно мала) в общей структуре расходов состоятельных лиц. Таким образом, инфляция для состоятельных клиентов находится, по сути, на мировом уровне, т.е. на уровне 2 — 4%. Как следствие, ставки по депозитам на уровне 9% говорят нам о том, что наиболее состоятельные клиенты получают 5 — 7% реальной доходности (после инфляции). Это очень хорошая доходность, причём в мировом масштабе, ни в одной валюте реально такого не получить», — замечает начальник отдела доверительного управления «Абсолют Банка» Иван Фоменко.

Теперь осталось разобраться в вариантах банковских продуктов: какие из них стоит рассматривать в качестве надёжных и доходных вариантов для сбережения денежных средств.

Какие банковские продукты в качестве инструментов сбережений Вы порекомендуете использовать:
а) в краткосрочной перспективе (несколько месяцев) при:
 — сумме накоплений до 200000 рублей;
 — сумме накоплений от 200000 рублей до нескольких млн. рублей;
б) в долгосрочной перспективе (несколько лет) при:
 — сумме накоплений до 200000 рублей;
— сумме накоплений от 200000 рублей до нескольких млн. рублей?

Иван Фоменко, начальник отдела доверительного управления «Абсолют Банка»:
«В первом случае я бы рекомендовал банковские депозиты причём частично в долларах частично в рублях, соотношение 30 на 70 процентов даёт оптимальный результат как доходности, так и диверсификации. Во втором — подойдут банковские депозиты в долларах и в рублях, но соотношение стоит сдвинуть в сторону отечественной валюты: 40 на 60 процентов. Если рассматривать варианты в долгосрочной перспективе, то реально размещение активов зависит от индивидуальных качеств клиента, в частности риск профиля, инвестиционных целей, требований по ликвидности и т.д. Универсального совета нет. Если клиент желает оптимально разместить свои средства, то следует обратиться в отдел доверительного управления, где квалифицированные специалисты предложат реально оптимальное размещение средств, которое будет уникально для каждого клиента с учётом индивидуальных качеств вкладчика таких, как склонность к риску, требования по ликвидности, инвестиционный горизонт и т.д.».

Ашот Симонян, начальник управления пассивных и комиссионных операций департамента розничного бизнеса банка «ВТБ24»:
«Всё зависит от того, какие цели преследуются потенциальными вкладчиками и в зависимости от этого, должен производиться выбор оптимального продукта:
 — если основная цель разместить деньги и получить максимальный уровень доходности, то, как правило, можно предложить клиентам депозит без приходных и расходных операций, по которому, как правило, устанавливается наибольший уровень доходности;
 — если есть цель накопить средства к какой-либо дате, либо ожидается получение дополнительных доходов, то в этом случае, более предпочтительным является депозит с возможностью его пополнения, однако по такому депозиту уровень доходности будет несколько ниже;
 — если рассматривается потенциальная ситуация, при которой денежные средства могут понадобиться до истечения срока депозита, то в этом случае — наиболее подходит депозит с пополнением и снятием.
Данный подход в принципе подходит как к размещению средств на короткие, так и на длительные сроки».

Ирина Игнаткина, начальник управления депозитных, комиссионных и страховых продуктов «Промсвязьбанка»:
«Как правило, срок вклада зависит от цели его размещения: получить максимальный доход или всегда иметь доступ к денежным средствам для совершения приходных и расходных операций. Если рассматривать какие-то конкретные примеры, то для получения максимального дохода рекомендуем клиентам открывать вклад «Моя выгода». Если клиенту срочно понадобятся средства, то он всегда может воспользоваться льготными условиями досрочного возврата вклада. Вклад «Мои возможности» является оптимальным вариантом для тех клиентов, которые стремятся управлять своими сбережениями. Благодаря опциям пополнения и снятия, клиент всегда может как приумножить свои средства путём пополнения вклада на сумму без ограничений, так и при необходимости снимать средства со вклада. При совершении расходных операций клиент должен лишь поддерживать неснижаемый остаток по вкладу».

По мнению нашего эксперта, на отрезке краткосрочного горизонта, который вписывается во временной промежуток 2 — 3 года, достойного конкурента у банковских вкладов нет. «На этом интервале обычно используются депозиты. С небольшими суммами можно рассчитывать на АСВ, но понимать, что существует риск потери ликвидности на период до признания страхового случая и дальнейших выплат. И второй момент: валютные депозиты в этом случае не позволяют диверсифицировать портфель по валютам, т.к. возвращаются в рублях. Крупные вклады можно разбивать на мелкие и руководствоваться вышеозвученными предложениями, либо выбирать более надёжные банки с их низкими процентными ставками. Оговорюсь: если мы имеем в виду сумму страхового резерва семьи, то в любом случае она должна храниться в надёжном банке», — рассуждает Нина Донина. Выбор инструментов сбережений для среднесрочных и долгосрочных инвестиций, по её словам, зависит от многих параметров, не только от суммы входа, но и, например, от целей инвестора, от его устойчивости к риску, от опыта, возраста и т.д. Она считает, что здесь нет универсального рецепта.

Что касается надёжности нашего «кита» — банковских вкладов, то она в рамках определённых размеров защищается на законодательном уровне. На сегодняшний день в соответствии с ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» возмещение по вкладам выплачивается в полном объёме в пределах 700000 рублей. Однако в скором времени размер страховой компенсации может быть увеличен до 1 млн. рублей. В середине июня Правительство РФ внесло соответствующий законопроект на рассмотрение Госдумы РФ. До 31 июля в Комитет по финансовому рынку Госдумы РФ должны поступить все представления отзывов, предложений и замечаний к законопроекту, после чего он будет подготовлен к рассмотрению на пленарном заседании Госдумы.

Сравнима ли надёжность банковских вкладов с другими продуктами банковской группы и могут ли они составить им альтернативу? «Пока надёжными в большей степени считаются депозиты, все остальные продукты несут в себе либо очевидный риск, либо скрытый. Мы настоятельно не рекомендуем частным клиентам, которые не являются профессионалами в финансовой сфере самостоятельно принимать острые финансовые решения. Важно обращаться к специалистам, именно они смогут подробно рассказать обо всех преимуществах и потенциальных рисках каждого конкретного инструмента», — советует Иван Фоменко.

«Если говорить о депозитных продуктах, то стоит отметить, что депозиты — достаточно консервативная область банковского рынка, поэтому ожидать каких-либо уникальных предложений достаточно сложно. Я бы рекомендовал обратить внимание на неценовые условия депозитов (порядок досрочного расторжения, возможность удалённого доступа к депозитам), а также на специальные предложения по смежным продуктам — б/п банковские карты, возможность инвестировать часть средств в более доходные, но одновременно рисковые инструменты, а также на возможность получить доступ к премиальному банковскому обслуживанию (например, выделенный персональный менеджер)», — предлагает Ашот Симонян.

Выходит, что явной и надёжной альтернативы банковским вкладам в линейке банковских продуктов — на данный момент нет. Однако временами могут возникать достаточно интересные предложения, услуги и сервисы. «Мы, например, предлагаем нашим клиентам воспользоваться полезным банковским продуктом — накопительным счётом и сервисом «День за днём». Данный продукт позволяет задать удобные для клиента параметры для осуществления регулярных накоплений. Накопительный счёт обладает свойствами текущего счёта с возможностью начисления процентов на остаток средств. Процентная ставка по счёту зависит от размера минимального остатка по счёту, а также способа открытия счёта (в отделении банка или через интернет-банк). Сервис «День за днём» автоматически переводит средства со счёта банковской карты клиента на накопительный счёт при совершении им покупок или безналичных зачислениях на карту, по заданному клиентом правилу накоплений. Указанный инструмент накоплений позволяет без забот копить и сберегать средства», — приводит пример Ирина Игнаткина.

А есть ли выбор?

Все «три кита» надёжности сбережений россиян мы рассмотрели. Осталось только выяснить один момент. Может ли какой-нибудь инструмент сбережений составить достойную конкуренцию «китам» и стать альтернативой по степени надёжности? По информации пресс-службы инвестиционной компании «Велес Капитал», на сегодняшний день на рынке существуют инструменты, позволяющие инвестировать в недвижимость, даже располагая небольшим относительно стоимости квартиры объёмами свободных средств. К их числу относятся закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФы). Они создаются как для объектов жилой, так и коммерческой недвижимости. Приобретая паи ЗПИФа, инвестор становится совладельцем объекта, при этом управлением объектом занимается управляющая компания фонда. Таким образом, инвестор минимизирует финансовые и временные затраты. Также необходимо отметить, что минимальные пороги вложений и сроки инвестиций у разных фондов различаются. К примеру, на данный момент на рынке есть фонды с минимальными объёмами инвестиций от 60000 — 100000 рублей, создаваемые на небольшие сроки — от 3-х лет. Если же речь идёт о фондах коммерческой недвижимости, то они, как правило, создаются на более долгосрочный период (15 лет — максимальный горизонт для ЗПИФа определён законодательством РФ) и имеют более высокие пороги входа.

«На наш взгляд, ЗПИФы коммерческой, а именно торговой недвижимости, являются более привлекательным инструментом по сравнению с инвестициями в жилую недвижимость. Базовым активом фонда могут выступать торговые центры или их части, объекты street-retail. Становясь совладельцем объекта торговой недвижимости, инвестор становится совладельцем рентного бизнеса. Фонд ежемесячно получает поток финансовых средств в виде арендных платежей. Эти средства за вычетом расходов на эксплуатацию, содержание и рекламу, налогов распределяются между пайщиками. Периодичность выплат — раз в месяц, квартал и т.п. Таким образом, помимо участия в росте стоимости базового актива (который реализуется по истечении срока, на который сформирован фонд), инвесторы получают ежемесячный доход, — сообщают в пресс-службе инвестиционной компании «Велес Капитал». — Выбирая объект для инвестиций, следует обращать внимание на расположение объекта (это должно быть место с большой проходимостью), наличие диверсифицированного пула арендаторов, грамотный менеджмент. В грамотно расположенных и управляемых объектах спрос на арендные площади есть всегда, а ставки менее подвержены риску падения. К примеру, в одном из лидеров московского ритейла — в ТЦ «Европейском» — очередь из арендаторов была даже в кризис. В нашей группе компаний, например, есть два фонда коммерческой недвижимости — «Атриум» и «Перловский». Расположение обоих вблизи железнодорожных станций обеспечивает высокий поток покупателей 7 дней в неделю, что способствует высоким арендным ставкам и увеличивает стоимость самих активов».

Альтернатива и выбор всё-таки есть. Насколько прочна компоновка «китов» надёжности сберегательных инструментов зависит от времени, представлений и финансовой грамотности россиян. Не исключено, что состав может поменяться. Однако на это опять потребуется время. «На данный момент я могу предположить, что есть динамика, связанная со снижением ставок по валютным депозитам (именно поэтому до недавнего снижения курса рубля было отдано предпочтение рублёвым вкладам). Есть динамика, связанная с пенсионной реформой (по накопительной части пенсии). Отрасль наших коллективных инвестиций затормозила в своём развитии во время кризиса. Чтобы восстановить интерес к ПИФам нужны титанические усилия. Я надеюсь, что с ростом финансовой грамотности население будет осваивать и другие инвестиционные инструменты, не только депозиты. Но это, к сожалению, вопрос не пары ближайших лет», — делает вывод Нина Донина.

Какой бы инструмент сбережений в дальнейшем россияне ни выбрали в качестве надёжного, самое главное, чтобы эта надёжность подтверждалась не только их оценочным представлением, но и фактами и реалиями настоящего времени. Просчёт в пределах мелких сумм будет едва ощутим, а ошибка, совершённая в рамках более значительных денежных сумм, может заметно ударить по кошельку. Как говорится, доверяй, но проверяй.

Светлана Башурина

Share this post for your friends:
Friend me:
Комментарии

Имя (обязательно)

Email (обязательно)

Сайт

XHTML: Вы можете использовать эти тэги: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Оставьте свои мысли

WP-SpamFree by Pole Position Marketing

Switch to our mobile site