По оценкам аналитиков, ипотечное кредитование набирает обороты и второй год подряд демонстрирует положительную динамику. Одним из факторов роста ипотечного рынка стало снижение процентных ставок по кредиту. При этом любопытно, что портрет заёмщика заметно «омолодился». Эксперты продолжают строить весьма оптимистичные планы и на 2018 год, однако отмечают, что в плюсе окажутся те игроки рынка, которые смогут предложить клиентам не только выгодные условия, но и качественный сервис.

Ипотечное кредитование: игра на понижение ставок — выводит в плюс?

В рамках круглого стола «Ипотека в России» были представлены результаты исследования рынка ипотечного кредитования, подготовленные рейтинговым агентством «Эксперт РА». По его данным, в I полугодии 2017 года объём выдачи ипотеки увеличился на 16%, достигнув отметки в 773 млрд. рублей, которая превысила предыдущий рекордный показатель I полугодия 2014 года в 769,7 млрд. рублей. «Ипотечный портфель вырос с начала года на 4% до 4,7 трлн. рублей основную поддержку рынку оказали падение процентных ставок по ипотеке ниже исторических минимумов (средневзвешенная ставка достигла 11,1% на 1.07.2017) и дальнейшее сокращение стоимости недвижимости. Цены и на первичное, и на готовое жильё со II квартала 2016 года замедлили падение, при этом разрыв между стоимостью новостроек и «вторички» сохраняется. Снижение цен на вторичном рынке, а также отсутствие рисков «недостроя» стимулируют население к покупкам готового жилья: выдача ипотеки на его приобретение выросла на 29% к I полугодию 2016-го», — говорится в исследовании.

Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) подошло к вопросу намного шире и отразило динамику ипотечного кредитования на фоне банковского розничного кредитования. В его статистическом обзоре отмечается, что рынок розничного кредитования физических лиц в I полугодии 2017 года показал существенный прирост относительно последней пары лет. Так, по данным Банка России, портфель ссуд физлиц в I полугодии 2017 года прибавил на 3,5% при том, что годом ранее наблюдалось сокращение на 1%, а объём выдач ссуд – увеличился на 30%. Флагманами роста банковского розничного кредитования в I полугодии 2017 года НАФИ называет необеспеченные потребительские ссуды, объём которых вырос на 38,4% (или 986,2 млрд. рублей), и ипотечное кредитование. «Доля ипотечных ссуд в портфеле кредитов физических лиц устойчиво растёт на фоне стабилизировавшейся доли ссуд физических лиц в активах банков. За первые шесть месяцев 2017 года было выдано 426000 жилищных кредитов на сумму 0,78 трлн. рублей. Для сравнения, в первой половине 2016 года было выдано 395000 кредитов на сумму 0,70 трлн. рублей, а в 2015 году – 288000 кредитов на сумму 0,47 трлн. рублей. Текущая выдача кредитов в 2017 году выросла на 8% в количественном и на 16% в денежном выражении. На 1 июля 2017 года объём задолженности по ипотечным кредитам на балансах превысил 4,7 трлн. рублей, что на 11% больше, чем годом ранее», — подчёркивается в обзоре НАФИ.

По мнению экспертов, драйвером роста рынка ипотечного кредитования стало снижение ключевой ставки и, как следствие, процентных ставок для заёмщиков, а также приемлемые цены на жильё. «Рост объёмов ипотечного кредитования связан с несколькими факторами. Прежде всего, стоит обратить внимание на снижение ключевой ставки – только в 2017 году ставка была снижена 5 раз и на сегодняшний день составляет 8,25%. Это в свою очередь привело к снижению ставок по ипотечным продуктам: для сравнения, в 2016 году ставка в среднем по рынку составляла 12,5 – 12,7%, а сегодня – 10,3%, — комментирует директор ипотечного центра компании «Миэль-Новостройки» Татьяна Гусева. – Также значимым фактором являются стабильные и доступные цены на жильё. На столичном рынке конкуренция между застройщиками весьма велика, что сдерживает рост цен несмотря на растущий спрос. Безусловно, что ключевым драйвером роста ипотечного рынка являются ставки. Сегодня в рамках базовых программ ставки начинаются от 9% (например, АИЖК), а в рамках специальных программ и акций – от 6 – 7%».

«Рост объёмов ипотечного кредитования обусловлен совокупным воздействием нескольких факторов. Первое полугодие 2017 года было отмечено высоким уровнем задолженности населения по кредитам, которая по состоянию на 1 июля составила 11,2 трлн. рублей, и около 21% потребительских кредитов было просрочено. Поэтому банки предпочитают развивать именно ипотеку, как наименее рисковую форму потребительского кредитования. Кризисные явления, наблюдавшиеся в экономике за последние 3 года, существенно снизили цены на жилую недвижимость, на восстановление их до докризисного уровня уйдёт пара лет, что стимулирует спрос на ипотеку, — замечает старший партнёр, директор по стратегическому развитию АКГ «Деловой Профиль» Армен Даниелян. – Начало этого года характеризовалось ростом деловой активности во многих сферах экономики, реальные заработные платы выросли на 4,6%, что также способствовало повышению интереса россиян к ипотеке. Снижение инфляции благодаря инфляционному таргетированию дало возможность ЦБ планомерно понижать ключевую ставку и привело к снижению ставок по кредитам, в том числе и по ипотеке».

«За первое полугодие 2017 года в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 773 млрд. рублей, из них 264 млрд. пришлось на рынок новостроек. Рынок ипотеки продолжает расти и за указанный период он увеличился на 16%. Текущий год порадовал рынок недвижимости рекордным снижением ставок по ипотеке, так средняя ставка по выданным кредитам в первом полугодии составила 11%, при этом кредиты на новостройки обошлись заёмщикам чуть дешевле – в среднем 10,7%. Ипотека на вторичное жильё стоит немного дороже – 11,3%. Рекордное снижение ставок по ипотечным программам кредитования напрямую связано со снижением Центробанком ключевой ставки, которая на сегодняшний день составляет 8,25%, и, как следствие, снижением стоимости фондирования для банков, — считает руководитель управления прямых продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко. – Также рост ипотечного кредитования связан и с развитием программ субсидирования ипотеки со стороны застройщика, ставки по которым могут достигать 6,7 – 7,4% годовых на весь срок кредитования. В частности, в нашем арсенале ипотечных программ есть совместная программа со Сбербанком, по условиям которой ипотечные кредиты выдаются под 7,4% годовых на весь срок кредитования, который составляет 7 лет, с первоначальным взносом от 15%».

«До 30 декабря 2016 года действовала программа «Ипотека с государственной поддержкой», условия кредитования которой предусматривали процентную ставку на уровне 11,5 – 12%. К концу первого квартала 2017 года процентная ставка по ипотеке по собственным программам банков снизилась до уровня 10,5 – 11%. Одновременно снизился размер минимального первоначального взноса до 10 – 15%, а по некоторым программам – до 0%, в то время как по программе с господдержкой минимальный взнос был возможен только от 20%, — подчёркивает начальник отдела ипотеки компании «Группа ЛСР. Недвижимость – М» Пётр Пенягин. – Таким образом, процентная ставка по ипотеке в 2017 году стала выгоднее, чем годом ранее: появились программы с минимальным первоначальным взносом, стало проще получить кредит собственникам бизнеса и индивидуальным предпринимателям».

Хоть статистика по ипотечному кредитованию и оценки экспертов и говорят о позитивных тенденциях на рынке, однако это не значит, что динамика развития для всех игроков одинакова. По данным рейтингового агентства «Эксперт РА», у половины банков из топ-20 темп прироста выдачи ипотечных ссуд в I полугодии 2017 года составил не более 20%. Наибольшие показатели по объёмам ипотечного кредитования в I полугодии 2017 года продемонстрировали «Банк Уралсиб» (+ 548,5% к показателям I полугодия 2016 года или 7,887 млрд. рублей) и «СМП Банк» (+737,1% или 2,369 млрд. рублей). Такие значительные темпы прироста можно объяснить эффектом низкой базы у данных кредитных организаций в I полугодии 2016 года. Среди госбанков хорошую динамику показали банк «ВТБ» (+30,6% или 23,502 млрд. рублей), Сбербанк (+20,3% или 396,501 млрд. рублей), банк «ВТБ24» (+19,2% или 155,147 млрд. рублей). Заметное снижение объёмов выдачи наблюдается у банка «ФК Открытие» (-50,8% или 2,656 млрд. рублей), «ТрансКапиталБанка» (-54,3% или 3,131 млрд. рублей), «Связь-Банка» (-60,6% или 3,579 млрд. рублей).

Крупные игроки рынка, опрошенные интернет-журналом «Деньги и Карьера», всё-таки говорят о положительной динамике развития ипотечного кредитования в 2017, разбавляя статистику последними актуальными данными. «Наш банк прирос на 18,9% за 9 месяцев 2017 года по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, — заявляет руководитель управления маркетинга ипотечного банка «ДельтаКредит» Алексей Тартышев. – Это связано со снижением ставок и стагнацией стоимости 1 кв.м жилья. В нашем случае дополнительными стимулами является также упрощённая процедура одобрения кредита, быстрый выход на сделку и лояльные требования к клиентам и залогам». 

«Ипотечный рост отмечается даже в больших объёмах: +30% за 10 мес./10 мес., связано это в первую очередь с ростом объёмов кредитования в целом. Растут стоимости отдельных объектов, снижаются объёмы первоначальных взносов у клиентов, растёт средний чек по кредитам. На сегодняшний день он составляет порядка 2,25 млн. рублей», — сообщает заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчётов по сделкам с недвижимостью банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров.

«По итогам первого полугодия 2017 года мы выдали более 7,8 млрд. рублей, что больше значений 2016 года в 6,5 раза. В III квартале наши результаты – также с хорошей динамикой роста, — рассказывает начальник управления ипотечных продаж «Банка Уралсиб» Карина Кучерук. – Положительная динамика роста ипотечного кредитования связана со снижением ключевой ставки и, как следствие, ценовая борьба на рынке, повлекшая существенное снижение ставок, а также с отложенным спросом со стороны наших клиентов».

Впрочем, некоторые предпочитают ограничиться общей оценкой ситуации на рынке. «В рамках 2017 года мы отмечаем прирост выдачи ипотечных кредитов. Считаем, что он связан с 2 факторами: снижением ставок по ипотеке, а также со значительными объёмами ввода жилых новостроек, что заставляет застройщиков сдерживать рост цен на недвижимость», — полагает директор департамента розничного бизнеса «РосЕвроБанка» Антон Суворкин.

«Основным драйвером роста объёма ипотечного кредитования в 2017 году стало снижение ставок по ипотеке, достигшее минимального уровня за всю историю рынка ипотеки в России. Кроме того, банки стали более либеральны к заёмщикам», — присоединяется руководитель дирекции по развитию розничных продуктов «Ак Барс» банка Тимур Губайдулин.

Портрет ипотечного заёмщика: какой он?

К одним из позитивных факторов, повлиявших на увеличение объёмов выдачи ипотечных ссуд, эксперты относят более лояльные требования со стороны банков к потенциальным заёмщикам. Действительно ли это так? Чтобы разобраться в этом вопросе, необходимо понять, как сейчас выглядит портрет ипотечного заёмщика и какие изменения с ним произошли за последнее время. В нашем случае понятие «портрета» будет включать не только внешние совокупные признаки, но и другие характеристики, позволяющие создать представление о потребителе ипотечных услуг, его потребностях и запросах. Отправными точками для анализа нам послужат опрос НАФИ и исследования ипотечного банка «ДельтаКредит», которые проводились в этом году и в конце прошлого года. Начнём с изучения потребительских мотивов. Первый такой мотив – это потребность в улучшении жилищных условий. По данным опроса НАФИ, о такой потребности заявляют 45% россиян. Любопытно, что за последние 2 года количество «нуждающихся» увеличилось на 4%. Если рассматривать вопрос о покупке конкретного жилья, то 50% опрошенных предпочитают приобретать новое жильё, 16% — ориентируются на вторичный рынок, для 29% нет разницы, на каком рынке покупать недвижимость, а 5% — затруднились ответить.

Второй мотив – это потребность в оформлении ипотеки. В ходе одного из упомянутых исследований банка «ДельтаКредит» выяснилось, что 53,4% респондентов обращаются в банк за ипотекой в связи с тем, что просто хотят иметь квартиру в собственности и отчасти — продемонстрировать окружающим более высокий социальный статус. 13,3% берут ипотечный кредит в связи с рождением ребёнка. Практически каждый пятый опрошенный выбирает ипотеку по причине переезда: либо от родителей (12,6%), либо в другой город (9,5%). А среди тех, кто остановился на варианте «другое» (11,2%), часть ответила, что не рассматривает ипотеку в качестве варианта для покупки жилья.

Учитывая первые два мотива (потребность в улучшение жилищных условий и решение данного вопроса за счёт кредитных денежных средств), возникает вопрос: какие варианты жилья пользуются спросом в рамках ипотечного кредитования и на какие стоит обратить внимание? Небольшую зарисовку по ситуации нам могут дать игроки рынка недвижимости. «Покупатели, которые совершают сделки по 100% оплате, предпочитают однокомнатные квартиры – 62% сделок. В структуре сделок ипотечных заёмщиков превалируют двухкомнатные квартиры – 42% сделок. Как в случае с ипотечниками, так и в случае с покупателями за собственные средства, на долю трёхкомнатных квартир приходится 10% спроса. Сейчас в Московском регионе в среднем размер первоначального взноса составляет 35%, а средняя сумма кредита – 3,1 млн. рублей. Наиболее востребованы среди покупателей квартиры в массовом сегменте, в связи с доступным бюджетом покупки, — анализирует Татьяна Гусева. – Рассмотрим на примере две квартиры стоимостью 10 и 5 млн. рублей. Остальные параметры равны: 20% — размер первоначального взноса, 10 лет – срок кредитования, 10,4% годовых — процентная ставка по кредиту. В первом случае сумма кредита составит 8 млн. рублей, ежемесячные платежи – 107500 рублей. Во втором случае сумма кредита составит 4 млн. рублей, ежемесячные платежи – 53750 рублей. Как мы видим, разница в размере ежемесячных платежей очень существенна».

«В рамках ипотечного кредитования спросом пользуется жильё комфорт- и бизнес-класса: готовое или с ближайшим сроком сдачи и получения ключей. Недавно мы запустили несколько специальных программ совместно с ведущими банками страны, где ставки по ипотеке составляют от 6,2% годовых. Многих покупателей интересуют квартиры с отделкой: например, одни из самых популярных объектов в портфеле нашей компании – жилые комплексы «Лучи» и «Нахабино Ясное», — информирует Пётр Пенягин. – Мы рекомендуем клиентам не откладывать покупку. Это связано с тем, что с 2018 года Центробанк России планирует ужесточить требования к ипотеке с первоначальным взносом менее 20%, введя для таких кредитов повышенный коэффициент риска. Это значит, что банкам придётся увеличить кредитную ставку для таких клиентов. В итоге эти изменения отразятся на кармане покупателей: придётся или вносить существенный первоначальный взнос, или брать ипотечный кредит с менее выгодными условиями, нежели сегодня».

«Средняя доля ипотечных сделок в продажах нашей компании по итогам октября составила 74%, при этом есть проекты, в которых их доля ещё выше. Например, в UP-квартале «Сколоковский» доля квартир, приобретённых в ипотеку составляет 79%. Наиболее востребовано ипотечное кредитование в сегменте стандартного жилья и комфорт-класса, в сегментах бизнес- и премиум-класса доля ипотеки, как правило, не превышает 40 – 50%. В нашем проекте премиум-класса – доме «Дыхание» — доля ипотечных сделок составляет не больше 50%, — говорит Павел Тимошенко. – Мы постоянно развиваем и улучшаем арсенал наших финансовых инструментов и сервисов для клиентов, чтобы любой заинтересованный в наших объектах недвижимости потребитель смог найти для себя подходящий вариант. Сегодня, кроме программ с субсидированными ставками, у нас есть ипотека без первоначального взноса от нескольких банков, есть программа «Ипотечные каникулы» с вдвое сниженным ежемесячным платежом по кредиту на срок до двух лет, есть программа с переменной плавающей ставкой, а также несколько программ с дифференцированными платежами».

Третий – критерии выбора банка для получения ипотеки. По данным опроса ипотечного банка «ДельтаКредит», 44% респондентов ориентируются на выгодные условия, при этом в комментариях указывают на процентную ставку, а остальное – уже «неважно». Для 20% имеет значение надёжность и хорошая репутация банка. 11% выбирают те банки, где меньше бюрократических барьеров для получения ипотеки. 5% учитывают рекомендации знакомых, ещё столько же (5%) опираются на свой собственный опыт сотрудничества с тем банком, в котором оформлены другие продукты. 15% отвечают, что не планируют брать ипотеку.

Помимо желаний нужно учитывать и возможности: сможет ли потенциальный заёмщик осилить все условия, предъявляемые со стороны банка для оформления ипотеки, и хватит ли у него финансовых ресурсов? Идеальный клиент для банка – тот, кто имеет хорошую кредитную историю, стабильный доход и отсутствие (либо минимум) дополнительной кредитной нагрузки. В отношении финансов в конце прошлого года аналитики ипотечного банка «ДельтаКредит» подсчитали, какую нужно получать зарплату в каждом регионе, чтобы оформить ипотеку. При расчёте учитывались следующие параметры: площадь приобретаемой квартиры – 56 кв.м, срок кредитования – 15 лет, процентная ставка – 12,5% годовых, первоначальный взнос по ипотеке – 30%. В пояснении к расчёту указывается, что 56 кв.м считается средней площадью квартир в российских новостройках, срок займа в 15 лет является средним по рынку, 12,5% годовых – средневзвешенная ставка по кредитам на первичный рынок в банке на момент проведения исследования. Информация о средней стоимости квадратного метра для каждого региона черпалась из данных Росстата. В качестве обязательного условия для стандартизации расчёта аналитики то, что семья на обслуживание долга будет тратить не более 50% дохода. В результате был произведён расчёт примерной цены на типовую квартиру в каждом регионе, ежемесячного платежа по кредиту с учётом процентной ставки и размером первоначального взноса. По оценкам специалистов, среднестатистическая российская семья должна зарабатывать где-то 53831,09 рублей, чтобы приобрести жильё в кредит. Самые минимальные требования к доходам предъявляются в Республике Калмыкия (27882,31 руб.), Смоленской (29507,51 руб.) и Брянской (30789,59 руб.) областях. Наибольший доход для оформления ипотеки нужен в Москве (106934,08 руб.) и Санкт-Петербурге (85902,86 руб.). В примечании к исследованию есть отсылка к существующему правилу: «… чем меньше у заёмщика заработок, тем меньшую долю дохода можно брать на обслуживание долга. Если ваша зарплата 40000 рублей, то минимум половину этих денег следует оставить на повседневные расходы. Если речь идёт, например, о 100000 рублей, то на выплату кредита можно направить 60% дохода. Ипотечный кредит оформляют чаще люди семейные – соответственно, доходом является суммарная зарплата обоих супругов». При этом аналитики обращают внимание на то, что их расчёт является примерным и не значит, что семья, имеющая меньший доход, не сможет получить ипотеку, или, наоборот, заёмщикам с большими финансовыми возможностями обязательно будет одобрен кредит – каждая заявка рассматривается в индивидуальном порядке.

За год ситуация на рынке ипотечного кредитования несколько изменилась, однако математическая раскладка исследования может служить неким ориентиром в финансовых требованиях к заёмщикам. Об остальных требованиях можно судить исходя из причин, по которым банки могут отказывать в выдаче ипотеки. Проанализировав свою базу данных за последние 6 лет, ипотечный банк «ДельтаКредит» подготовил аналитику о структуре отказов. Здесь интересно не столько процентное соотношение, сколько сама структура. По данным исследования, 59% отказов среди тех, что происходят на этапе консультации в банке, обусловлены несоответствием клиента минимальным требованиям кредитной организации. «Среди этих 59% большая часть связана с тем, что клиент «не подходит» по кредитной истории. Это самая распространённая причина отказа банков – не только ипотечных, но и банков, которые занимаются другими видами кредитования», — поясняет директор ипотечного центра банка «ДельтаКредит» в Москве Мария Мулянова. Второй весомой причиной (40%) является недостаток дохода для ежемесячных платежей по ипотеке либо невозможность подтвердить свой доход. Остальные причины в структуре отказов на этапе консультации аналитики считают незначительными/не требующими дополнительной расшифровки.

Вторая волна отказов следует на этапе андеррайтинга, когда первоначальная консультация с сотрудниками банка прошла успешно и требуется проверка поданного пакета документов. 41% отрицательных решений на данном этапе выносится в связи с тем, что клиент предоставляет «недостоверную информацию о себе». Под такой формулировкой чаще всего скрываются «хитрости» потенциальных клиентов с трудовыми книжками и справками о доходах. Здесь также возможен отказ из-за несоответствия клиента минимальным требованиям банка, однако в меньших объёмах (16%), чему способствует воронка предварительного отсева на этапе банковской консультации. Она сводит к минимуму число «неподходящих» заёмщиков, которым удаётся пройти к следующему уровню проверки. Третий вариант (12%) – отклонение заявки по совокупности негативных факторов, когда решение принимается на основании двух и более причин. Не последнюю роль при принятии окончательного решения имеет кредитная история заёмщика и комплексный подход к проверке. «Всё большую роль в нём играет кредитная история. Она может стать компенсирующим фактором и помочь клиенту, который не подходит по другому параметру, улучшить жилищные условия. Чем больше у клиента положительного опыта выплаты кредитов, тем больше шанс получить одобрение на ипотеку, если она ему нужна», — уверен руководитель кредитного департамента ипотечного банка «ДельтаКредит» Алексей Просвирин.

Отсюда можно сделать вывод, что на одобрение от банка может рассчитывать тот клиент, который не только на словах способен подтвердить свою материальную платёжеспособность и стабильность профессиональных позиций, своевременно вносит платежи по кредитам/не имеет просрочек, соотносит свои запросы с финансовыми возможностями, при этом оформление ипотечного продукта не станет тяжким бременем для его семейного бюджета. Кто может подойти под такое описание? По мнению наших экспертов, за последние несколько лет портрет ипотечного заёмщика заметно «омолодился». «Клиент нашего банка – это 35 – 40-летний гражданин РФ со средней суммой кредита около 3 млн. рублей, покупающий квартиру на вторичном рынке. Есть несколько интересных цифр, которые заслуживают внимания и дают представление о тех «портретных» изменениях, которые произошли с нашими клиентами. Во-первых, средний возраст нашего заёмщика в 2005 году был 44 года, а в 2017 году – 37 лет. Во-вторых, в 2009 году только у 14% заёмщиков нашего банка были несовершеннолетние дети в семье на момент оформления сделки. На 2017 год таких приходится около 50%, — сопоставляет Алексей Тартышев. – В-третьих, самый популярный срок выдачи кредита – 15 лет, а реальный средний срок кредита — 7 лет. В-четвёртых, в 2009 году доля кредитов, выданных иностранцам в нашем банке, составляла 1,3% от всей выдачи в Москве, а на начало 2017 года – 6%».

«Наблюдается «омоложение» портрета заёмщика ипотечного кредитования. Этому способствуют программы с низким первоначальным взносом», — добавляет Тимур Губайдулин.

Наряду со штрихами к портрету некоторые говорят о запросах кредитных организаций к заёмщикам. «Портрет среднего заёмщика по ипотеке в нашем банке – это семья 30 – 35 лет, с первоначальным взносом 20 – 30%, — подтверждает Карина Кучерук. – При этом предъявляемые требования к заёмщикам достаточно лояльны – стаж на месте работы не менее 3-х месяцев, первоначальный взнос возможен от 10%, максимальный возраст на момент окончания кредита не должен превышать 70 лет. Минимальная ставка сейчас составляет 8,9% по программе «Семейная ипотека»».

«Портрет наших ипотечных заёмщиков не отличается от рыночного. Обычно это мужчина или женщина в возрасте 25 – 40 лет, с высшим образованием, как правило, состоящие в браке, — утверждает Антон Суворкин. – Наши основные требования – это наличие первоначального взноса, наличие стабильного подтверждённого дохода и хорошая кредитная история. Самая низка ставка у нас сейчас – 8,25%. Её может получить любой заёмщик при подключении к программе снижения ставки».

«Подавляющая часть клиентов – это наёмные работники со средним доходом на члена семьи. Самая низкая процентная ставка у нас предоставляется заёмщикам на объекты одного из крупнейших партнёров банка и воспользоваться ей могут все категории заёмщиков, которые кредитует наш банк», — констатирует Антон Комаров.

Получение ипотеки заёмщиками в возрасте 25 – 30 лет также может говорить о некоторой доступности данного продукта для молодых специалистов: не надо ждать достижения определённого профессионального уровня/назначения на высокую, руководящую должность, при наличии стабильного дохода и финансовых ресурсов, которых будет хватать и на повседневные расходы, и на оплату регулярного платежа по ипотечному продукту, можно подать заявку в банк.

Ещё одной отличительной чертой ипотечных заёмщиков является их умение распределять свои финансовые ресурсы и своевременно вносить регулярные платежи в счёт погашения задолженности по кредиту. Эту особенность выделяют и аналитики АИЖК: «Качество ипотечного портфеля на балансах банков характеризуется низким уровнем просроченной задолженности. Доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 ноября 2017 г. снизилась до 2,34% (годом ранее – 2,88%). По не ипотечным кредитам населению этот показатель составляет 12,4%».

Рефинансирование ипотеки: стоит ли «овчинка» выделки?

Как отмечалось ранее, интерес к рынку ипотечного кредитования подогревается за счёт снижения ставок по кредиту причём не только у «новичков», но и у тех, кто уже успел воспользоваться услугами банков для улучшения своих жилищных условий. Такая категория клиентов рассматривает возможности перекредитования, чтобы снизить текущую ставку по кредиту и уменьшить процент переплаты банку за пользование его ипотечным продуктом. Растущий интерес к рефинансированию ипотеки подтверждает и исследование рейтингового агентства «Эксперт РА»: «Снижение ставок по ипотеке привело к росту спроса населения на реструктуризацию и рефинансирование ипотечных кредитов, выданных в более ранние периоды по более высоким ставкам. Банки, опрошенные RAEX (Эксперт РА), показали прирост портфеля реструктурированных кредитов в среднем на 15% по отношению к I полугодию 2016-го. Кредитные организации охотно рефинансируют ипотечные ссуды, выданные конкурентами в период высоких ставок, поскольку это позволяет им привлечь заёмщиков, которые уже погасили часть своей задолженности, соответственно, у банка имеется больше информации о качестве обслуживания таким клиентом долгосрочного долга. Однако своим клиентам в вопросах реструктуризации или рефинансирования банки идут навстречу неохотно: в период высоких ставок была высока и стоимость фондирования, соответственно, рефинансирование по текущим ставкам снижает уровень маржи, заложенной в кредитный продукт. Кроме того, реструктуризация кредита своего клиента оказывает давление на капитал банка, поскольку должна сопровождаться увеличением коэффициента резервирования. С учётом объёма ипотечных кредитов, выданных в периоды более высоких ставок, а также ожиданий по дальнейшему снижению стоимости ипотеки в среднесрочной перспективе сохранится потенциал наращивания портфелей банков за счёт рефинансирования».

Значимость рефинансирования ипотечных кредитов подчёркивается и в аналитических обзорах АИЖК. «В целом, за всю историю развития рынка ипотечного кредитования ставки выдачи ипотеки колебались внутри узкого диапазона в 12 – 13% годовых, что не создавало стимулов для развития программ рефинансирования. Ключевой тенденцией второй половины 2017 года является рост объёмов рефинансирования (перекредитования). Об этом свидетельствует замедление темпов роста общего ипотечного портфеля, который за октябрь увеличился на 51 млрд. рублей до 5,1 трлн. рублей (в сентябре прирост составил 82,2 млрд., а в августе – 99 млрд. рублей). Снижение процентных ставок на 3 п.п. до 10% и ниже сформировало спрос на продукты рефинансирования ипотечных кредитов, которое начало активно развиваться в третьем квартале 2017 года. Если по итогам 10 месяцев 2017 года, по различным оценкам, доля рефинансирования ипотечных кредитов в общем объёме выдачи оценивается в 5 – 7%, то в 2018 году эта доля может превысить 20%. Таким образом, выгоду от снижения ставок получат не только новые, но и действующие ипотечные заёмщики», — делают выводы аналитики АИЖК.

О наличии интереса к ипотечному рефинансированию со стороны заёмщиков говорят и игроки рынка. При этом они рекомендуют при принятии решения о перекредитовании взвешивать выгодность этого шага, позволит ли новый кредит погашать задолженность на более удобных условиях и снизить итоговый процент переплаты. «Данная программа, безусловно, имеет свою аудиторию, так как ставки по рефинансированию в банке невысоки, а сервис, напротив, находится на очень высоком уровне. При переходе необходимо сопоставить разницу платежей в месяц до и после смены банка, учесть расходы на рефинансирование, оценить выгашивание основного долга до и после, и общий объём переплаты. Условно, если разница в ставке выше 1%, обычно, рефинансирование оправдано», — советует Антон Комаров.

«Спрос на рефинансирование значительно вырос в 2017 году. В нашем банке это также весьма популярный продукт. Главное, что нужно учитывать – это сумма рефинансируемого кредита (маленькие суммы менее 500000 рублей не имеет большого смысла рефинансировать) и новая ставка», — убеждает Антон Суворкин.

«Действительно отмечается всплеск интереса к рефинансированию жилищных кредитов во второй половине 2017 года. Причиной роста запросов на рефинансирование является резкое снижение ипотечных ставок летом 2017 года после пиковых значений в январе 2015-го, — объясняет Тимур Губайдулин. – Средневзвешенная ставка по рублёвым ипотечным кредитам в июле 2017 года составила 10,9% годовых – это самое низкое значение за всю историю ипотечного рынка России».

 «Программа рефинансирования интересна для наших заёмщиков, поскольку позволяет снизить ежемесячный платёж, получив более низкую ставку по кредиту или увеличив срок кредитования. В октябре доля рефинансирования в общих выдачах составила 12%, — информирует Карина Кучерук. — Чтобы снизить свою нагрузку по платежам, у нас в банке также есть уникальная возможность при рефинансировании ипотеки по ставке 9,9% объединить в новом кредите также все потребительские кредиты и долги по кредитным картам и автокредиту. Можно при рефинансировании также включить в кредит дополнительную сумму наличными на потребительские расходы».

«Интерес к перекредитованию ипотеки заметен даже по увеличению количества посещений страницы рефинансирования на сайте. Если в марте 2017 года её посещаемость была на нуле, то в октябре уже 22500 посещений, — сравнивает Алексей Тартышев – Что нужно учитывать клиенту при выборе подходящей программы рефинансирования? По сути, то же самое, что и при стандартной процедуре – соотношение суммы кредита и залога, доход, срок».

Есть ещё один момент, на который мы бы хотели обратить внимание при рефинансировании ипотеки — это оставшийся срок выплаты кредита. Если он весьма продолжителен, то перекредитование имеет смысл, а если большая часть уже прошла и до конца осталось совсем чуть-чуть, то оно – просто невыгодно. Нужно учитывать, что новый кредит хоть и помогает полностью закрыть задолженность старого долга, а заёмщик взамен получает более выгодную процентную ставку по ипотеке, однако у него начинается свой отсчёт погашения и, как правило, в первое время значительная часть платежа будет уходить на погашение процентов, а не «тела» кредита. Важно проанализировать и взвесить: насколько выгодны новые условия и действительно ли они помогают сэкономить личные финансы и сократить уровень переплаты банку за пользование ипотекой.

Прогнозы развития рынка ипотечного кредитования: что год грядущий нам готовит?

Совместно с экспертами мы отразили основные моменты развития рынка ипотечного кредитования в этом году, однако наступление нового года уже не за горами, поэтому прогнозы будут как нельзя кстати. По данным исследования рейтингового агентства «Эксперт РА», размер ипотечного портфеля продолжит набирать обороты и при развитии базового сценария ожидается незначительное снижение ставок. «По мнению агентства, существенного улучшения состояния строительной отрасли в 2017 – 2018 годах не произойдёт. Как следствие, объём вводимого в эксплуатацию жилья продолжит снижаться. Строительную отрасль Московского региона в перспективе двух-трёх лет поддержит запущенная в 2017-м программа реновации старого жилья, что окажет позитивное влияние на объём ввода жилья, падающий второй год подряд. С учётом неудовлетворительных финансовых показателей значительного числа застройщиков и снижения предложения нового жилья на рынке агентство прогнозирует прирост выдачи ипотеки в основном за счёт кредитования на покупку вторичного жилья. Несмотря на негативную динамику реальных доходов населения, агентство не ожидает роста просроченной задолженности по ипотеке в связи с сохранением высокой платёжной дисциплины заёмщиков, — обращается внимание в исследовании. – В соответствии с позитивным (базовым) сценарием RAEX (Эксперт РА) объём рынка ипотечного кредитования по итогам 2017 года составит около 1,9 трлн. рублей (+30%), что позволит превысить максимальное значение 2014-го (1,8 трлн. рублей). Темп прироста портфеля ссудной задолженности составит около 11%, благодаря чему совокупный портфель приблизится к 5 трлн. рублей на 01.01.2018. Данный прогноз мы считаем базовым, а его реализация наиболее вероятна при среднегодовой цене на нефть марки Brent в размере 52 долларов США за баррель, поддержании ключевой ставки на уровне 8 – 8,5% и достижении таргета Банка России по инфляции в 4% к концу 2017-го. При таком сценарии агентство ожидает незначительного (в пределах 1 п.п.) снижения ставок по ипотеке до конца текущего года. Также агентство отмечает, что в связи с установившимся трендом на снижение процентных ставок будет расти спрос на рефинансирование и реструктуризацию кредитов, выданных в предыдущие годы».

Аналитики рейтингового агентства «Эксперт РА» в своём исследовании ограничились прогнозами по рынку ипотечного кредитования к началу 2018 года. А что же ждёт рынок дальше? С этим вопросом интернет-журнал «Деньги и Карьера» обратился к экспертам, чтобы приподнять завесу и пролить свет на ближайшие перспективы. По прогнозам экспертов, и в 2018 году российский рынок ипотечного кредитования ожидает рост и снижение ставок по кредиту. «Уже в этом году ожидается очередное понижение ключевой ставки ЦБ, как минимум, на 0,25%, что подстегнёт продолжение снижения ставок по ипотеке. Снизить проценты уже до конца этого года готовы около половины банков в России. Дальнейшее снижение инфляции, рост реальных доходов населения будут способствовать продолжению падения процентных ставок. Уже к концу 2018 года их среднее значение может опуститься ниже 10% годовых», — заверяет Армен Даниелян.

«Ипотека останется очень востребована, рынок будет расти, этому будет способствовать снижение ставок, думаю, что ещё на 1 п.п. ставки точно снизятся (это будет зависеть от уровня ключевой ставки ЦБ», — предполагает Антон Суворкин.

«В 2018 году рынок увидит продолжение роста ипотечного кредитования и плавное снижение ставок, возможно, меньшими темпами», — прогнозирует Алексей Тартышев.

«Процентные ставки будут зависеть от динамики изменения ключевой ставки, от ситуации вокруг изменения 214 и 218 ФЗ в целом. Немаловажную роль будет играть изменение ставок ключевыми игроками рынка – государственными банками. Пока сложно спрогнозировать, как скажется влияние ужесточения резервирования кредитов с низким первоначальным взносом, но сдержать дальнейший рост объёмов эта мера имеет немаленькие шансы», — рассуждает Антон Комаров.

«Вероятнее всего, снижение базовой ставки и замедление инфляции сделают кредитные ресурсы более доступными. Средние ставки на рынке могут опуститься ниже 10%, при этом крупнейшие финансовые учреждения будут заинтересованы в наращивании объёмов кредитования. Данная тенденция позволит увеличить спрос со стороны населения. В результате в 2018 году рынок жилищного кредитования сохранит положительную динамику развития», — резюмирует Тимур Губайдулин.

«Безусловно, в 2018 году размер ставок будет зависеть от уровня ключевой ставки. Также прогнозы развития рынка ипотечного кредитования напрямую зависят от экономической ситуации в стране и волатильности рынка», — расценивает Карина Кучерук.

Положительная динамика развития ипотечного кредитования и изменение процентных ставок – отнюдь не все тенденции, которые ожидают рынок в 2018 году. Рейтинговое агентство «Эксперт РА» в рамках круглого стола «Ипотека в России» провело опрос среди участников банковского сектора и поинтересовалось, какие вызовы в 2017 – 2018 годах будут ключевыми для ипотечных банков. 50% опрошенных посчитали, что главный вызов для игроков рынка будет связан со снижением доходности ипотечных ссуд. 35% предположили, что на развитие ипотечного рынка повлияет рост конкуренции в сегменте. Одинаковое количество голосов получили версии, что качество ипотечного портфеля может ухудшиться, могут быть риски банкротства партнёров-застройщиков (по 5%). Ещё столько же (5%) склоняется к версии, что существенных вызовов в среднесрочной перспективе – нет.

Снижение процентных ставок по ипотеке, а вместе с тем – и доходности самого продукта, заставляют игроков рынка придумывать новые ходы, так как для расширения клиентской базы одних ставок в качестве аргумента – недостаточно. Обострение конкуренции – неизбежно. В каком ключе она будет развиваться и какие кредитные организации смогут сохранить свои позиции? По мнению экспертов, основной акцент будет ставиться на сервис и качество предоставляемых услуг, а также выгодные условия кредитования. «Лидирующие позиции по-прежнему останутся за банками с государственным участием, а также за банками с развитыми digital-технологиями, так как именно в плоскости качественного сервиса будет вестись борьба за клиента», — ожидает Карина Кучерук.

«В первую очередь здесь необходимо выделить государственные банки, а также коммерческие с хорошим кредитным конвейером и отработанными процессами. Можно говорить о топ-10 в стране, именно здесь будет продолжать консолидироваться основной объём кредитования по ипотеке. Борьба останется ценовой, но большую роль будут играть и сервисные, и digital-стороны», — дополняет Антон Комаров.

«На мой взгляд, наиболее устойчивые позиции в 2018 году будут у топ-10 банков на рынке ипотеки. Основная борьба будет в рамках сервиса и условий за текущих клиентов банков-конкурентов», — соглашается Алексей Тартышев.

 «Конкуренция в банковской сфере всегда была достаточно высокой, однако в последние несколько лет она достигла наибольшего пика. Всё больше банков совершенствуют технику общения с клиентом «от двери до оказания услуги». Конкурентная борьба будет развиваться в сфере предоставления качественного сервиса и индивидуального подхода к клиенту», — предвидит Тимур Губайдулин.

«Те банки, которые уже давно и активно работают по ипотеке, останутся на рынке, борьба за клиента будет как ценовая (по ставкам), так и по условиям и сервису. Банки будут пытаться сделать продукт проще и удобнее для клиента, можно смело говорить, что 2018 год будет годом покупателя», — допускает Антон Суворкин.

«В условиях усиления конкурентной борьбы за клиента сохранить устойчивые позиции на рынке ипотечного кредитования смогут те кредитные организации, которые будут предлагать максимально привлекательные условия по ипотеке: низкие процентные ставки, небольшой размер первоначального взноса, лояльный подход к оценке кредитоспособности клиента», — ориентирует Пётр Пенягин.

Нам же остаётся надеяться, что прогнозы экспертов найдут своё отражение в 2018 году, а сервис и условия ипотечного кредитования окажутся максимально удобными и доступными для потенциальных заёмщиков и тех, кто решится на рефинансирование своего кредита. Накануне публикации материала первой ласточкой грядущих изменений стало известие о том, что на заседании совета директоров ЦБ РФ принято решение о снижении ключевой ставки на 50 базисных пунктов (до 7,75%) с 18 декабря 2017 года. Для ипотечных заёмщиков эта новость означает, что в ближайшее время последует реакция со стороны кредитных организаций и не исключена новая волна незначительных понижений процентных ставок по кредитам.

Светлана Башурина

Колебания курса рубля — одна из обсуждаемых экономических тем последнего времени. При этом ряды россиян, обеспокоенных ослаблением национальной валюты по отношению к доллару и евро, за последние полгода заметно пополнились. Встаёт извечный русский вопрос: «Что делать?». Ответ на него интернет-журнал «Деньги и Карьера» искал совместно с экспертами.

За последние несколько месяцев тема колебания курса рубля прописалась в топе обсуждаемых экономических новостей. И не удивительно, курс доллара на сегодняшний день держится на отметке 36,21 рублей. За последние полгода, по данным портала Investfunds.ru, он укрепился на 14,62%. Если же рассматривать ситуацию в перспективе последних 3-х лет, то доллар прибавил на 25,97%. Что касается евро, то его курс на сегодняшний день составляет 50,41 рублей. За последние полгода он подорожал на 17,94%, а за 3 года — на 25,69%.

Колебания курса рубля: чего ждать, на что надеяться?

Эти скачки не остались незамеченными для россиян. По данным опроса Исследовательского центра портала «Superjob.ru», 51% россиян следит за происходящими колебаниями курса рубля, однако конкретных действий не предпринимает. «В связи с тем, что зарплата в рублях, вклады в рублях, не вижу смысла что-то менять», — объясняет коммерческий директор из Уфы. «Когда-то в не такие далёкие времена курс рубля был более стабильным», — сравнивает инженер из Томска. «Просто интересно следить за ростом цен во время хвалёной путинской олимпиады», — говорит прораб из Новопавловска.

4% признаются, что следят и при этом уже успели приобрести иностранную валюту. «В России деньги в рублях держат только лохи! Мало россиян учили за эти 23 года!?», — полагает официальный представитель фирмы из Москвы. А 1% респондентов отвечает, что следит и уже успел продать иностранную валюту.

А 41% — напротив говорит о том, что за развитием событий не следит. «Следить не слежу, но тенденция очевидна — в ближайшее время получим девальвацию. Скорее всего, уже в текущем году», — предполагает оператор производственной линии из Дзержинска. «Не вижу смысла, т.к. нет сбережений, всё вложено в постройку дома», — делится старший преподаватель из Ульяновска. «Если рубль решили обвалить, то обвалят. В чёрный понедельник или четверг», — уверен инспектор из Самары. «Мне гораздо ближе колебания рубля на ценниках в магазинах, только почему-то они всегда в сторону плюса», — подчёркивает конструктор из Чебоксар.

Реакция россиян на ослабление рубля не ограничивается рамками простого наблюдения за информационным фоном, она идёт намного дальше. В этом помогает убедиться ещё один опрос — от ВЦИОМ. По его данным, 53% россиян к росту курса доллара относятся довольно-таки спокойно. 5% пока ещё не определились со своей оценкой к происходящим изменениям. А вот 42% наших граждан существующая ситуация с курсом валют определённо беспокоит. При этом стоит отметить, что их число за последние несколько месяцев возросло на 14% (с 28% в июле 2013 года).

Каких же ждать перспектив от этих валютных «плясок»? Согласно данным всё того же опроса ВЦИОМ, по мнению 41% респондентов, рубль по отношению к доллару и евро продолжит дешеветь. 33% полагают, что отечественная валюта останется на прежних позициях. 5% оптимистично настроенных россиян надеются, что рубль всё-таки укрепится и будет дорожать. А 21% затруднился давать какие-либо прогнозы.

По мнению наших экспертов, в перспективе ближайшего времени не стоит строить оптимистичные планы в отношении укрепления рубля. Данный процесс зависит от множества факторов и в настоящий момент в своей совокупности они дают неблагоприятный фон для дальнейших изменений в позитивном ключе. «Многое (если не всё), на наш взгляд, будет зависеть от позиции наших регуляторов и ведомств. Причину случившегося ослабления мы видим в этом. Объясним почему. Во-первых, мы (да и весь рынок) видели, что российский Центробанк длительное время не стремился доставать из своего арсенала какие-либо иные механизмы поддержки национальной валюты (как это сделало в этом году подавляющее большинство развивающихся стран), пользуясь исключительно стандартным механизмом инвестиций. Во-вторых, рынок очень сильно разбалансировала тактика Центробанка по отзыву лицензий, которая только усугубляет общую картину. В текущих условиях было бы неплохо задуматься над тем, чтобы хотя бы пару месяцев не трогать банки, вместо того, чтобы подстёгивать рыночные страхи и впоследствии тратить деньги на проведение интервенций. В дополнение к этому ещё и Минфин не раз подливал масла в огонь, в одном из своих последних высказываний заявив о том, что приступит к проведению операций по покупке иностранной валюты на внутреннем валютном рынке для пополнения Резервного фонда. Такой негативный для рубля информационный фон, генерируемый как раз нашими ведомствами, на наш взгляд, и подорвал имидж рубля. Для стабильного рубля нужно именно внутреннее спокойствие. Если такового не будет, то продолжим слабеть. Надеемся на здравый смысл: то, что рубль не будут провоцировать», — рассуждает старший аналитик инвестиционной группы «Норд-Капитал» Сергей Алин.

«На мой взгляд, в последние три месяца курс рубля по отношению к доллару (и евро) утерял практически всю связь с фундаментальными факторами. Основное влияние на курсообразование сейчас оказывают, к примеру, не темпы роста отечественной экономики или состояние торгового и, соответственно, платёжного баланса, а спекулятивные факторы. Под спекулятивными факторами ослабления рубля я понимаю бегство капитала «в качество» на фоне сокращения ФРС США объёмов покупок ипотечных и государственных облигаций (QE3), которое в последние дни многократно усилилось из-за обострения политического кризиса в Украине», — оценивает ситуацию аналитик независимого аналитического агентства «Инвесткафе» Тимур Нигматуллин.

По оценке эксперта, сейчас можно рассуждать о дальнейшей судьбе курса рубля лишь в формате сценарных прогнозов. «На текущий момент, на мой взгляд, можно говорить о следующих сценариях. В первом, оптимистичном сценарии, сворачивание ФРС США QE3 будет приостановлено на заседании от 19 марта и конфликт на Украине завершится мирным урегулированием в ближайшее время. В этом случае прогноз по курсу USD/RUB на конец года составляет 32,25 руб., а EUR/RUB — 44 руб. Вероятность реализации сценария — 15%. Во втором, базовом сценарии, ФРС США продолжит сворачивание QE3 до конца 2014 несмотря на риски дальнейшей девальвации валют и рецессии в экономиках развивающихся рынков, а конфликт в Украине не получит дальнейшей эскалации. При данных условиях прогноз по курсу USD/RUB на конец года составит 34 руб., а EUR/RUB — 48 руб. Вероятность реализации сценария — 50%. В последнем, пессимистичном сценарии, на фоне резкого сокращения вышеупомянутого QE3 и эскалации конфликта на Украине, резкое усиление оттока капитала, сокращение инвестиций и перспективы ведения экономических санкций против РФ рядом стран ЕС и АТЭС приведут к рецессии в 2014 году и ослаблению рубля до 39 руб. за один доллар, а EUR/RUB — 55 руб. Вероятность подобного сценария я оцениваю в 35%. Итак, основное внимание, на мой взгляд, сейчас имеет смысл обращать на процесс сворачивания ФРС QE3 и конфликт в Украине. Появление новостей по данным вопросам способно сильно повлиять на курс рубля как в сторону дальнейшего ослабления, так и укрепления», — прогнозирует Тимур Нигматуллин.

О влиянии внешнеполитического фактора на колебание отечественной валюты говорят и другие эксперты. «По сути, российский фондовый и валютный рынки сейчас являются заложниками противостояния России и Запада в части будущего Украины. И очевидно, что Россия будет действовать довольно жёстко по отношению к новым украинским властям. Равно, как и Западные страны будут давить на Россию. В этот период на российском фондовом и валютном рынках стоит ждать достаточно негативной динамики. Соответственно, на валютном рынке курс доллара к рублю может вырасти до 37 — 38 руб., а евро может подняться до 51 — 52 руб.», — убеждён директор департамента розничного бизнеса и управления региональной сетью «Росгосстрах Банка» Вилен Ли.

«Дальнейшая динамика рубля будет зависеть от продолжительности геополитической напряжённости, связанной с Украиной. На данный момент существует геополитическая премия к фундаментальному значению, но если ситуация затянется, то это может также ухудшить экономическую ситуацию в России и, таким образом, фундаментально обоснованное значение курса рубля будет выше и соответствовать текущим уровням. На данный момент ещё существует вероятность укрепления рубля к 34 — 35 руб. за доллар, в случае дальнейшей эскалации не исключается движение к 38 — 38,5 руб.», — утверждает управляющий по исследованиям и анализу глобальных рынков «Промсвязьбанка» Роман Османов.

Инвестиционная корзина: чем будем наполнять?

В сложившейся обстановке наверняка каждый задавался извечным — «что делать». Действительно данный вопрос актуален, особенно в части инвестиционной стратегии. Какую позицию лучше занять? По данным того же опроса ВЦИОМ, 75% россиян специально предпринимать ничего не будут. 8% сообщили, что они вложат деньги в недвижимость или другие дорогие вещи. 7% признаются, что поменяют рубли на доллары. 3% начнёт специально избавляться от сбережений и будет их тратить. 2% поменяют евро (либо другую валюту) на доллары. 6% не смогли определиться со своим порядком действий.

Кстати, если рассматривать только «валютный» вопрос, то, по результатам опроса Исследовательского центра портала «Superjob.ru», 31% россиян считают, что сейчас лучше хранить сбережения в рублях, 23% — в евро, а 15% — в долларах. А 14% респондентов предлагают другие варианты. «В китайской юани», — высказывает мнение инженер по комплектации из Москвы. «Сбережения нужно хранить в разных валютах», — полагает главный государственный налоговый инспектор отдела камеральных проверок из Лермонтова. «33% — рубли, 33% — доллары, 33% — евро, а ещё лучше — купить недвижимость и сдавать её (официально, конечно)», — добавляет курьер из Москвы. «Недвижимость — отличное вложение средств!», — подхватывает руководитель пресс-службы из Волгодонска. Ряд россиян отдают предпочтение другим вечным ценностям. «Денежная система — это только бумага, которая в любой утренний день может обесцениться . Поэтому деньги нужно хранить в нетленных капиталовложениях (драгоценные металлы, камни)», — уверяет менеджер по продажам из Волгограда. «В золоте, этот товар вечно может существовать и всегда будет в цене», — присоединяется продавец из Новосибирска. «Книги и золото — самый надёжный капитал», — заключает инспектор из Самары.

По данным аналогичного опроса ФОМа, 54% россиян предпочли бы хранить сбережения в рублях, 19% — в евро, 13% — в долларах, а ещё 2% — в другой валюте. 13% респондентов ответили, что стали бы держать свои сбережения не в деньгах. Социостатистика ВЦИОМ приводит другие цифры. В ходе его опроса выяснилось, что 63% населения хотели бы хранить свои финансы в рублях, 10% — в евро, 9% — в долларах и 2% — в другой валюте. В целом, картина по результатам всех опросов складывается примерно одинаковая, но с небольшими погрешностями. Эти расхождения в ответах респондентов можно объяснить постановкой самого вопроса и датой проведения исследований, так как под воздействием тех или иных обстоятельств мнение людей так или иначе может меняться.

Внести ясность в стратегические планы россиян поможет мнение наших экспертов. В основном оно сходится на идее «мультивалютной корзины» и отказа от валютной паники. «Россиян за последние годы приучили держать сбережения в рублях. Во-первых, потому, что глядя на стабильные цены на нефть, трудно предположить резкое обесценивание рубля. Да и наши влиятельные чиновники и банкиры убеждали в пользе сбережений в национальной валюте. Во-вторых, ставки по депозитным вкладам в рублях, как правило, в 2,5 — 3 раза выше, чем по валютным вкладам. Однако за неполный январь 2014 года рубль серьёзно сдал позиции к доллару. Соответственно, валютные вклады стали существенно выгоднее рублёвых. Мы и раньше и сейчас рекомендуем держать 50% сбережений в рублях, 25 — 30% сбережений в долларах США и ещё 20 — 25% в евро. В этом случае можно быть относительно спокойным за свои сбережения, невзирая на валютные колебания внутреннего и внешних рынков. Однако сейчас уже ничего менять, конечно, же не стоит. Срочно снимать деньги с рублёвых вкладов и переводить их в валюту нет смысла. Так можно потерять и накопленные по депозиту проценты и купить валюту на историческом максимуме. Если же делать это, то лучше не на весь рублёвый депозит, а на половину. Плюс покупку всегда лучше совершать не вдогонку роста курса, а на ценовых коррекциях. Если же говорить о долгосрочных и более серьёзных вложениях, то самыми надёжными до сих пор считаются золото и недвижимость. Ещё один способ защиты капитала, в том числе и от инфляции — это государственные облигации. Покупать их нужно тем, кто хочет иметь небольшой гарантированный доход и держать облигации до их погашения», — рекомендует Вилен Ли.

«Я бы рекомендовал всем россиянам иметь корзину, в которой есть доллары, евро и, возможно, английские фунты. Сейчас после такого ослабления сложно предсказать развитие на политической арене, от которого зависит динамика курса. Но, тем не менее, если произойдёт укрепление к 35 и ниже, то целесообразно купить доллары и иметь долларов не менее 30% в корзине. В прошлом году, действительно, ставки имели тренд на снижение: не в последнюю очередь это было связано со снижением спроса на депозиты из-за уменьшения темпов роста потребкредитования, а также поскольку в большинстве случаев ставка по вкладам превышала инфляцию, то есть привлекательность сохранялась. В текущем году мы можем увидеть рост ставок на МБК из-за сложившейся конъюнктуры, в том числе из-за обострения ситуации с Украиной. Соответственно ставки по вкладам также могут повыситься. При этом обозначившийся рост инфляции отчасти может нивелировать положительный эффект», — подхватывает Роман Османов.

Ряд экспертов делает акцент именно на осторожности, так как паника и необдуманность действий ни к чему хорошему не приведёт. «Сейчас уже «дёргаться», на наш взгляд, поздновато. Рубль может сильно уже и не ослабнуть или даже укрепиться. Получится, что вы купили доллары и евро на максимуме. Лучше какое-то время подождать и последить за курсами», — подтверждает Сергей Алин.

«В нынешних условиях я не рекомендую активно продавать или покупать валюту, т.к. можно понести значительные расходы и комиссии. Если же есть потребность в сохранении сбережений, то населению я рекомендую хранить средства в объёме годового потребления в рублях на краткосрочных депозитах (с учётом средней зарплаты это около 300000 рублей). Если имеющиеся сбережения превышают сумму, то можно хранить остаток в долларах, евро и рублях на долгосрочных депозитах в равных частях. В долгосрочной перспективе ставки по депозитам обычно способны компенсировать затраты на конвертацию. Конечно, если предполагаются траты в валюте (поездки или крупные покупки), то лучше конвертировать рубли в валюту сейчас, чтобы не пришлось менять свои планы в связи с резким изменением курса», — советует Тимур Нигматуллин.

Ставка имеет значение?

А теперь стоит обратить внимание на конкретные инструменты сбережений и добавить ещё несколько штрихов к общей картине эффективного инвестирования. Итак, большую часть денежных средств эксперты рекомендуют хранить на рублёвых депозитах. Одним из привлекательных компонентов данного инструмента являются его процентные ставки. Однако, если ориентироваться на динамику колебаний процентных ставок, то за последнее время они стали терять былую привлекательность. Банки постепенно снижают процентные ставки по вкладам. Яркий тому пример — постоянные отчёты ЦБ РФ о мониторинге максимальных процентных ставок кредитных организаций. По его данным, на конец декабря 2012 года максимальная процентная ставка десяти крупнейших банков составила 9,65%. С января по март 2013 года наблюдались колебания на уровне от 9,65% до 9,94%, при этом во второй декаде января был зафиксирован пик в пределах 10%. А далее, начиная с третьей декады апреля 2013 года начался планомерный спад процентных ставок с отметки в 9,79%, так что к третьей декаде декабря 2013 года ставка снизилась до 8,38%. На протяжении всего января 2014 года она держалась на уровне 8,31%. В феврале 2014 года, наоборот, наблюдался резкий подъём сначала до 9,84% в первой его декаде, а потом и до 9,97% — к третьей декаде. Однако март расставил всё на свои места: в первой декаде марта 2014 года максимальная процентная ставка десяти крупнейших банков, по данным мониторинга Центробанка России, опустилась до отметки в 8,35%.

Чего же тогда ожидать от процентных ставок по рублёвым вкладам в дальнейшем? «В 2014 году доходность вкладов будет находиться на уровне, немного превышающем инфляцию. При этом никаких предпосылок к повышению ставок по депозитам в наступившем году нет. На фоне отзыва лицензий вкладчики всё чаще предпочитают переводить свои средства в более надёжные финансовые институты, пусть и под меньшие проценты. ЦБ уже давно в ручном режиме снижает ставки по вкладам, рекомендуя банкам не превышать более чем на 2% рассчитываемую им среднерыночную ставку по депозитам десяти крупнейших банков. С октября прошлого года Банк России получил возможность вводить запрет на привлечение банками сверхдоходных депозитов. Параллельно регулятор стал завинчивать гайки и в области кредитования. Спрос на дорогие пассивы в виде вкладов населения снижаются уже давно, темпы роста кредитования падают, уже нет необходимости срочно искать деньги на выдачу кредитов населению, банки снижают % по вкладам, стараясь повысить процентный доход», — разъясняет Вилен Ли.

Если же такая компонента, как процентная ставка, теряет свою актуальность в привлекательности рублёвых депозитах, то тогда на что стоит обращать внимание? «Прежде, чем говорить о привлекательности самих депозитных продуктов, мы бы сначала рекомендовали обратить внимание на банк, в который вкладываются средства. В текущей ситуации довольно важно оценить устойчивость банка, особенно если речь идёт о сумме, превышающей 700000 рублей. При этом было бы не лишним диверсифицировать свои вложения, то есть размещать средства в различных валютах (рубль, евро, доллар), особенно если предстоят траты в валюте», — настаивает Роман Османов.

«Сегодня на продолжающейся волне отзыва лицензий для вкладчиков прежде всего важна надёжность кредитной организации, а не процентная ставка. Поэтому на текущий момент наиболее привлекательны депозитные продукты крупнейших государственных и частных банков», — дополняет Вилен Ли.

Теперь добавим к этому представлению о банковских вкладов немного конкретики. Итак, если рассматривать рублёвые депозиты сроком на 1 год, то складывается следующая картинка. Процентные ставки по вкладам попадают в диапазон от 5% до 11,25%. Что касается минимальной суммы, необходимой для открытия вклада, то в каждом банке она может быть абсолютно разной. Минимальный порог вхождения может начинаться и с 1000 рублей, и с 3000, и с 5000, и с 10000, и с 30000, и так далее — на усмотрение кредитной организации. Впрочем, он может и не обозначаться вовсе, как, например, в ряде депозитных продуктов «Капиталбанка». Получается, что для открытия вклада здесь хватит и 1 рубля.

При выборе подходящего вклада не стоит ориентироваться только на его сумму и процентную ставку, помимо этого многие банки стараются придать привлекательность депозитным продуктам за счёт полезных «плюшек». В зависимости от суммы вклада и его условий к таким бонусам можно отнести возможность пополнения и частичного снятия средств с депозита, различные варианты выплаты процентов либо их капитализация, возможность увеличения процентной ставки.

Для наглядности рассмотрим несколько депозитных вариантов. Так, например, в «Райффайзенбанке» с вкладом «Р-Коннект Деньги в рост!» при минимальной сумме в 5000 рублей и при сроке в 1 год можно рассчитывать на ставку в 6,1% годовых, возможность пополнять вклад на любую сумму, а также получать ежемесячную капитализацию процентов либо их ежемесячную выплату. Если же выбирать «Расчётный» депозит «Московского Кредитного Банка», то при минимальной сумме в 20000 рублей годовая процентная ставка составит 8,5%, помимо этого предусматривается ежемесячная выплата процентов или их капитализация, в тоже время вклад можно как пополнять, так и частично изымать с него денежные средства. Те же самые 8,5% годовых можно получить и в рамках вклада «Уралсиб. 25 лет» с минимальным порогом вхождения в 10000 рублей, однако вклад можно только пополнять, а вот проценты здесь либо ежедневно выплачиваются на отдельный счёт, либо причисляются к сумме депозита.

Любопытно, что доступ к более высоким процентным ставкам могут открыть абсолютно разные суммы инвестиций. К примеру, доверив свой минимум в 5000 рублей «Весеннему марафону» от банка «Югра», при сроке в 366 дней можно рассчитывать на 10% годовых, а при 367 днях — уже на 10,2%. При этом по вкладу предусматривается пополнение и частичное снятие средств, а проценты ежемесячно выплачиваются либо капитализируются. Ещё один вариант доказывает, что в некоторых случаях сумма прямо пропорционально влияет на процент. Это подтверждает «Правильный выбор» от «ДжиИ Мани Банка». При разовом зачислении 10000 рублей сроком на год процентная ставка составит 9%, а при 500000 рублей — уже 10% годовых. Пополнение депозита не предусматривается, а вот изъять часть вклада возможно, что же касается процентов, то они ежемесячно капитализируются и выплачиваются в конце срока. Таким образом, процентные ставки по депозитным продуктам вместе с сопутствующими «плюшками» могут варьироваться. Банки на практике наполняют стандартный пакет различными сочетаниями «начинки», клиенты же выбирают тот вариант, который наиболее соответствует их текущим потребностям.

Вместе с тем, некоторые банки предлагают свои «изюминки» в виде более весомых бонусов — сезонных вкладов с подарками. Так, к примеру, в «Айви Банке» за открытие вклада предлагают получить телевизор с диагональю экрана в 18,5 дюймов или 3D телевизор с диагональю 42 дюйма. «Первый Чешско-Российский Банк» обещает подарить своим клиентам-вкладчикам зонт-трость или плед. А у банка «Финансовый Стандарт» проходит целая акция, в рамках которой клиенты, доверяющие свои денежные средства депозитным продуктам, могут рассчитывать на подарочный сертификат различных торговых сетей на сумму от 500 до 3500 рублей, подарочную карту «Снеж.Ком» или скидку до 7% на тур в любую страну от турагентства «Coral Travel». По традиции, чем весомей подарок, тем значительней должна быть и сумма открытого вклада, за который он вручается. Минимальная сумма инвестиций в банковских продукт, благодаря которой на что-то можно рассчитывать, колеблется от 100000 — 150000 рублей и выше.

Инвестиции с зарубежным акцентом

Второй упомянутый инструмент, на который стоит обратить внимание, это недвижимость. Как изменилась обстановка на этом рынке за последнее время? «Ситуация на рынке недвижимости пока резко не менялась и колебания курса рубля на неё не повлияли. В настоящее время стоимость большинства объектов недвижимости как в национальной, так и в зарубежной валюте соответствует расценкам, установившимся к декабрю 2013 года. Цены на рынке недвижимости пока изменились незначительно, так как колебания курса рубля ещё не закончились. Скорее всего, покупатели и владельцы недвижимости находятся в ожидании момента, когда резкие колебания рубля прекратятся. После этого старые расценки на недвижимость могут быть пересмотрены. Однако ожидание стабилизации курса рубля займёт какое-то время и эта тенденция может повлечь за собой застой на рынке недвижимости. Покупатели будут не готовы покупать по старым ценам, а продавцы будут не готовы продавать по новым. Что касается увеличения спроса на недвижимость, то его активизируют в основном те граждане, которые не имеют возможности вывезти свой капитал за границу», — характеризует обстановку на рынке исполнительный директор компании «Evans» Максим Мокеев.

По мнению другого эксперта, именно в периоды высокой волатильности на валютном рынке наблюдается рост интереса к приобретению недвижимости. «Текущий момент времени, когда в течение достаточно короткого времени произошло существенное ослабление рубля, не исключение. Как следствие, можно констатировать рост спроса россиян как на российскую, так и на зарубежную недвижимость. При этом активность на рынке недвижимости проявляют как инвесторы, так и те, кто планирует приобрести недвижимость для личного проживания или просто в целях сохранения средств», — констатирует президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock» Станислав Зингель.

Однако, если у депозитных продуктов их инвестиционная привлекательность определяется процентной ставкой по вкладу и сопутствующими бонусами, а также надёжностью банка, то на рынке недвижимость привлекательность определяется несколько другими параметрами. По словам Станислава Зингеля, инвестиционная привлекательность недвижимости — это далеко не только показатель уровня рентной доходности. Она представляет собой совокупность целой группы факторов: страновые риски, ликвидность объектов, доступность и привлекательность кредитования, защищённость интересов инвесторов на государственном уровне, развитость системы страхования рисков.

«По совокупности перечисленных выше инвестиционных критериев наиболее инвестиционно привлекательными в мире являются рынки недвижимости европейских стран с сильнейшими экономиками (Великобритания, Германия, Франция, Швейцария, Австрия) и рынок недвижимости США. Как следствие, взоры и устремления международных инвесторов направлены в очень существенной степени на рынки недвижимости именно этих стран. И российские инвесторы придерживаются этой же логики. При этом у россиян в общем объёме инвестиционных зарубежных сделок лидируют торговая и гостиничная недвижимость, а также доходные дома. Несколько меньшей популярностью пользуются сегменты офисной, складской и индустриальной недвижимости. В качестве альтернативных российские инвесторы рассматривают сегменты студенческой, медицинской и пенсионной недвижимости. Элитная жилая недвижимость в основном приобретается не с целью заработать, а с целью сохранить. А вот вложения в различные сегменты коммерческой и гостиничной недвижимости имеют чёткую инвестиционную направленность, т.е. совершаются с целью заработать как на сдаче в аренду, так и в случае последующей продажи актива», — рассказывает Станислав Зингель.

Это представление характеризует рынок в общем и целом, на какие же моменты (объекты недвижимости) стоит обратить внимание потенциальным инвесторам?

P.S.

Подводя итог нашего небольшого инвестиционного экскурса, стоит отметить, что инструменты сбережений у каждого человека могут быть абсолютно разными, но в большинстве своём пальма первенства остаётся за рублёвыми депозитными продуктами. Основная причина — доступность для большинства населения. По мнению наших экспертов, именно они на сегодняшний день наиболее привлекательны и надёжны для большинства россиян. «Пока место депозитов никто ещё не смог занять. В текущих условиях заранее подготовиться к такой волне ослабления вряд ли кто-то из граждан смог. Курсообразование рубля стало фактически непрогнозируемым, ориентируясь чисто на спекулятивные моменты, а не на фундаментальные факторы», — поясняет Сергей Алин.

«В целом, набор инструментов зависит от терпимости инвестора к риску. В общем случае можно рекомендовать депозиты в рублях в виду относительно высоких рублёвых ставок», — заключает Тимур Нигматуллин.

Светлана Башурина

За последние несколько лет доля россиян, пользующихся кредитными продуктами, немного увеличилась. Среди них по-прежнему востребованы потребительские кредиты в магазинах и кредиты на неотложные нужды. По мнению экспертов, в этот список смело можно внести и кредитные карты, популярность которых растёт день ото дня. Вместе с тем, по оценкам специалистов, грамотность россиян в пользовании кредитных продуктов заметно возросла, они стали более ответственно относиться к погашению задолженности. Однако не все, так как просроченная задолженность по кредитам всё-таки есть.

Кредитный рейтинг популярности

Что делать, если требуется определённая сумма денег, а одолжить её не у кого? Один из возможных вариантов — это обратиться в банк и оформить кредит. Так поступают не все, однако доля тех, кто прибегает к услугам банков за последние несколько лет немного увеличилась. И это установленный факт. По данным ЦБ РФ, в августе 2013 года объём кредитов, предоставленных населению, составил 4801,574 млрд. рублей. За 4 года объём кредитования увеличился на 3395,8974 млрд. рублей (с 1405,6766 млрд. рублей в августе 2009 года). Стоит отметить и годовой прирост на 23,12% (с 3899,71 млрд. рублей в августе 2012 года). Интерес россиян к кредитным банковским продуктам подтверждает и социостатистика. По данным опроса ФОМ, за последние 4 года число граждан, оформивших кредит, увеличилось на 8% (с 21% в августе 2009 года до 29% в сентябре 2013 года).

Какие же кредитные продукты на сегодняшний день являются наиболее востребованными? По данным всё того же опроса ФОМ, самым популярным оказался потребительский кредит в магазине. Его показатели находятся примерно на одном уровне: в августе 2009 года его выбирали 12% респондентов, а в сентябре 2013 года — 13%. На втором месте оказался кредит на неотложные нужды. За последние 4 года он немного ослабил свои позиции: в августе 2009 им пользовалось 12% россиян, а в сентябре 2013 года — только 10%. На третьей строчке рейтинга разместился кредит на покупку автомобиля. За 4 года он уступил 3% (с 7% в августе 2009 года до 4% в сентябре 2013 года). Четвёртую строчку разделили сразу 2 кредитных продукта: ипотечный кредит и кредитная карта. При этом у первого популярность уменьшилась на 2% (с 5% в августе 2009 года до 3% в сентябре 2013 года), а у второго, наоборот, увеличилась на 1% (с 2% в августе 2010 года до 3% в сентябре 2013 года).

Что на этот счёт скажут эксперты? «Самыми востребованными кредитными продуктами в России сейчас являются кредитные карты, обороты и остатки по которым растут с темпом 50 — 70% в год. Если несколько лет назад только наиболее передовые в экономическом отношении граждане имели в своём кошельке настоящую кредитную карту, то теперь она есть уже у каждого четвёртого россиянина трудоспособного возраста. Основные причины такого роста: изначально очень низкое проникновение карточных продуктов на российском рынке, удобство и многофункциональность кредитной карты для пользователя», — сообщает начальник управления маркетинговой стратегии и исследований банка «ВТБ24» Дмитрий Лепетиков.

«Если говорить о беззалоговом кредитовании, то в последние 2 года наблюдается устойчивая тенденция по смещению интересов как клиентов, так и банков от POS-кредитов в сторону кредитных карт и кредитов наличными. Так, в 2011 году на долю POS-кредитов приходилось более 45% всего объёма выдаваемых необеспеченных кредитов, а в 2012 году — лишь 37%. В залоговом кредитовании ускоренными темпами набирает популярность ипотека. Автокредитование не показывает столь существенного темпа прироста, хотя надо отметить, что проникновение продукта в продажи автомобилей достигает уровня более 50% и на данный момент основными точками роста в рассматриваемом сегменте рынка остаётся только кредитование подержанных автомобилей», — комментирует начальник управления по работе с сегментом розницы «Абсолют Банка» Антон Павлов.

«В общем портфеле кредитов физическим лицам около половины обязательств сейчас приходится на потребительские кредиты, в том числе POS-ы, четверть портфеля составляет ипотека, остальное — кредитные карты и автокредиты. В последние годы наибольшую динамику показывает портфель кредитных карт, доля ипотеки также растёт, но более скромными темпами. Это показывает, что с одной стороны, высокорисковое кредитование пока наиболее привлекательно для банков и будет оставаться таким до тех пор, пока маржа с учётом риска будет в плюсе. С другой стороны, уровень закредитованности населения растёт, как и давление со стороны ЦБ на капитал, а рынок необеспеченных кредитов постепенно насыщается. Всё это в перспективе должно отразиться на смене приоритетов в сторону низкорискового ипотечного кредитования», — замечает начальник управления розничного кредитования «Промсвязьбанка» Сергей Ситин.

Кредиты: что мы знаем о них...

И социостатистика, и мнение наших экспертов подтверждают тот факт, что в зависимости от ситуации и потребности интерес у населения проявляется к различным вариантам продуктов кредитной линейки. Сам кредитный продукт накладывает на заёмщика определённые обязательства и несёт дополнительную финансовую нагрузку. Воспринимают её россияне по-разному. Ярким доказательством этого служат данные опроса, который ранее проводился исследовательским холдингом «Ромир». По его результатам, 44% респондентов воспринимают кредит как необходимость, если нужно сделать крупную покупку. Для 36% кредит — «долговая яма», из которой очень трудно выбраться. 15% посчитали, что он является нормальным средством повышения уровня жизни.

Подобные оценки кредита — «звоночек» о том, насколько россияне умеют грамотно пользоваться кредитами. Эксперты в этом направлении отмечают значительные подвижки, которые произошли за последние несколько лет. «Безусловно, люди стали лучше разбираться в продуктах и услугах банка. Банковский сектор является, возможно, наиболее конкурентным из всех секторов российской экономики, он предлагает множество вариантов, понятных для клиента. Например, если клиент любит путешествовать, то ему явно подойдёт карта, совместная с одной из авиакомпаний или с РЖД, если он часто посещает рестораны, то ему будет полезна карта с возвратом части потраченных средств и т.д. В то же время, к сожалению, на российском рынке есть и небанковские организации, никем не контролируемые и никому не подотчётные. И люди, в силу недостатка финансовой грамотности, часто покупаются на их посулы, становясь совершенно беззащитными. Так что в этой сфере есть ещё много работы», — отмечает Дмитрий Лепетиков.

«Здесь важно понимать, что проблему закредитованности не решить простым изменением законодательства, внедрением максимального DTI клиента или ограничением ПСК — необходима комплексная государственная программа, направленная на повышение кредитной грамотности россиян и популяризацию преимуществ финансового планирования среди населения», — добавляет Сергей Ситин.

В вопросах финансовой грамотности населения, связанной с кредитованием, ещё есть над чем работать. Судить об осведомлённости в этом направлении можно исходя из факторов, на которые опираются граждане при выборе той или иной кредитной программы. По данным опроса исследовательского холдинга «Ромир», наиболее существенными факторами для россиян являются: процентная ставка по кредиту (87%), возможность досрочного погашения (58%), удобство погашения кредита (47%), срок кредита (45%), минимальное количество документов, необходимое для оформления кредита (29%), наличие комиссии за досрочное погашение (25%), максимальная сумма кредита (23%), наличие единовременной комиссии за оформление кредита (20%), срок рассмотрения заявки (18%), возможность подтверждения дохода справкой в свободной форме (10%).

Долг платежом красен

Но главное не только иметь представление о кредитно-финансовых понятиях, но и грамотно применять имеющиеся знания на практике. А практика такова, что не все способны эффективно пользоваться кредитными инструментами в силу своего уровня финансовой грамотности и материальных возможностей. Если бы всё было идеально, то тогда бы у ряда заёмщиков не возникала просроченная задолженность по кредиту. А она — есть. Так, по данным ЦБ РФ, общая задолженность россиян по кредитам в августе 2013 года составила 9015,487 млрд. рублей, из них 393, 201 млрд. рублей — просроченная. Стоит отметить, что задолженность по кредитам с годами только растёт. К примеру, в августе 2009 года задолженность была на уровне 3667,2609 млрд. рублей, а просроченная — на уровне 217,7134 млрд. В августе 2012 года общая задолженность по кредиту достигла отметки в 6736,519 млрд. рублей, а просроченная — 309,936 млрд. рублей. Вывод напрашивается сам собой: с увеличением объёма кредитования параллельно растёт и общая задолженность по выплате кредита, и просроченная.

Казалось бы, вполне нормальное явление, однако есть ещё один тревожный «звоночек». 14% россиян, из тех которые имеют кредиты, полагают с высокой долей вероятности, что они не смогут расплатиться по своим кредитным обязательствам. За 4 года их число возросло в 2,3 раза (с 6% в августе 2009 года). О низкой вероятности заявило 34% респондентов. За 4 года их количество тоже увеличилось — на 13% (с 21% в августе 2009 года). Только 41% заёмщиков посчитал, что для них вероятности не расплатиться по кредиту — не существует. А вот их численность заметно поубавилась : на 20% (с 61% в августе 2009 года).

«В основной своей массе население стало более внимательно относиться к своей кредитной дисциплине, чему способствовало появление бюро кредитных историй и понимание со стороны населения последствия нарушений кредитного договора. С другой стороны, после кризисного периода 2009 — 2010 гг. наблюдается существенный рост долговой нагрузки на население. В 2013 году впервые доля расходов на обслуживание долга к располагаемым расходам россиян сравнялась с расходами граждан США — 10%, соответственно. При этом закредитованность граждан США в разы превышает показатели россиян», — уверен Антон Павлов.

«На мой взгляд, люди стали ответственнее относиться к погашению задолженности, уровень просроченной задолженности сейчас ниже 5%. К сожалению, от неблагоприятных обстоятельств не застрахован никто, но даже в этом случае добросовестный заёмщик всегда может найти взаимопонимание с банком. Например, сейчас в нашем банке действует специальная программа реструктуризации задолженности для наших клиентов, пострадавших от наводнения на Дальнем Востоке», — дополняет Дмитрий Лепетиков.

«Говоря об отношении населения к своим кредитным обязательствам, к сожалению, отмечаем, что за прошедшие 5 лет оно практически не изменилось: кредитная сознательность сейчас находится на уровне кризиса 2009 года. Поэтому всё ещё есть спрос на микрокредиты в организациях, деятельность которых не регулируется требованиями ЦБ, и которые не показывают своим клиентам полную стоимость кредита», — утверждает Сергей Ситин.

К этому остаётся только добавить, что каждый заёмщик — «кузнец своего счастья». Для того, чтобы очередной кредит не становился ночным кошмаром, необходимо внимательно изучать программы и условия кредитования, понимать их, реально оценивать свои возможности по погашению задолженности и оплачивать ежемесячные платежи точно в срок. Это самый простой и идеальный вариант, но этому нужно учиться. А с опытом придёт понимание того, что кредит — это не непосильная ноша, а дополнительная возможность для решения своих финансовых проблем, где важно уметь им грамотно пользоваться и не слишком увлекаться.

Светлана Башурина

Практически каждый 5-й россиянин хотел бы уехать в зарубежные страны на постоянное место жительства. Однако только единицы претворяют это желание в жизнь. К конкретным действиям, по мнению эксперта, чаще всего подталкивает крайняя ситуация либо готовая «посадочная площадка». В качестве такой «площадки» россияне в основном рассматриваются европейские страны. Совместно с экспертами интернет-журнал «Деньги и Карьера» рассмотрел конкретные варианты, куда можно переехать жить после продажи недвижимости в России.

В гостях — хорошо...

По данным опроса ВЦИОМ, индексы социального самочувствия россиян демонстрируют позитивную динамику. За год индекс удовлетворённости жизнью набрал в свой актив 2 пункта (с 58 в мае 2012 года до 61 в мае 2013 года). Индекс социального оптимизма за год прибавил 4 пункта (с 70 в мае 2012 до 74 в мае 2013). Индекс самооценок материального положения достиг отметки в 67 пунктов, добавив за год к показателю ещё 3 пункта (с 64 в мае 2012). Эти показатели свидетельствуют о том, что доля россиян, довольных жизнью, превышает число тех, кто чем-то не удовлетворён. Однако это не мешает части граждан смотреть налево, в сторону зарубежных стран. В ходе опроса «Левада-Центра» выяснилось, что хотели бы уехать за границу на постоянное жительство 22%. Чаще всего говорят о таком желании студенты и учащиеся (45%), предприниматели (38%), служащие (33%), специалисты и домохозяйки (по 28%). В целом, это могут быть мужчины (24%), россияне в возрасте до 25 лет (39%) и от 25 до 40 лет (32%), с высшим образованием и высоким потребительским статусом — могут покупать товары длительного пользования (по 27%), жители Москвы и городов с численностью населения 100000 — 150000 человек (по 28%).

Что же заставляет россиян задуматься об эмиграции? По данным опроса «Левада-Центра», 49% респондентов назвали лучшие условия жизни и обустроенность быта за рубежом. 32% отметили нестабильную экономическую ситуацию в России. 31% выразил желание обеспечить детям достойное и надёжное будущее. Также среди причин россияне указали отсутствие в России защиты от произвола властей, чиновников (18%), условия ведения бизнеса в России (14%), наличие преступности, терроризма, угрозы жизни в России и отсутствие возможностей для профессионального роста (по 12%), возможность получения за рубежом более качественных медицинских услуг и сложившуюся в России политическую обстановку (по 10%), семейные обстоятельства и ощущение, что большинство людей не разделяет ценностей респондентов (по 4%).

«На самом деле, не только россияне задумываются о переезде. Но ключевое слово как раз «задуматься» — ведь для истинно русского человека с его расчётом на авось и вечной тягой к философствованию — «задуматься» это не то, что «задуматься» для немца, который сядет с листом и ручкой, начнёт подсчитывать расходы на переезд, составлять резюме для поиска работы. Нет, у нас «подумать» — это чаще всего повод поговорить, поразмышлять, но отнюдь не планировать собственно переезд. А причины для таких мыслей весьма типичны: недовольство той жизнью, которая сложилась в России, причём недовольство не столько Россией, сколько собой, своим местом в ней. Этот русский феномен довольно сложно понять иностранцам — плохо, переезжайте. Но... важно не переехать, а постенать и постонать об этом, или помечтать с улыбкой. Мечта — чуть ли не основное состояние русской души, мечта и смятение, как говаривали ещё наши поэты», — считает коуч, тренер, психотерапевт Алёна Август.

И, действительно, как показывает социостатистика, к конкретным, решительным действиям, связанным с переездом, готовы не все. По данным опроса «Левада-Центра», менее 1% россиян сейчас занимается сбором и оформлением документов на выезд. 1% принял твёрдое решение уехать. 5% обдумывают возможности выезда. А 17% иногда подумывают над этим вопросом. Что же может подтолкнуть россиян к более активным действиям в этом направлении? «Лишь крайняя ситуация и для большинства — готовая «посадочная площадка» в чужой стране в виде родственников или друзей, выгодных предложений о работе, либо крайняя ситуация выживания — опасное заболевание, помочь преодолеть которое возможно только за границей», — полагает Алёна Август.

Не всё так просто, как кажется...

Для переезда в зарубежные страны важно не только решиться на какие-то конкретные действия, но и определиться с направлением. Вариантов здесь может быть огромное количество: всё дело во вкусе и финансовых возможностях. Совместно с экспертами интернет-журнал «Деньги и Карьера» решил помочь при выборе страны для постоянного места жительства, рассмотрев ситуацию с переездом после продажи недвижимости в России.

На какие же страны стоит обратить внимание? «Очень часто клиенты, приобретающие недвижимость в развитых западноевропейских странах, рассматривают возможность получения ВНЖ в Италии, Испании и Германии, чуть реже в Финляндии и Франции. Не всегда речь идёт об иммиграции и окончательном переезде, т.к. жизненные планы многих связаны, скорее, с более частой, чем 6 месяцев в году, возможностью пребывания в той или иной стране — для этого намного удобней иметь ВНЖ, а не получать визу. Иммигрировать из России в Европу на данный момент нет большого смысла, гораздо правильнее использовать все возможности, которые может принести российское гражданство плюс ВНЖ в одной из стран Шенгена. Если желание иммигрировать непреодолимо, то страну для переезда лучше выбирать не по чьему-то совету, а по собственному вкусу, в каждой найдутся свои плюсы и минусы», — уверяет исполнительный директор консалтинговой компании «Страна Плюс» Яна Добровольская.

По мнению Алёны Август, выбор страны во многом зависит от характера человека. «Те, кому хочется покоя, выбирают страны побережья — Испанию, Черногорию, Грецию, где русских знают и любят. Искатели приключений и ориентированные на карьеру люди могут выбрать США, карибские территории, экзотику. Но по-прежнему для многих фактор наличия кого-то «своего» в любой стране становится определяющим. У нас вообще изначально развито это чувство «свой-чужой» и необходимость какого-то круга принятия. В молодом поколении чаще всего становятся индивидуалистами, но эти традиции будут меняться довольно длительное время, они, как говорится, «в крови»», — отмечает она.

«Популярность той или иной страны при переезде на ПМЖ определяется социальной принадлежностью и материальным достатком иммигрантов. Иммигранты подразделяются на шесть основных групп», — утверждает президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock» Станислав Зингель.

Теперь стоит разобраться с ситуацией, связанной с получением вида на жительство и ПМЖ. При каких условиях их можно получить в зарубежных странах? «ПМЖ человек может получить только после нескольких лет владения ВНЖ. Существует несколько возможностей для получения ВНЖ владельцами недвижимости или бизнеса в большинстве европейских стран. В подавляющем большинстве случаев все варианты получения ВНЖ осуществляются с помощью европейских юридических компаний и адвокатских бюро, специализирующихся на данной тематике. С их помощью можно добиться желаемой цели в течение 4 — 6 месяцев. Услуга по оформлению одного кейса обойдётся в среднем от 8000 до 10000 евро на главного соискателя плюс 3000 — 4000 евро на каждого последующего члена семьи. Процесс достаточно несложный, основным условием является наличие недвижимости или бизнеса в данной стране плюс возможность показать определённый доход в год на каждого члена семьи — как правило, речь идёт о 10000 — 20000 евро в год на каждого. Более подробно на такой вопрос ответить крайне сложно, т.к. в каждой стране существуют свои разнообразные нюансы и также в каждом случае соискания ВНЖ масса своих нюансов», — рассказывает Яна Добровольская.

«Если, например, рассматривать переезд в Италию, Францию и Германию, то покупка недвижимости в этих странах не является основанием для получения ВНЖ и ПМЖ. Наличие в собственности объекта недвижимости в этих странах будет являться преимуществом при подаче заявки на ВНЖ. При этом иностранцу сложнее всего оформить статус резидента во Франции. Италия и Германия дают возможность получения ВНЖ (а в дальнейшем и ПМЖ) без условия создания рабочих мест, а только на основании желания пребывать в стране больше, чем позволяет виза. Оформляется ВНЖ у иммиграционного адвоката. Подход в каждом случае очень индивидуален , набор документов зависит от статуса заявителя, но в целом основан на его достаточном финансовом состоянии. Например, в Германии сумма активов должна составлять не менее 1 млн. евро на семью. ВНЖ получает заявитель, его супруга/супруг и несовершеннолетние дети. ПМЖ может быть оформлен по истечении 10-ти лет владения ВНЖ. Как правило, первый ВНЖ выдаётся на 1 год, затем на 3 года и на 5 лет», — сообщает специалист по зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс-Недвижимость» Анна Василенко.

«Великобритания является одним из классических примеров стран, куда направляются иммигранты из числа крупных российских бизнесменов и состоятельных пенсионеров. Получить ПМЖ данной страны можно на основании как пассивных, так и активных инвестиций. К примеру, пассивные инвестиции предусматривают покупку на сумму в 750000 фунтов стерлингов акций и иных ценных активов, управление которыми не требует личного участия инвестора. Вкладывать данные средства можно лишь в паевые фонды и частные компании. В то время как инвестирование средств в банки или фирмы, инвестирующие в недвижимость или строительство запрещено. Также инвестор не может устроиться в ту компанию, куда были вложены средства. Инвестиции нельзя выводить из британской экономики в течение 3-х лет с момента вложения. Причём законом предусматривается колебание размера инвестиций вследствие изменений рыночной конъюнктуры. Активные инвестиции предусматривают открытие в Великобритании новой компании, вложения в которую должны составлять от 200000 фунтов. Помимо открытия бизнеса инвестор должен обладать в стране достаточным капиталом для проживания. А в самой открытой компании должно быть трудоустроено, как минимум, два человека», — говорит Станислав Зингель. По его словам, в обоих случаях въезжающий в страну инвестор получает визу на 12 месяцев. В течение данного срока бизнесмен должен осуществить инвестиции или открыть фирму. По истечении 12 месяцев бизнесмен-иммигрант подаёт заявку на получение трёхлетней визы. На четвёртый год пребывания в стране инвестор может получить ВНЖ. Через год после этого разрешается подача документов на получение гражданства. При этом в самом начале процедуры натурализации иммигрант должен предоставить все необходимые документы, подтверждающие не только наличие капитала (1 млн. фунтов), но и легальность его происхождения.

«Классическим примером страны, популярной среди иммигрантов из числа хорошо оплачиваемых профессионалов, является Канада. В её 11 провинциях действует 18 программ, ориентированных на лиц, желающих натурализоваться посредством своих профессиональных навыков или ведения бизнеса. Перечень профессий, обладатели которых могут подать заявку на получение статуса постоянного жителя Канады (Applicftion for Permanent Residence in Canada), постоянно варьируется. Однако в их числе значатся как представители «физического труда» (например, водители), так и представители «умственного труда» (например, архитекторы). В зависимости от изменений иммиграционного законодательства в Канаду допускаются представители 25 — 30 профессий», — замечает Станислав Зингель. Въезжающие, по словам эксперта, отбираются по многоступенчатой балльной системе оценок, в которой стаж работы по специальности ценится едва ли не выше, чем наличие высшего образования. Так, к примеру, четырёхлетний трудовой стаж по специальности приравнивается к 21 баллу, что эквивалентно наличию у соискателя университетского диплома. При этом приглашение на работу, подтверждённое Министерством трудовых ресурсов Канады (HRDC), максимум может принести 10 баллов, в то время как знание французского и английского языка может обеспечить суммарно 24 балла. В целом же, так называемые программы трудовой иммиграции (Skilled Workers) ориентированы на граждан в возрасте от 21 до 49 лет, ибо за каждый год до и после данного возраста вычитается 2 балла. В результате оценка соискателя и его семьи проводится по таким параметрам, как образование, владение официальными языками, стаж работы, возраст, приглашение на работу в Канаду, способности к адаптации. При максимально возможных 100 баллах для получения права на въезд необходимо набрать 67. Помимо этого въезжающие должны обладать определёнными средствами для пребывания на территории страны.

«Уникальность программы бизнес-иммиграции в Австрию заключается в отсутствии промежуточных этапов получения ПМЖ или ВНЖ. Лица, соответствующие реализуемой программе, вправе рассчитывать на прямое получение австрийского гражданства, в случае если инвестируют на безвозвратной основе 2 млн. евро, на возвратной 10 млн. евро в экономику Австрии. Одновременно с инвестором гражданство могут получить его супруг/супруга и дети до 18 лет. При этом не выдвигается обязательное требование знания австрийского языка. Однако необходимо доказать легальное происхождение капитала и отсутствие судимостей. Объект инвестиций выбирается произвольно, — подчёркивает Станислав Зингель. — Исключение составляют вложения в государственные облигации и недвижимость. Такие под программу бизнес-иммиграции не попадают. При этом сами инвестиции обязательно должны содействовать созданию рабочих мест или увеличению экспорта с территории Австрии, товаров, услуг и т.д. Вместе с тем, сама процедура натурализации рассматривается в индивидуальном порядке правительственными чиновниками. Для получения гражданства необходимо хотя бы один раз побывать на территории Австрии, но не проживать в ней ограниченный период времени».

В Германии с 1 августа 2012 года введены новые правила, которые не предусматривают фиксированного размера инвестиций в экономику страны при бизнес-иммиграции. По словам Станислава Зингеля, текст закона содержит обтекаемые формулировки, характеризующие бизнес-проект иммигранта, как имеющий экономический интерес и реализуемый за счёт собственных или заёмных средств. При всей субъективности подобной оценки объём инвестиций ограничивается суммами, необходимыми для создания полноценного действующего предприятия способного прокормить собственного владельца и его членов семьи. В данном контексте речь идёт о суммах от 25000 — 30000 евро и выше. Новые правила имеют более мягкий характер по сравнению со старыми. Раньше объём инвестиций должен был составлять не менее 250000 евро и предполагать создание, как минимум, пяти рабочих мест для граждан Германии. По факту устойчивой работы фирмы в течение 18 — 24 месяцев иммигрант вправе подать прошение на замену бизнес-визы на ВНЖ. Ещё через 3 года инвестор вправе получить ПМЖ и через 7 лет у него появится возможность получения гражданства. Инвестор в Германии вправе самостоятельно распоряжаться собственным капиталом как выводя его с рынка, так и, наоборот, инвестируя в бизнес. Объект инвестиций выбирается произвольно.

«Болгария является страной, куда чаще всего иммигрируют «обычные» российские пенсионеры. Для того, чтобы получить годовой ВНЖ и в последующем претендовать на натурализацию, пенсионер должен обладать на территории Болгарии арендованным или собственным жильём, счётом в болгарском банке, отсутствием судимости, медицинской страховкой (минимальная сумма покрытия 30000 евро), выплачиваемой в России пенсией и загранпаспортом. Также соискатель должен подтвердить наличие как минимум 2000 евро в год на расходы по проживанию себя и каждого из членов своей семьи», — утверждает Станислав Зингель.

Что касается самой стоимости жилой недвижимости в зарубежных странах, то после продажи жилья в России вполне возможно найти достойный вариант для замены. Убедиться в этом помогут несколько конкретных примеров. А эксперты в свою очередь по ним сориентируют. «Если говорить о Франции, то здесь наблюдается достаточно большое количество желающих приехать сюда жить. Однако смена налогового статуса несколько сдерживает данный поток. Одно дело быть в статусе «владельца недвижимости» и платить минимальные налоги — земельный налог и налог на проживание, а другое дело подпадать под все налоги, связанные с проживанием и доходами. Во Франции особых специальных комиссий нет, основная существенная выплата — это нотариальные сборы, которые составляют от 2% до 8%. В подавляющем большинстве случаев комиссия заложена изначально в стоимость объекта. Рассматривая частные примеры, стоит отметить, что за 3 млн. рублей здесь можно купить очень маленькую квартирку не в туристической зоне (20 км от пляжа) Лазурного берега, новостройку-студию в любой части Франции (не в Париже и не на Лазурном береге), маленькую двухкомнатную квартирку в среднем состоянии в небольших городках центральной части страны. За 9 млн. рублей уже можно купить неплохую двухкомнатную квартирку в Ницце до 50 кв. метров или любой другой части Лазурного берега (в тихом, зелёном месте). Либо трёхкомнатную квартиру в Страсбурге, Ренне. Также можно рассчитывать на скромную трёхкомнатную квартиру в пешей доступности от моря в Лангедок-Руссильоне (и неплохую двушку, большую по площади), на маленький скромный домик во французской деревне площадью более 120 кв.метров в 20 км от моря или на дом поприличнее площадью более 150 кв. метров с большим участком в центральной части Франции. За 15 млн. рублей ожидает хорошая двух- или трёхкомнатная квартира в престижной зоне Лазурного берега и с хорошим ремонтом. Помимо этого практически любая новостройка в Биаррице и любом другом городе Франции, кроме Парижа. В Париже же ожидает небольшая, очень скромная квартирка, при этом не в самом лучшем районе. Однако за эту сумму можно вполне найти большой, красивый дом с участком более чем в 10 гектаров, расположенный в центральной части Франции», — рассматривает варианты руководитель направления «Недвижимость во Франции» консалтинговой компании «Страна Плюс» Мария Малышева.

По словам Анны Василенко, при покупке жилой недвижимости от 3 млн. рублей до 9 млн. рублей можно рассчитывать на небольшую квартиру в Германии, при этом дома будут в хорошем состоянии и будут расположены в благополучных районах с развитой инфраструктурой. «Например, в Западном Берлине за 200000 евро можно купить приличную «двушку». А вот в Италии, для сравнения, районы, предлагающие низкобюджетные варианты недвижимости, как правило, совершенно не пригодны для постоянного проживания. Цены в экономически и логистически наиболее развитых районах стартуют от отметки 230000 — 250000 евро. При этом речь идёт об апартаментах 1 — 2 спальни. При покупке в 350000 евро (эквивалентно ≈15 млн. рублей) в Италии можно рассчитывать на апартаменты в новом доме высокого класса постройки с бассейном, видом на озеро/море, в престижном месте в непосредственной близости от побережья и инфраструктуры», — сравнивает она.

«За сумму, эквивалентную 4 млн. рублей, в Болгарии можно приобрести элитную однокомнатную квартиру с видом на море. Примером подобного предложения являются апартаменты, реализуемые по адресу 8256 Sveti Vlas. Квартира обладает площадью в 71,22 кв. метра и террасой площадью в 8,51 кв. метр, — подхватывает Станислав Зингель. — Жильё оснащено кондиционером, кабельным телевидением, телефоном, интернетом, мебелью и всей необходимой бытовой техникой. Помимо спальни в квартире есть гостиная и кухня с выходом на террасу, приспособленную под обеденный зал на открытом воздухе. Из окон жилья открывается отличный вид на море и пристань для яхт. ЖК, в котором располагается квартира, оснащён бассейном, лифтом, игровыми детскими площадками, местами для отдыха и прочей курортной инфраструктурой. Территория комплекса огорожена. Пляж находится в шаговой доступности от моря. От жилья до международного аэропорта Бургаса 35 минут езды автомобилем».

Также вариант недорого жилья, по словам Станислава Зингеля, можно найти в Канаде. Например, трёхкомнатная квартира, в которой помимо 3-х спален есть 2 ванные комнаты, столовая, кухня и гостиная. Квартира реализуется со всей необходимой мебелью и бытовой техникой. ЖК, в котором находится квартира, имеет крытый отапливаемый бассейн и место для барбекю. Стоимость такой квартиры составляет $125000.

В качестве примера элитного жилья эксперт предлагает обратить внимание на вариант с трёхкомнатной квартирой, реализуемой за 375000 евро в Лондоне. Двухуровневая квартира находится в кирпичном доме, построенном в 1930 году. На первом этаже жилища расположен просторный вестибюль, гостиная с камином и столовая-кухня. Кухня оснащена всей необходимой бытовой техникой. На втором этаже находятся три спальни и санузел. К квартире в нагрузку прилагается небольшой садик, ограждённый забором, парковка.

«Примером квартиры стоимостью в 499000 долларов является однокомнатная квартира в Нью-Йорке. В ней недавно был сделан ремонт. Помимо спальни жильё обладает холлом-офисом, кухней и гостиной с высотой потолков в 3 метра. Квартира продаётся вместе с мебелью и бытовой техникой. Четыре её окна, выходящих на юг, обеспечивают большой объём солнечного света», — акцентирует внимание Станислав Зингель.

Кстати, при покупке недвижимости в зарубежных странах нужно ещё учитывать тот момент, что при оформлении сделки купли-продажи жилой недвижимости придётся понести дополнительные расходы, связанные с сопутствующими дополнительными сборами, комиссиями. «В зависимости от того, в какой стране приобретается недвижимость, дополнительные расходы на приобретение — налоги, услуги нотариуса и переводчика, комиссионные (не во всех странах и не во всех случаях) — составят от 8 до 12% от суммы сделки. В Италии, например, сумму расходов можно сократить вдвое, если при покупке заявить о своём намерении получить в течение ближайших 18 месяцев ВНЖ, т.к. для резидентов Италии налоговая ставка при приобретении первого дома значительно ниже, чем для нерезидента. Главное — это получить ВНЖ в течение полутора лет, в противном случае человека ожидают судебные разбирательства, в итоге которых придётся не только доплачивать налог, но ещё и штрафы платить. С получением ВНЖ в Италии охотно и квалифицированно помогут адвокаты — было бы желание!», — приводит пример Яна Добровольская.

В целом, примерный порядок цен озвучен. Надо заметить, что процесс этот — не из дешёвых. Но помимо финансовой стороны вопроса нужно ещё учитывать и психологический аспект. Он не должен уходить на последний план. В противном случае принцип «хорошо, там где нас нет» может обернуться своей неприглядной стороной. «Именно данный принцип для многих и становится стимулом к переезду. Но он же и «больно бьёт» впоследствии, потому что можно убежать и уехать куда угодно, но человек будет всё равно таким же, вот что важно. Ощущение счастья и новизны обычно захватывает первые полгода-год, когда много энергии уходит на обустройство и вживание в другой уклад жизни. Позже человек начинает видеть неудобства в том, что раньше ему казалось милыми оригинальностями. Многим не хватает русской близости незнакомых людей в бедной эмоциями Европе, кому-то сложно выдержать карьерную гонку и отстранённость Штатов. Принцип выживания и прост, и сложен: чем более цельным является сам человек, тем проще ему, где бы он ни был. А посему — не строить иллюзий и наполнять жизнь тем, что нравится. Музыкой, спортом и тем, что помогает выжить человеку. Искать для себя интересные точки реализации способностей и желаний в любой стране. На самом деле, те, кому не удалось найти себя в России, будут испытывать сложности и за её пределами. Человек любящий жизнь и себя в жизни, везде найдёт условия для эмоционального комфорта, за которым последует и физический комфорт, и бытовой. Как тут не вспомнить профессора Преображенского: «Разруха (недовольство — в нашем случае) — в головах». Вот если в голове и душе — порядок, то всё получится. Причём в любой стране. », — делится наблюдениями Алёна Август. К этому стоит добавить, что правильный и осознанный выбор, а не попытка бегства от проблем, приведёт к тому, что все усилия и затраты (в том числе и финансовые) не пройдут стороной. В оконцовке человек окажется в нужное время в нужном месте.

Светлана Башурина

Специалисты компании «Evans» провели исследование и выявили страны с лучшей иммиграционной политикой, в которых покупка недвижимости является основанием для получения гражданства или вида на жительство. В пятёрке лучших оказались Сент-Китс и Невис, Латвия, Испания, Панама и Португалия. В свою очередь интернет-журнал «Деньги и Карьера» решил выяснить у экспертов рынка недвижимости насколько привлекательна данная пятёрка стран с инвестиционной точки зрения.

Куда хорошо иммигрировать?

«В течение последнего года мы отмечаем всё больший интерес со стороны наших клиентов к зарубежной недвижимости. При этом стоит отметить, что на сегодняшний день покупатели недвижимости задают вопрос о возможности получения вида на жительство в 2 — 3 раза чаще, чем 2 года назад. Наши клиенты часто учитывают не только доход и риск той или иной инвестиции, но и визовые преимущества, которые даёт покупка недвижимости. Важно понимать, что кроме удобств, получение иммиграционного статуса в новой стране может иметь налоговые последствия или требовать пребывания в стране в течение определённого времени. Все эти обстоятельства необходимо учитывать», — отмечает управляющий партнёр компании «Evans» Анна Левитова. Растущий интерес россиян к зарубежной недвижимости послужил своеобразным толчком для проведения специального исследования, в ходе которого специалисты компании «Evans» решили выявить страны с лучшей иммиграционной политикой. По словам эксперта, в рамках исследования изучалась ситуация в 92 странах мира, большинство из которых входят в список стран с высоким и средним индексом развития человеческого потенциала. При анализе ситуации учитывался доход и риск от той или иной инвестиции, визовые преимущества, которые даёт покупка недвижимости, а также социально-экономическое положение страны в целом. В результате получился топ-рейтинг 10 стран с лучшей иммиграционной политикой. В него вошли Сент-Китс и Невис, Латвия, Испания, Панама, Португалия, Греция, Словения, Ирландия, Андорра и Доминиканская Республика.

Какие же должны быть иммиграционные условия для того, чтобы попасть в первую пятёрку рейтинга? По данным исследования компании «Evans», самую быструю и необременительную программу по получению второго гражданства предоставляет Сент-Китс и Невис. Покупатель, приобретая в этой стране недвижимость стоимостью от $400000 и выше, через 3 — 4 месяца получает гражданство, позволяющее посещать без визы Великобританию, Канаду и Ирландию, а также страны Шенгенского союза и большинство государств-членов Британского Содружества. В общей сложности с паспортом Сент-Китс и Невис по упрощённой схеме можно въезжать в 128 стран мира. Кстати, получить гражданство Сент-Китс и Невис могут все жители России и стран СНГ без обязательного выезда в страну. Стоит отметить, что на основании одной покупки недвижимости право на получение гражданства имеют также супруг/супруга инвестора, их несовершеннолетние дети, а также родители, достигшие пенсионного возраста.

Самый низкий минимальный порог стоимости недвижимости, при покупке которой выдаётся вид на жительство, считается в Латвии. При этом в Риге и Рижском регионе, Юрмале и республиканских городах он составляет 140000 евро, а за пределами этих территорий всего 72000 евро. Вид на жительство выдаётся инвестору и членам его семьи сроком на 5 лет. Если по истечению этого срока недвижимость всё ещё остаётся у его владельца, то ему ВНЖ продлевается на неопределённый срок. Вид на жительство в Латвии даёт право на свободное перемещение по территории стран-участниц Шенгенского соглашения. Гражданство Латвии выдаётся через 10 лет после совершения покупки без необходимости постоянного пребывания в стране.

По показателю минимального порога стоимости Латвии немного уступает Испания. В этом году Правительство Испании планирует выдавать ВНЖ иностранцам, которые приобретут недвижимость в стране стоимостью свыше 160000 евро. Благодаря испанскому ВНЖ инвестор имеет право на безвизовый въезд на территории всех государств, входящих в Шенгенскую зону. Через 5 лет после совершения покупки собственник недвижимости получает право на постоянный вид на жительство, а через 10 лет — на испанское гражданство. Кстати, для поддержания вида на жительство необходимо проводить в стране 6 месяцев в году, после чего владелец недвижимости приобретает статус налогового резидента.

В Панаме вид на жительство позволяет получить покупка недвижимости на сумму свыше $300000. ВНЖ Панамы позволяет беспрепятственно въезжать на территорию 34 стран мира, включая большинство стран Евросоюза, стран Карибского бассейна и Латинской Америки. После пяти лет легального проживания в Панаме можно рассчитывать на получение гражданства этой страны.

Правительство Португалии в октябре 2012 года приняло новый закон, в соответствии с которым иностранные граждане могут получить вид на жительство на основании покупки недвижимости в стране стоимостью от 500000 евро. Португальский ВНЖ даёт право свободно перемещаться в странах Шенгенского союза. Через 6 лет проживания в стране иностранные инвесторы могут подавать прошение на получение гражданства Португалии. А для поддержания вида на жительство, как и в Испании, необходимо проводить в стране 6 месяцев в году, после чего инвестор становится её налоговым резидентом.

С лидерами топ-5 всё ясно. Однако кто же оказался внизу списка? «О странах аутсайдерах рейтинга говорить сложно. Многие страны, где покупка недвижимости не даёт иммиграционных преимуществ, предлагают высокий уровень жизни и безопасности, интересные деловые возможности и при этом они очень популярны у наших клиентов. США и Великобритания, например, не дают иммиграционных преимуществ инвесторам, вкладывающим денежные средства в недвижимость, тем не менее, в этих странах есть другие иммиграционные программы для инвесторов, которые привлекательны для россиян», — поясняет Анна Левитова.

Но вернёмся к анализу пятёрки стран — лидеров этого рейтинга. Насколько они популярны на рынке зарубежной недвижимости? «Устойчивый интерес проявляет к себе Сент-Китс и Невис вместе с Доминиканской Республикой — это жемчужины Карибского бассейна с прекрасными возможностями инвестиций. Эти страны обычно привлекают инвесторов, которые не планируют жить в стране, паспорт которой получили. Испания — также бессменно популярное направление, где россияне очень охотно покупают недвижимость. Тут достаточно низкие цены на приобретение собственности, а также упрощённая процедура получения вида на жительство при наличии недвижимости, что является основным преимуществом такой покупки. Конечно же, кроме рациональных преимуществ приобретения недвижимости в Испании, есть ещё и эмоциональные факторы: множество соотечественников, прекрасный климат, короткий перелёт из Москвы. В последние годы стабильно растёт спрос на недвижимость в Латвии. Покупателями там становятся те, кто хочет получить иммиграционный статус, а также те, кто любит навещать эти места ещё со времён СССР, — рассказывает Анна Левитова. — Португалия становится всё более привлекательной и более популярной среди состоятельных россиян: иммиграционная программа не создаёт осложнений налогового характера, есть большой выбор красивой курортной недвижимости, посол Португалии в России и португальские предприниматели делают очень многое для привлечения российских инвесторов и постоянных жителей/туристов. Панама пока остаётся достаточно экзотическим направлением. Удалённость Панамы и особенности региона всё ещё настораживают российских инвесторов, но интересная иммиграционная программа, возможность получения паспорта привлекает иностранный капитал в страну. Экономика Панамы развивается самыми быстрыми темпами в Латинской Америке. Лояльное налоговое законодательство, хорошие условия для ведения бизнеса и простота покупки недвижимости в Панаме - вот те факторы, которые определяют спрос на панамскую недвижимость».

Где хорошо жить и куда инвестировать?

Получить второе гражданство в любой из пяти стран — предложение заманчивое. Но что делать, если эти страны в качестве площадки для своего второго дома не рассматриваются, а привлекает к ним чисто деловой интерес? В связи с этим интернет-журнал «Деньги и Карьера» решил взглянуть на топ-5 стран с инвестиционной точки зрения и выяснил у экспертов насколько рынок недвижимости этих стран может быть интересен для потенциальных инвесторов.

Начнём знакомиться с «инвестиционной картой» стран по порядку. Первой у нас будет лидер рейтинга — Сент-Китс и Невис. Мнение экспертов на счёт популярности рынка недвижимости данного островного государства разделилось. «Рынок недвижимости государства Сент-Китс и Невис становится всё более популярным в мировом сообществе. У наших американских коллег были случаи, когда клиенты приобретали недвижимость на островах, получали гражданство и отказывались от своего родного американского паспорта в пользу паспорта Сент-Китс и Невис в целях разумного налогового планирования. (Невис также является офшорной юрисдикцией). В последнее время для себя мы отметили повышение интереса со стороны покупателей из России и стран СНГ к этому Карибскому региону и с каждым годом популярность недвижимости в Сент-Китс и Невис растёт. Стоит отметить, что сейчас Правительство Сент-Китс и Невис максимально вовлечено в продвижение островов как направления для элитного отдыха, поэтому участвует в строительстве новых курортных комплексов и активно продвигает данное направление по всему миру. Туризм в этой стране развивается быстрыми темпами и только за последние 2 года приток туристов увеличился более чем на 40%. Сент-Китс — остров с прекрасными пляжами и нетронутой природой, в порт которого заходит большинство круизных лайнеров, а до острова Невис можно легко и быстро добраться на пароме. Главный туристический девиз островов: «Два острова — один рай!». Здесь среднегодовая температура воздуха составляет около 26 градусов, а тёплое Карибское море привлекает туристов со всего мира. Развитие новых курортных зон, инвестиции в строительство от частных инвесторов помогают государству развивать туристический сектор. Сейчас минимальный порог стоимости недвижимости для получения гражданства составляет $400000, однако есть вероятность, что в течение нескольких лет правительство может его повысить, и недвижимость, приобретённая по программе, автоматически возрастёт в цене. А после 5 лет недвижимость можно продать и следующий покупатель также будет иметь право на получение гражданства, что делает покупку такого объекта ещё более выгодным вложением средств», — полагает руководитель отдела маркетинга компании «Henley Estates» Ирина Симонян.

«Рынок недвижимости Сент-Китс и Невис характеризуется низкой популярностью среди россиян, поскольку действующая иммиграционная программа по стоимости в 3 — 4 раза превышает наиболее оптимальные варианты легализации в международном масштабе, а курортная недвижимость сама по себе также мало конкурентоспособна в международном масштабе, т.к. россияне вполне могут приобрести более доступное жильё, характеризуемое лучшей транспортной доступностью. Вместе с тем, рынок недвижимости островов будет развиваться за счёт состоятельных граждан США и Канады. Вследствие ограниченности территории островов сколь-либо существенных изменений объёмов предложения и спроса ожидать не стоит. Однако возможен прирост цен в основном за счёт инфляции и негативных изменений на альтернативных рынках недвижимости», — парирует президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock» Станислав Зингель.

Тем не менее, недвижимость на островах пользуется спросом. По словам Станислава Зингеля, наиболее активно она приобретается с целью получения гражданства, которое даёт ряд преимуществ как на её территории, так и за её пределами. Однако помимо стоимости объекта недвижимости дополнительно придётся заплатить государственную пошлину в размере 50000 долларов за главу домохозяйства (основного заявителя) и по 25000 долларов за каждого зависимого члена семьи, получающего гражданство, а также дополнительные сборы за обработку документов и проверку заявителя. 

А по мнению Ирины Симонян, в Сент-Китс и Невис очень популярна схема покупки недвижимости на правах долевого владения. Подобный вариант предполагает разделение объекта недвижимости на части (фракции) и их последующую продажу по отдельности. При этом каждый покупатель доли также имеет право на получение гражданства страны, а такой способ приобретения недвижимости даёт её владельцу ряд очевидных преимуществ. «Стоимость элитных вилл на Сент-Китс и Невис может достигать 4 млн. долларов и выше. Покупка же, например, 1/10 доли виллы на территории 5-ти звёздочного курортного комплекса по цене от $400000 соответствует минимальному порогу для получения гражданства, освобождает покупателя от забот, связанных с управлением недвижимостью, а также даёт возможность в течение 5-ти недель в году пользоваться виллой по своему усмотрению. Расположение объекта также имеет важное значение: например, наличие устоявшейся рядом инфраструктуры. Стоит отметить, что также есть вариант владения собственным домом на территории отеля, что даёт возможность пользоваться всей инфраструктурой курорта и ощутить все преимущества, доступные постояльцам отеля. Часто люди переживают по поводу дистанционного управления недвижимостью в момент их отсутствия, а также издержках на эксплуатационные расходы в течение этих 5-ти лет. Однако в стоимость всех долевых опций недвижимости уже заранее включены все налоги и сборы, членство в клубах, оплата коммунальных и других услуг. Другими словами, клиент может быть уверен в том, что никаких дополнительных расходов в течение этого времени он не понесёт. Для примера, приобретение 1/10 доли в виллах Pinney`s Beach на территории пятизвёздочного отеля Four Seasons Resort на острове Невис обойдётся по цене $472000. Помимо долевого владения у него есть возможность приобрести земельные участки рядом с пляжем под строительство дома, квартиры и апартаменты в жилых комплексах или, например, приобрести частный причал для яхты», — называет варианты она.

От инвестиционных схем к практике: в каких же регионах государства их лучше применять? «Сент-Китс и Невис — самое маленькое островное государство в западном полушарии, состоящее из 2-х одноимённых островов, и его территория составляет всего 261 кв.м. Поэтому там довольно сложно выделить какие-либо особые «регионы» для инвестирования. Весь остров можно объехать за пару часов. Единственное, что можно выделить — это расположение недвижимости. Есть вариант приобретения коттеджа на живописной возвышенности в зелени тропического леса с панорамным видом океана либо можно выбрать недвижимость на береговой линии рядом с песчаным пляжем или причалом», — отмечает Ирина Симонян. «Наиболее популярными районами для покупки недвижимости на острове Сент-Китс являются Frigate Bay, Half Moon Bay и The South East Peninsula. Их доминирование обуславливается качественной инфраструктурой, однородностью населения, отличными возможностями для пляжного отдыха и проживания. На острове Невис предпочтение отдаётся подветренной стороне острова в силу географических особенностей и незначительной площади данного участка суши», — дополняет Станислав Зингель.

Если рассматривать какие-то конкретные варианты недвижимости островов, то, по словам эксперта, на Сент-Китс наиболее популярны индивидуальные жилые дома площадью от 150 до 300 кв. метров, а в сегменте квартир более востребованы 2-3-4-х комнатные квартиры. На острове Невис пользуются спросом частные дома площадью в 250 кв. метров и 2-3-х комнатные квартиры. «На обоих островах средняя арендная доходность жилья составляет порядка 5% годовых. Ежегодное колебание цен на недвижимость в размере 1 — 3% не позволяет говорить о возможности существенного заработка от перепродажи жилой недвижимости», — говорит Станислав Зингель.

В качестве частного примера жилой недвижимости он предлагает вариант, реализуемый в апарт-отеле расположенном на Saint Peter Basseterre, Stapleton. Жильё площадью в 100 кв. метров продаётся за 495000 долларов. Квартира находится на первом этаже двухэтажного дома. Каждая из двух спален в квартире оснащена собственным санузлом и балконом. Квартира полностью меблирована и стоимость мебели (25000 долларов) включена в стоимость продажи. На территории ЖК, где расположена квартира, есть два бассейна и благоустроенный участок с разбитым садом. От дома до пляжа всего 5 минут ходьбы, при этом на само побережье открывается отличный вид из окон квартиры. Другой вариант — 4-х комнатная квартира, расположенная на Saint George Basseterre, Basseterre. Квартира реализуется за 650000 долларов. Её изюминкой является общая терраса, на которую имеют выход все 3 спальни. Квартира продаётся со всей меблировкой, в том числе и итальянской бытовой техникой на кухне. Помимо отличного дизайна и видовых характеристик данная квартира обладает индивидуальным бассейном.

«Целесообразней покупать квартиры в апарт-отелях, персонал которых предоставляет не только полный сервис по обслуживанию, но и содействует сдаче жилья в аренду во время отсутствия хозяев. Как правило, жильё в данных отелях страхуется от различного рода рисков. Помимо этого апарт-отели чаще, чем традиционные жилые дома, располагаются вблизи объектов курортной и инженерной инфраструктуры, что повышает их привлекательность на рынке аренды жилья. Эти же объекты являются и более раскрученными на местном рынке недвижимости, — объясняет выбор Станислав Зингель. — Вместе с тем, при выборе жилья необходимо, прежде всего, обращать внимание на юридическую чистоту заключаемой сделки и техническое состояние самого здания. Помимо этого необходимо выяснить однородность окружающего населения и криминальную ситуацию в самом районе».

«При подборе подходящего объекта следует учитывать его дальнейшее использование и назначение. Будет ли клиент приезжать на остров для отдыха или захочет сдавать недвижимость, а может быть есть желание построить свой дом и обосноваться на острове на постоянной основе. Все эти факторы необходимо учитывать при подборе конечного варианта для инвестиций. Важно отметить, что инвесторы, планирующие получить гражданство страны должны приобрести недвижимость только от рекомендованных правительством Сент-Китс и Невис застройщиков. Также важно анализировать перспективы развития того или иного направления, чтобы быть уверенными в ликвидности объекта», — добавляет Ирина Симонян.

В качестве частных примеров эксперт предлагает обратить внимание на 4 варианта. Первый — связан с покупкой доли на упомянутой вилле Pinney`s Beach, расположенной на территории пятизвёздочного отеля Four Seasons Resort. Покупка 1/10 доли виллы с тремя спальнями площадью 305 кв. метров, собственным бассейном и садом 88 кв. метров обойдётся в $472000. В течение ближайших 3,5 лет на территории отеля будет построено 15 современных комфортабельных вилл, 4 виллы уже практически полностью проданы (каждая вилла разбивается на 10 долей). Одним из главных преимуществ проекта является расположение в минутной близости от лучшего на острове пляжа, а также в окружении устоявшейся инфраструктуры отеля. Второй вариант — апартаменты в жилом комплексе Silver Reef. Проект пользуется популярностью среди инвесторов, желающих приобрести квартиру в полную собственность. Из-за большой популярности в продаже осталось несколько апартаментов стоимостью от $468000. Третий — недвижимость в Kittitian Hill, привлекающая инвесторов своим расположением на возвышенности. В посёлке с полноценной инфраструктурой можно приобрести виллы в долевое владение (1/6 или 1/8 по цене от $405000) по инвестиционной опции, предполагающей гарантированную доходность, либо апартаменты в двухэтажных кондоминиумах — Village Suites, стоимость которых колеблется в пределах $468000 — $636000. Посёлок планируется оборудовать профессиональным полем для гольфа на 18 лунок, а также теннисными кортами, спа-салонами, множеством мест для отдыха и развлечений. В центре Kittitian Village появятся бары, рестораны, магазины беспошлинной торговли, кинотеатр, библиотека и амфитеатр. Четвёртый — считается самым амбициозным проектом острова Сент-Китс — Christophe Harbour, расположенный на 2500 акрах нетронутой природы острова. В рамках проекта, который будет строиться фазами и где строительство завершиться через 8 лет, будут возведены жилые дома, соответствующие стандартам недвижимости категории люкс, роскошная пристань для яхт, пятизвёздочные отели, поле для гольфа на 18 лунок, спа-салоны, частные яхт-клубы, рестораны, а также все необходимые для полноценной жизни объекты инфраструктуры. Популярность проекта среди инвесторов по всему миру привела к тому, что стоимость недвижимости здесь составляет от $800000. В тоже время существует возможность долевого приобретения вилл по цене $450000 (1/10 доли в вилле).

По словам Ирины Симонян, предполагаемая доходность от подобных инвестиций составляет около 4% годовых в зависимости от конкретных вариантов. «Так как многие объекты находятся на стадии строительства, то девелопер чаще всего гарантирует обеспеченную доходность в размере 2 — 3% годовых до момента ввода объекта в эксплуатацию, то есть даже пока недвижимость ещё не построена, инвестор гарантированно получает доход. Хотелось бы отметить, что эти инвестиции направлены скорее на получение гражданства, нежели получение прибыли. Чаще всего после 5-ти лет недвижимость продаётся», — замечает она.

А завершающим штрихом к инвестиционной картине рынка недвижимости Сент-Китс и Невис будет небольшая зарисовка с рынка аренды недвижимости. Для тех, кто планирует получать доход от сдачи недвижимости в аренду, информация о примерном порядке цен на рынке лишней не будет. По оценке Станислава Зингеля, самым дешёвым вариантом считается аренда двухкомнатной квартиры, расположенной на острове Сент-Китс. «Стоимость аренды данного жилья составляет около 1700 долларов в месяц. За данные средства арендатор получает минимальный перечень удобств, заключающийся в основном в бытовой технике, кабельном телевидении, системе кондиционирования, балконе, парковке и складах для хранения бытовых вещей. Иногда к данному перечню добавляется уход за газоном на придомовой территории», — рассказывает он. В качестве примера специалист приводит вариант с трёхкомнатной квартирой, сдаваемой в аренду на Birdrock St. Kitts за $1700 в месяц. В квартире есть 2 санузла, 3 спальни, просторная кладовка, парковка, холодильник, кабельное телевидение и вся необходимая бытовая техника.

Максимальная же стоимость аренды характерна для дома средней площадью в 250 — 300 кв. метров. «Средневзвешенная ставка аренды составляет в данном случае около 4000 долларов в месяц. За эти деньги арендатор может пользоваться парковкой, индивидуальным бассейном, барбекю, джакузи, бытовой техникой и даже собственным пляжем. Услуги прислуги, как правило, оплачиваются отдельно», — уточняет Станислав Зингель. Примером высоко бюджетного предложения, по его словам, служит вариант виллы, сдаваемой на Calypso Bay Resort, St. Kitts за $3600 в месяц. Дом обладает четырьмя спальнями, выходящими на террасу, с которой открывается отличный вид на море. На террасе располагается открытая столовая. В доме есть кухня, гостиная и несколько санузлов. Вилла оснащена всей необходимой бытовой техникой, в числе которой значатся и большие плазменные телевизоры. Кухня укомплектована итальянской мебелью. На придомовом участке расположен бассейн и ухоженный сад.

«Сент-Китс и Невис — это направление для роскошного отдыха. Например, в отеле Four Seasons Resort Nevis останавливались многие знаменитости и известные бизнесмены. Стоимость стандартного номера начинается от $500 за ночь. А виллы сдаются от $1000 за ночь за комнату, то есть вилла с 4-мя спальнями будет сдаваться по цене $4000 за ночь. Надо отметить, что заполняемость курорта в течение года составляет более 70%», — дополняет картину Ирина Симонян.

Далее из Сент-Китс и Невиса перемещаемся в Латвию. «До недавнего времени недвижимость в Латвии привлекала большей частью «гурманов» стильной, прекрасно вписывающейся в окружающую среду интеллигентно-сдержанной архитектуры и великолепной природы, живописных ландшафтов, старинных замков, знаменитого янтаря. Ностальгия по шедеврам югендстиля в пленительной Риге и юрмальского стиля жизни, сочетающего море, культурную среду, развлечения, отдых в окружении сосен и памятников деревянного зодчества с башенками, верандами, витражами, была решающим фактором при выборе собственности за рубежом. Рынок недвижимости в Латвии стал особенно привлекательным для российских граждан с 1 июля 2010 года, когда вступили в силу поправки к закону «Об иммиграции», предусматривающие возможность получения зарубежными инвесторами временного вида на жительство в Латвийской Республике. Более всего иностранцев привлекла возможность претендовать на получение вида на жительство через покупку местной недвижимости. ВНЖ в Латвии позволяет проживать в комфортной по менталитету и языку европейской стране. Латвия — лидер ЕС и стран Балтии по количеству русскоязычного населения. В столице — Риге с населением 713270 человек латыши составляют 42,3%, а русские — 41,1%. Несмотря на то, что государственным языком является латышский, в бытовой сфере практически повсеместно понимают и русский, так что любой русскоговорящий человек, приехавший в Ригу, не испытывает никакого дискомфорта при общении», — сообщает специалист по зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс-Недвижимость» Ирина Дзюина.

Принятие поправок к закону «Об иммиграции» способствовало притоку зарубежных инвесторов в Латвию. По данным Управления по делам гражданства и миграции Латвии, на начало апреля 2013 года иностранцы в Латвийской республике приобрели жилых и коммерческих объектов на 288 млн. латов, вид на жительство в Латвии получили 5187 иностранцев, из них 3761 человек — это граждане России. По мнению экспертов, рост спроса, связанного с видом на жительство в Латвии, продолжится. «С этого года Латвия предоставляет международному бизнесу новые возможности. С 1 января 2013 года в силу вступили поправки к закону «О подоходном налоге с предприятий». Данные изменения представляют собой настоящий прорыв в либерализации налогового законодательства государства. С 2013 года в соответствии с ними налогообложению не подлежат доходы латвийских компаний, полученные от продажи акций и долей капитала, любые полученные дивиденды, а также выплаты в другие страны процентов и роялти. В ближайшее время Латвии не составит труда потеснить своего основного конкурента, имеющего низкую налоговую ставку, Кипр. Существенным преимуществами Латвии является географическое положение, в том числе близость к России и другим странам СНГ, комфортные условия проживания, лёгкая процедура получения европейского вида на жительство для инвесторов. Помимо всего прочего банковская система Латвии предлагает широкий спектр банковских продуктов и услуг, проявляет лояльность к клиентам-нерезидентам и самое главное, по сравнению с банками Южной Европы, отличается большей стабильностью», — информирует Ирина Дзюина. «Эти поправки делают Латвию ещё привлекательнее для международных холдинговых компаний, которые могут перевести сюда свои офисы. А это, в свою очередь, может способствовать увеличению спроса не только на жилую, но и на коммерческую недвижимость», — утверждает совладелец и председатель правления компании «Baltic Sotheby’s International Realty» Вестардс Розенбергс.

Самым популярным вариантом инвестиций в недвижимость Латвии считается покупка для сдачи в аренду. По словам заместителя начальника Управления по делам гражданства и миграции Майры Розе, только 10% иностранцев, получивших вид на жительство благодаря поправкам к закону «Об иммиграции» переселяются в Латвию на постоянное жительство. Подавляющее большинство приезжает лишь для получения и перерегистрации «шенгенского» статуса или для летнего и рождественского отдыха. Другая часть нерезидентов, по её словам, покупает недвижимость, рассматривая такую сделку как долгосрочные инвестиции для сохранения своих сбережений от инфляции. Об этом свидетельствует тот факт, что многим зарубежным покупателям вовсе не требуется банковский кредит на покупку, они вкладывают в неё собственные средства. Часть иностранных предпринимателей формирует портфель квартир с целью их последующей перепродажи через 3 — 5 лет. «Аналитики не прогнозируют такого же бурного роста цен на недвижимость, как до кризиса, но стоимость лучших проектов может расти на 5 — 7% в год», — предполагает Ирина Дзюина.

Если же рассматривать самые привлекательные варианты инвестиций в Латвии с точки зрения их стоимости и самые популярные регионы, то получается очень интересная картина. Точки соприкосновения по этим двум параметрам — отсутствуют. «Иностранцы проявляют очень активный интерес к возможности получения вида на жительство в Латвии путём покупки недвижимости на сумму от 50000 до 100000 латов, однако такие сделки — большая редкость. Дело в том, что места, в которых закон «Об иммиграции» позволяет сделать это, располагаются слишком далеко от Риги и Юрмалы. На побережье ближайшая к Риге точка, входящая в зону «50000 латов», находится на расстоянии 90 км — в Талсинском районе. Если не рассматривать побережье Рижского залива, то ближайшее к столице место, которое позволяет претендовать на вид на жительство при покупке недвижимости за 50000 — 100000 латов — это Елгавский и Бауский районы, расположенные на расстоянии 30 — 35 километров от столицы. Но поскольку многие иностранцы, присматривая недвижимость для получения вида на жительство в Латвии, высказывают пожелание сдать её в аренду, да ещё и по ставкам, обеспечивающим хотя бы 10 — 15-летний срок отдачи, то такой вариант с объектами в Елгавском и Бауском районах при нынешнем положении дел на рынке выглядит маловероятным», — считает Ирина Дзюина.

Слова эксперта подтверждает и статистика. По данным Управления по делам гражданства и миграции Латвии, в рамках программы  ВНЖ в Латвии на начало апреля было приобретено 2013 объектов недвижимости. Фаворитами по месту их расположения оказались Рига (968) и Юрмала (641). В Бабите и Бабитской волости в общей сложности зафиксировано 56 покупок недвижимости иностранцами, в Озолниеки и Озолниекской волости — также 56, в Марупе — 36, в Цесисе и Цесиском крае — 32, в Саулкрасти — 28. «Так что, хотя закон и разрешает претендовать на получение вида на жительство иностранным покупателям в латвийских регионах, большинство всё-таки выбирают Ригу, Юрмалу и их окрестности: здесь риск невозврата вложенных инвестиций гораздо ниже», — делает вывод Ирина Дзюина.

Какие же варианты с недвижимостью считаются популярными в Латвии? По словам нашего специалиста, потенциальные покупатели в первую очередь рассматривают предложения близкие к сумме в 143000 евро — низшему порогу инвестиций, который в соответствии с иммиграционным законом необходимо сделать при покупке недвижимости в Риге и Юрмале для получения ВНЖ. «Самый приемлемый вариант по таким деньгам — это квартиры в новостройках, располагающихся в рижских микрорайонах, которые могут обеспечить определённый поток денег от сдачи в аренду. К примеру, обычная 3-комнатная квартира в новых проектах в спальных микрорайонах Риги стоит 80000 — 90000 евро. Для того, чтобы преодолеть необходимый для вида на жительство порог, покупаются 2 квартиры. Помимо потенциала роста своей стоимости, каждая из квартир сможет ежемесячно обеспечивать владельцу в виде арендной платы около 500 евро. Часто инвесторы приобретают не только абсолютно новый фонд, но и квартиры, выставленные на вторичную продажу. Обычно они уже полностью меблированы, что только увеличивает их привлекательность для сдачи в аренду. Наибольшее предложение таких вариантов — в башнях Metropolia: на них приходится 2/3 всего объёма арендных квартир Иманты. Это связано с большой популярностью этого проекта в «тучные» годы у спекулянтов», — замечает Ирина Дзюина.

Стоит отметить, что спрос в Латвии есть не только на покупку недвижимости, но и на её аренду, так как многие люди предпочитают жильё снимать в аренду. По оценке нашего специалиста, в центре Риги спрос на аренду квартир обеспечивают и местные жители, и иностранцы. Наиболее востребованными считаются качественные, обустроенные и меблированные 1, 2-х и 3-х комнатные квартиры площадью до 80 кв. метров и с арендной платой в пределах 450 — 600 евро в месяц без коммунальных платежей. Соответствующих предложений на рынке недостаточно, поэтому если подобные варианты на рынке аренды жилья и появляются, то они сдаются арендаторам очень быстро.

«Часть иностранных покупателей, приобретая собственность, предлагает её к долгосрочной аренде на 3 — 5 лет. Так, в 2012 году многие собственники выразили желание заключить или продлить арендный договор на несколько лет. Наблюдается также спрос и на аренду новых особняков. Его обеспечивают арендаторы, которые не хотят жить в квартирах, а новый дом не хотят или не могут приобретать, или, к примеру, не могут получить кредит для приобретения такой собственности. А вот на рынке аренды в сегменте премиум-класса требования потенциальных арендаторов остаются неизменными на протяжении многих лет. Им нужен новый или реновированный дом с консьержем, охраной, возможностью парковки и, обязательно, с хорошим ремонтом. Вместе с тем, на протяжении последнего года в данном сегменте аренды наблюдается стабилизация цен. Они приближаются к докризисному уровню и в настоящий момент составляют порядка 12 — 15 евро/кв.м. в зависимости от площади квартиры. Хотя, иногда предложения по высокой стоимости являются реальными и обоснованными, например, в проектах, расположенных на улицах Мартас, Вальню, Вагнера, Альберта или Виландес», — добавляет эксперт.

Самым популярным районом среди арендаторов считается «посольский» район столицы, на втором месте - Старая Рига. «Здесь предпочитают арендовать квартиру иностранные специалисты высокого класса, например, банковские работники или инженеры, те, для кого удобно добираться до места работы в центре, как правило, арендаторы без семей, а также те, кто любит шумную светскую жизнь», — говорит Вестардс Розенбергс.

«В последнее время появилась новая группа арендодателей — иностранцы, которые приобрели квартиры в новых проектах, расположенных в центре Риги — домах Skanstes Virsontes, в Tomsona Terases и др. Идеальное расположение в непосредственной близости от «Arena Riga» и нового делового центра на Skanstes, серьёзная система охраны и видеонаблюдения, продуманная инфраструктура, подземный паркинг — всё это создаёт условия для ведения бизнеса и тусовочной жизни и генерирует спрос потенциальных арендаторов. Среди наших клиентов были покупатели, которые приобрели недвижимость в этих проектах для сдачи в аренду», — дополняет Ирина Дзюина.

Итак, востребованность латвийской недвижимости на рынке аренды жилья — это «плюс» для потенциальных инвесторов, которые собрались покупать местную недвижимость и сдавать её в аренду. Однако стоит разобраться с порядком цен на аренду жилья и сопутствующими особенностями ценообразования. По словам Ирины Дзюиной, новшеством для рынка латвийской аренды с недавних пор стал заметный прирост предложений посуточной аренды квартир в центре Риги, прежде всего в Старой Риге и её окрестностях. Эти квартиры рассчитаны на туристов и вполне могут конкурировать с гостиницами и хостелами. «Например, пятикомнатную квартиру в историческом центре Риги в непосредственной близости от железнодорожного вокзала можно арендовать за 120 — 180 евро в сутки. Подобного рода квартиры отличаются современным ремонтом, многие из них оснащены камином, привлекает также удобное расположение. Более экономный вариант — снять комнату также в центре города стоимостью за 20 — 50 евро в сутки. За такие же деньги можно арендовать квартиру со скромным ремонтом на окраине. Элитные же апартаменты в центре Риги обойдутся приблизительно в 300 евро за сутки», — приводит примеры она.

«Рынок аренды в Юрмале достаточно специфичен, он занимает отдельную нишу и не подчиняется правилам, работающим даже в курортных городах. Около 90% «летних» арендных договоров являются краткосрочными. Можно выделить несколько периодов, которые считаются наиболее «горячими» для рынка аренды жилья. Естественно, самым популярным является лето (от одной недели до 3-х месяцев), отдельной строкой идёт период проведения конкурса «Новая волна». А в этом году появился ещё и третий сезон — новогодние праздники», — подчёркивает особенности совладелица компании «Baltic Sotheby’s International Realty» Илзе Мазуренко.

По оценке Ирины Дзюиной, в Юрмале предложения по аренде домов встречаются намного чаще, чем варианты с квартирами. Связано это с тем, что квартиры в основном приобретаются иностранными инвесторами для проживания. Кстати, цены на аренду за последний сезон несколько снизились. «Аренда дома в центре Юрмалы обходилась арендаторам в 6000 — 8000 евро в месяц, дома с более дорогим ремонтом и бассейном — 10000 — 15000 евро в месяц. В свою очередь, элитные апартаменты сдавались по 3000 — 3500 евро в месяц. А вот посуточная аренда в летнее время в Юрмале зависит от продолжительности. К примеру, арендовать двухкомнатную квартиру с современным ремонтом и полным техническим оснащением на юрмальском курорте Майори в непосредственной близости от моря можно за 120 евро в сутки. При этом, чем длительней период аренды, тем ниже будет цена за сутки. Так, заселяясь в эту квартиру на 6 дней, квартиросъёмщик платит 360 евро, а на месяц — всего 1350 евро. А вот двухэтажный дом со всеми удобствами на побережье Рижского залива сдаётся в аренду по цене от 600 евро в сутки, но если арендатор снимет его на неделю, то стоимость одного дня проживания снижается до 300 евро, а на месяц — до 180 евро в сутки. В Юрмале, кстати, можно арендовать жильё и эконом-класса. Так, например, аренда удалённой от моря квартиры с пятью спальнями и местами без изысков может стоить от 25 евро в сутки», — называет стоимость аренды жилья эксперт.

Кстати, спросом на рынке аренды Латвии пользуется не только жилая недвижимость, но и коммерческая. За последние полгода эксперты отмечают увеличение активности арендаторов во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. В связи с этим количество не арендованных помещений постепенно сокращается. По данным анализа компании «Латио», наибольший спрос, к примеру, на офисные помещения наблюдается в центре Риги, а на качественные новые офисные здания — в окрестностях улиц Дунтес и Сканстес, а также в ближней Пардаугаве. Наибольший интерес у арендаторов вызывают офисные помещения класса В. Порядка 75% от всего спроса составляют предприятия, которым нужны офисы площадью до 200 кв. метров. Вместе с тем, рост активности арендаторов и уменьшение удельного веса свободных площадей приводит к равномерному росту арендной платы. При этом амплитуда арендной платы офисных помещений класса А составляет 12 — 16 евро за кв. метр в месяц, помещений класса В — 7 — 12 евро, а класса С — 5 — 8 евро. По прогнозам экспертов, в этом году арендная плата во всех сегментах офисных помещений Риги может возрасти на 10 — 15%.

Если рассматривать сегмент торговых площадей, то, по данным компании «Латио», наибольший интерес арендаторы проявляют в районе Старой Риги и в центре Риги, где удельный вес свободных помещений практически сведён к минимуму. Недвижимость, отвечающая всем потребностям арендаторов, в этих районах сдаётся в достаточно короткие сроки. Спрос в основном обеспечивается за счёт предприятий общепита. Кстати, арендная плата на торговые помещения в районах Старой Риги и в центре города за 2012 год увеличилась на 15 — 20%. В III квартале 2012 года ежемесячная арендная плата помещений площадью 50 — 100 кв. метров, расположенных на улицах Кальку, Вальню и Аудею Старой Риги, составила 40 — 70 евро за квадратный метр. Чуть ниже расценки оказались на лучших торговых улицах центра Риги. К примеру, на улице Тербатас, Кр. Барона в направлении от центра до ул. Гертрудес, на улице Бривибас до ул. Лачплеша, на улице Элизабетес в промежутке между улицами Бривибас и А.Чака, вблизи железнодорожного вокзала — ежемесячная арендная плата помещений площадью в 150 кв. метров составила 15 — 25 евро за квадратный метр. Вместе с тем, в центральной части города, если чуть удалиться от активного центра, то можно найти варианты торговых помещений с арендной платой в пределах 4 — 15 евро за квадратный метр в месяц. Примерно такие же расценки будут в других микрорайонах Риги с интенсивным пешеходным потоком. Если же рассматривать самые дорогие варианты аренды, то в центре можно найти торговые помещения с арендной платой 1200 — 2300 евро за квадратный метр, а в хороших местах Старой Риги и активного центра цены могут колебаться в пределах 4000 — 7000 евро за квадратный метр. Иностранные инвесторы в настоящий момент готовы приобретать торговые помещения, которые при существующем уровне арендной платы будут обеспечивать доходность в 6 — 8% в год.

«Принимая во внимание спрос иностранных покупателей на приобретение недвижимого имущества в Латвии с целью получения ВНЖ у девелоперов сохраняется интерес к участкам земли в Юрмале и в центре Риги, где в короткие сроки есть возможность начать строительство проектов жилых домов. Цена на приобретение земельного участка, подходящего для строительства жилого дома в центральной части Риги, при расчёте на полезную площадь здания составляет 250 — 1500 евро за квадратный метр. Колебания цен зависят от объёма проекта и его месторасположения. Наивысшего уровня цены на землю достигли в Старой Риге и её окрестностях», — оценивает ситуацию Ирина Дзюина.

Теперь, когда ситуация с ценами на покупку недвижимости и арендной платой прояснилась, стоит разобраться с критериями отбора инвестиционно-привлекательных объектов. «В первую очередь хотелось бы порекомендовать те объекты, которые уникальны и специфичны для Латвии: это объекты югендстиля в Риге, дома неповторимого стиля и шарма в Юрмале, замки и поместья в сельской местности. Это объекты премиум-класса, их количество ограничено, что вызывает повышенный спрос и сохраняет инвестиционную привлекательность», — обращает внимание Ирина Дзюина. В качестве частных примеров эксперт предлагает рассмотреть 2 варианта. Первый расположен в Риге на улице Элизабетес, где покупка офиса площадью в 229 кв. метров обойдётся в 893100 евро. Этот район Риги считается самым изысканным и грациозным, так как здесь можно увидеть прекраснейшие жемчужины архитектуры югендстиля, зарубежные посольства, престижные офисы и финансовые учреждения, окружённые зелёными обустроенными парками. Второй — юрмальский особняк стоимостью в 850000 евро. Это здание построено в классическом стиле деревянной архитектуры, оно отлично вписывается в живописное окружение. Участок земли площадью 702 кв. метра, на котором находится дом, граничит с сосновым лесом, 450 метров до пляжа, недалеко от концертного зала Дзинтари. На трёх этажах просторного особняка (224 кв.метра) имеются комфортабельные помещения. На первом этаже находится просторная гостиная, кухня, столовая и ванная комната. На втором этаже — 3 изолированные спальни и 2 ванные комнаты, а на 3-м — большая комната для отдыха.

После экскурса по Латвии нас ожидает Испания. Здесь местный рынок недвижимости не страдает от недостатка популярности. «Он всегда был достаточно популярен, а в последнее время его популярность заметно возросла. Это связано с тем, что передаётся много информации о большом количестве объектов с существенным дисконтом, о том, что можно очень недорого купить хорошую недвижимость и т.д. Однако это достаточно спорно. Большинство предложений от надёжных, действительно стабильных застройщиков, проекты, расположенные в хороших местах с хорошей инфраструктурой, мало изменились по стоимости. Безусловно, есть проекты, где объекты предлагаются уже сразу с 15 — 25% скидкой. Однако нужно понимать, почему эта скидка появилась: была ли стоимость завышена в докризисный период, или по каким-то причинам есть нарушения с документацией, или будет не полностью запущена планируемая инфраструктура и т.д. Есть предложения непосредственно от банков: такие объекты можно найти с дисконтом иногда до 30 — 35%, а в некоторых случаях даже до 50%. Опять же, надо очень внимательно изучать документацию: нет ли нарушений при строительстве, соответствует ли проект заявленным параметрам и т.д. Рынок Испании был очень популярен в докризисный период, поэтому возникла ситуация «затоваривания» рынка, появилось очень много проектов, которые никогда не станут ликвидными. Нужно подходить буквально точечно к каждой локации — в одном километре друг от друга проекты могут быть разной значимости», — поясняет ситуацию генеральный директор компании «Миэль-Distant Property Management» Наталья Завалишина.

Популярность и востребованность рынка недвижимости — это «плюс» для Испании. Однако, если взглянуть на него глазами потенциального инвестора, то, по мнению нашего эксперта, ничего интересного он там для себя не откроет. «Испанские объекты недвижимости редко рассматриваются с точки зрения инвестиций. В основном Испания, скорее всего, рассматривается как курортное место, куда хорошо приезжать на отдых как летом, так и зимой, где много красивых мест, достопримечательностей, хорошая кухня. Словом, Испания — это место, где больше и чаще отдыхают, чем занимаются бизнесом», — полагает Наталья Завалишина.

И если варианты для выгодного вложения своих денежных средств вряд ли чем порадуют инвесторов, то варианты «для души» и отдыха всегда найдутся в большом количестве. «В Испании предпочитают покупать жилую недвижимость, сочетающую прекрасную природу, близость городской инфраструктуры и морского побережья. Ещё один очень важный момент — транспортная доступность от аэропортов. Особые схемы для покупки недвижимости сейчас не используются: основное внимание приковано к уже готовым, построенным объектам, а кредит, если и привлекается, то в достаточно небольших долях. Также более активно сейчас интересуются объектами на вторичном рынке. При этом они могут предлагаться с большими дисконтами, т.к. у продавцов могут быть определённые обстоятельства, вследствие которых они продают свою недвижимость», — отмечает Наталья Завалишина.

Многие испанские регионы, по словам нашего специалиста, могут быть привлекательными для потенциальных покупателей местной недвижимости, однако особый интерес представляют всё-таки курортные варианты. Наиболее популярным среди них считается регион Коста-Брава, но есть определённый интерес и к Коста-Бланке. Для Коста-Бравы характерны объекты более высокой ценовой линейки, а недвижимость Коста-Бланки отличают, наоборот, более умеренные цены. В тоже время у покупателей проявляется интерес к недвижимости в таких городах, как, например, Барселона, Аликанте. При выборе каких-то конкретных вариантов недвижимости Наталья Завалишина рекомендует обратить внимание на возможность её сдачи в аренду и на её ликвидность. «Для этого целесообразно руководствоваться не соображениями низкой стоимости и существенных дисконтов, а обратить внимание на качество строительства, инфраструктуры, хорошую транспортную доступность и, самое главное, на месторасположение. Если объект выбран правильно, то проблем со сдачей в аренду и перепродажей не будет даже в самый сложный период», — подчёркивает она.

На какой же порядок цен на недвижимость стоит ориентироваться? По данным сайта DalnieStrany.ru, если приобретать квартиру в спальном районе Мадрида, то за 1 кв. метр придётся заплатить порядка 2500 — 3500 евро. В центре столицы стоимость квадратного метра жилья колеблется в пределах 3000 — 6000 евро. В Барселоне цены на покупку жилой недвижимости в спальном районе такие же, как и в столице, а вот приобретение квартиры в центре города обойдётся чуть дешевле, чем в центре Мадрида: квадратный метр здесь стоит от 3000 до 5000 евро. В других городах Испании цены на жильё могут быть значительно ниже. К примеру, в центре Гранады квадратный метр жилья обойдётся в районе 2000 евро. А в Мурсии можно рассчитывать от 1200 евро за метр на окраине города до 1800 евро за метр ближе к его центру. Что касается рынка аренды жилья, то аренда 1-комнатной квартиры в спальном районе Мадрида будет стоить порядка 400 — 600 евро в месяц, 3-комнатной — от 800 до 1000 евро. В центре Мадрида снять «однушку» удастся за 600 — 900 евро, а «трёшку» — за 1000 — 1500 евро. В Барселоне ценовая политика на аренду жилья незначительно будет отличаться от столичных мерок. Так, к примеру, аренда 3-комнатной квартиры на окраине города обойдётся в 700 — 1000 евро в месяц. В центре Барселоны снимать 1-комнатную квартиру предлагается по цене от 500 до 800 евро, а 3-комнатную — от 1000 до 1300 евро.

Если рассматривать какие-то конкретные предложения испанского рынка недвижимости, то специалисты компании «Evans» предлагают обратить внимание на привлекательные варианты Коста-Бравы. К примеру, здесь можно приобрести апартаменты с террасой (от 250000 евро), виллы (от 695000 евро) и участки (385000 евро) в элитном гольф-курорте с развитой инфраструктурой. Гольф-курорт PGA Catalunya считается роскошным коттеджным городком, расположенном на территории соснового бора, откуда открывается вид на вершины Пиренейских гор. Этот курорт интересен для отдыха как летом, так и зимой. Этому способствует близкое расположение к прибрежным городам и пляжам, а также к самым длинным на Пиренеях горнолыжным трассам, находящимся всего в часе езды от курорта.

Теперь из Испании переносимся в Панаму. По популярности и раскрученности местного рынка недвижимости среди россиян она во многом будет уступать своей соседке по рейтингу. «Рынок недвижимости Панамы для россиян пока получил достаточно небольшую известность, прежде всего из-за географической удалённости Панамы, а также необходимости получения визы в эту страну. Сравнительно недавно виза была отменена для Украины и Белоруссии и мы видим растущий интерес граждан этих стран. С Россией достигнуто соглашение об отмене виз, однако процесс согласования ещё продлится некоторое время и, как нам кажется, после этого автоматически возрастёт интерес россиян к Панаме. Хотя, разумеется, конкурировать на уровне с Испанией или Кипром не представляется возможным просто из-за не сопоставимых расстояний. Впрочем, дальнейшие перспективы весьма позитивны. Панама — это своеобразная гавань спокойствия в мировом океане. Основные доходы страны — Панамский канал и туризм. Доходы от них либо растут, либо остаются на уровне вне зависимости от внешних факторов. Например, экономический кризис 2008 -2010 гг. практически не затронул Панаму, ВВП в эти годы продолжал уверенный рост. Помимо экономических факторов есть и другие: в Панаме прекрасный климат круглый год, здесь нет войн и существует политическая стабильность в регионе, плюс отсутствуют ураганы и землетрясения», — комментирует директор компании «Tropical Realty Panama» Алексей Воротников.

Если же обратить внимание на недвижимость Панамы с точки зрения инвестиционной привлекательности, то можно найти несколько вариантов инвестиционных схем. По словам Алексея Воротникова, инвестиции в панамскую недвижимость разумно делать с целью покупки своей «второй базы», например, для переезда в холодное время года, а также для сдачи в аренду и последующей перепродажи. «Многие из россиян приезжают с целью получения гражданства — государство предлагает ряд инвестиционных программ для иммиграции. Многие объекты недвижимости в Панаме имеют положительную тенденцию роста в цене, просто нужно с умом подходить к выбору, поэтому квартиру или дом можно купить для собственного пользования, а спустя какое-то время перепродать», — обращает внимание он.

По словам эксперта, Панама предлагает широкий выбор недвижимости. Но, в целом, её можно разделить на две группы. К первой будут относиться те объекты, которые находятся в Панама-сити. В состав второй входят те, которые сосредоточены на пляже и за пределами столицы. «На данный момент наиболее популярными объектами для иностранцев являются проекты в столице, которые находятся на Avenida Balboa, Costa del Este, а также в жилых кварталах Clayton, Cardenas и Panama Pacifico. На пляжах Панамы тоже существует спрос на закрытые жилые сообщества, такие как Bijao, Riomar, Palmar, Playa Blanca и множество других. А те, кто любит более спокойный ритм жизни и горные пейзажи, обращают своё внимание на провинцию Чирики», — рассказывает Алексей Воротников.

А для инвестиций, по мнению специалиста, в городе подходят проекты на Avenida Balboa, а также в районах Punta Pacifico, San Francisco и Costa del Este. «На наш взгляд, наибольший интерес как для сдачи, так и для последующей перепродажи подходит двухкомнатная квартира в одном из этих районов. При покупке недвижимости можно рассчитывать на доходность в 5 — 8% в год, от сдачи в аренду в зависимости от здания и его расположения можно получать от $1200 в месяц и выше», — уточняет Алексей Воротников. В районе San Francisco он считает, что будут интересны такие проекты, как Moon, Harmony. На Avenida Balboa расположена в основном элитная недвижимость, среди которой есть Yacht tower, а в районе Punta Pacifico – Trump. В районе Costa del Este находится большое количество качественной недвижимости, а также район отличается своей инфраструктурой. Здесь стоит обратить внимание на проект Parque del Mar. «Все перечисленные объекты интересны для покупки как с целью проживания, так и с целью инвестиций. Качественная недвижимость всегда будет расти в цене, нужно только понимать, что вложения в недвижимость — это, прежде всего, долгосрочная перспектива. Покупка сейчас и продажа через неделю не имеет большого смысла», — утверждает эксперт.

А вот выбирать объект для инвестиций в сегменте коммерческой недвижимости рекомендуется более осторожно. «Большую ликвидность имеют первые этажи малых и средних бизнес-центров. Как правило, они редко бывают в продаже и как только появляются, то быстро продаются, так как это объекты, которые имеют большой спрос при аренде. Среди них можно назвать Balboa office center, Oceania Business Plaza и другие», — говорит Алексей Воротников.

При выборе того или иного объекта жилой или коммерческой недвижимости эксперт советует обращать внимание на репутацию застройщика и расположение объекта. Также объект следует соотносить с целью покупки недвижимости. «Если она приобретается для последующей перепродажи, то для этого подойдут одни места, однако, если покупка недвижимости рассматривается ради уединённости и спокойствия, то при выборе на первый план выйдут уже другие приоритеты», — поясняет Алексей Воротников.

Специалисты компании «Evans» в качестве частного примера покупки недвижимости предлагают рассмотреть вариант в городе Буке, находящемся на восточных склонах вулкана Бару. По их мнению, этот город — рай для тех, кто устал от жары и хочет вдохнуть чистого горного воздуха в окружении необычайно красивой природы. В частности, на территории современного жилого комплекса за $239000 можно приобрести апартаменты площадью в 140 кв. метров с большой террасой, откуда открываются великолепные виды на горные пейзажи и Тихий океан.

Что касается рынка аренды, то самым бюджетным для семьи будет считаться вариант в 1000 долларов в месяц. Порог более дорогих вариантов может быть очень высоким. «В целом, уже за 3000 долларов в месяц можно снимать очень комфортную и просторную недвижимость, которая будет отвечать запросам и потребностям большинства людей. В Панаме при аренде недвижимости даже среднего сегмента можно ожидать немалого. Обычно вместе с квартирой сдаётся одно или два парковочных места (крытая парковка), часто бывает ещё бассейн и тренажёрный зал. В объектах недвижимости более высокого класса в наличии всегда есть очень много удобств. Помимо перечисленного там может быть конференц-зал, социальная зона, мини-парк, террасы, игровая площадка для детей и др.», - сообщает Алексей Воротников.

Последнее наше знакомство связано с Португалией. Чем же будет интересна она? «Португалия — прекрасная, очень самобытная и уникальная по красоте пейзажей страна, но о настоящей популярности этого рынка у российских покупателей недвижимости говорить не приходится. Он гораздо более известен «северным европейцам» — шведам, голландцам и, в первую очередь, англичанам, которые являются основными «потребителями» португальской недвижимости. К преимуществам Португалии можно также отнести вполне демократичные законы, регулирующие покупку недвижимости иностранцами, замечательный климат, низкие налоги на недвижимость и гораздо меньший масштаб строительных спекуляций, характерных, к примеру, для рынка курортного жилья Испании, ближайшей соседке и основной конкурентке в борьбе за российских покупателей. Сейчас, кстати, к Португалии проявляют большой интерес китайские инвесторы. Казалось бы, тепло, красиво, дёшево. Почему бы ни купить здесь недвижимость? Однако в силу своего «океанического» расположения Португалия вряд ли станет в ближайшем будущем направлением номер один у россиян, подавляющее большинство которых покупает недвижимость за рубежом как дачный вариант на море. Для таких покупателей очень важна длительность купального сезона, а Атлантика есть Атлантика... И это большой минус для тех, кто любит проводить всё свободное время на пляже. Даже если говорить об Алгарве — самом южном регионе страны, где находятся уникальные природные заповедники и чудесные песчаные пляжи, то он пока не может составить достойную конкуренцию испанскому Коста дель Соль ни по части предлагаемого выбора вариантов недвижимости, ни по качеству инфраструктуры, ни по финансовым условиям приобретения... Португалия — не пляжное направление, поэтому она не для массового российского спроса. Эта страна с богатейшей историей отлично подходит для жизни благодаря целому ряду причин, начиная от природных красот и экологии и заканчивая вином, ценами, психологическим климатом, особенностями португальского менталитета», — делится размышлениями руководитель направления «Недвижимость в Испании и Португалии» консалтинговой компании «Страна Плюс» Елена Крылова.

Кстати, стоит отметить, что рынок португальской недвижимости предлагает достаточно интересные варианты для потенциальных инвесторов. Здесь существует две достаточно привлекательные схемы для инвестирования. Первая связана с рынком аренды. «Это очень популярная тема в Португалии, так как 80% от всех сделок на рынке недвижимости страны связано именно с арендой. В основном инвестируют в жилую недвижимость для последующей сдачи в аренду, туристической или долгосрочной. Есть варианты арендного бизнеса с гарантированным доходом, причём этот вид бизнеса активно продвигается Правительством Португалии. Например, продажа апартаментов в 5-звёздочном отеле по цене от 350000 евро за номер. Ежегодный доход в размере 8% (после уплаты налогов — около 6%) в первые 3 года гарантирован покупателям основным частным португальским банком «Millenium BCP». В связи с признанием особого интереса этой инициативы правительством страны апартаменты при покупке не облагаются налогами, предусмотренными законодательством», — рассказывает об особенностях Елена Крылова.

Вторая связана с рынком коммерческой недвижимости. Она подразумевает реконструкцию старинных  зданий под отели, бизнес-центры, офисные и торговые помещения. «В этом направлении существуют специальные региональные программы для инвесторов. В Лиссабоне, например, сейчас реализуется программа по восстановлению заброшенных зданий. Муниципалитет выставил на продажу 60 разрушенных зданий, подлежащих восстановлению. «Фишка» предложения в том, что оплатить приобретение такого здания можно после окончания ремонтных работ. Также участники программы будут иметь специальные условия кредитования и освобождение от уплаты муниципального налога на недвижимость (IMI) в течение 5-ти лет после завершения реставрационных работ, а также в течение 5 последующих лет. Согласно условиям программы, собственниками здания на вышеуказанных условиях могут стать частные и юридические лица как португальские, так и зарубежные», — отмечает Елена Крылова.

Самыми инвестиционно-привлекательными городами в Португалии считаются Лиссабон и Порту. «Лиссабон — это столица, большой мегаполис с богатой культурой, большим количеством национальных музеев и художественных галерей. А Кашкайш и Эшторил — модные курорты Лиссабонской Ривьеры, которые привлекают состоятельных и известных персон, предпочитающих богемный образ жизни. Порту — второй по величине город в Португалии и столица северного региона страны. Это серьёзный соперник для Лиссабона, в особенности во всём, что касается промышленности и торговли. Центр Порту объявлен ЮНЕСКО Всемирным культурным достоянием», — замечает Елена Крылова. При выборе объектов недвижимости она советует определиться с целью, для которой совершается покупка, а также с тем, как недвижимость в дальнейшем будет использоваться. «В случае с арендой жилого объекта нужно понять, каков будет потенциальный арендатор и на какие экономические возможности при этом можно рассчитывать. В случае с коммерческими площадями стоит оценить возможность «отдачи» того или иного вида деятельности, под который планируется сдавать помещение в аренду. И ещё одно. Гарантированная аренда — это стабильный доход, но не самый прибыльный. », — подчёркивает эксперт.

С каким же уровнем цен придётся столкнуться на португальском рынке недвижимости? По данным сайта DalnieStrany.ru, стоимость жилья в курортных зонах страны составляет порядка 100000 — 120000 евро за 1-комнатную квартиру, 150000 евро — за 2-комнатную, а небольшая вилла обойдётся в сумму порядка 400000 евро. В других районах страны покупка недвижимости будет стоить дешевле. Если же сравнивать цены на жильё в Лиссабоне и Порту, то в столице они будут чуть дороже. Так, к примеру, стоимость квадратного метра жилья в спальном районе Лиссабона будет порядка 1000 — 1300 евро, а в центре столицы — от 2000 до 2500 евро за 1 кв.метр. В Порту квадратный метр квартиры на окраине города стоит в пределах 800 — 1000 евро, а в центре — от 1000 до 1500 евро.

В свою очередь, рынок аренды может порадовать своими демократичными ценами. В этом заключается его «плюс», если, например, сравнивать с арендными ставками соседней Испании. По информации сайта DalnieStrany.ru, цены на аренду жилья в Португалии начинаются от 200 евро в месяц за комнату в коммуналке. Цены в крупных городах также приемлемы. Аренда на окраине Порту 1-комнатной квартиры обойдётся в 250 — 350 евро, 3-комнатной — в 450 — 600 евро. В центре города снять «однушку» удастся за 300 — 400 евро, а «трёшку» — за 500 — 800 евро. В столице аренда  жилья будет стоить на определённый процент подороже. Так, к примеру, за аренду «однушки» в спальном районе Лиссабона квартиросъёмщик заплатит 300 — 500 евро, а за «трёшку» — от 600 до 800 евро. Съём однокомнатной квартиры в центре города выльется в сумму от 500 до 700 евро, трёхкомнатной — от 900 до 1200 евро.

А в качестве частного примера специалисты компании «Evans» советуют присмотреться к варианту в Алгарве. Здесь на побережье океана можно приобрести виллы, расположенные в элитном посёлке на территории соснового леса. Посёлок имеет богатую инфраструктуру и славится собственными профессиональными полями для гольфа. Цены на недвижимость варьируются от 180000 евро за апартаменты с одной спальней до 5,75 млн. евро за виллу с 5-ю спальнями.

Наше виртуальное путешествие по «инвестиционной карте» пятёрки стран с лучшей иммиграционной политикой подошло к концу. «На рынке недвижимости каждой страны есть свои преимущества. Большинство европейских стран предлагает очень дешёвое кредитование, но и арендные ставки на таких рынках приносят небольшой доход. Страны с развитым туристическим сектором сегодня привлекают не только пенсионеров, которые уже не работают, но и людей, которые работают удалённо и которым достаточно иметь доступ в интернет. В курортных местах даже инвестиционные покупки носят более эмоциональный характер. В целом, любой рынок предлагает интересные возможности, главное их вовремя найти», — делает вывод Анна Левитова. Нам остаётся только присоединиться к этим словам и добавить, что это путешествие — не последнее и в том, что рынок недвижимости различных стран предлагает массу возможностей для инвестиций, мы убедимся ещё не раз.

Светлана Башурина

В прошлый раз интернет-журнал «Деньги и Карьера» ознакомил читателей с горнолыжными курортами пяти европейских стран, входящих в список топ-лидеров. Однако топ-лист интересных вариантов для активного отдыха не ограничиваются рамками предложений этой «пятёрки»: есть — и другие. Поэтому вместе с экспертами мы продолжим наше своеобразное виртуальное путешествие. А после — проанализируем рынок недвижимости на этих самых горнолыжных курортах и рассмотрим его с инвестиционной точки зрения.

После Болгарии мы отправляемся в Германию. «Тысячи туристов со всего мира ежегодно посещают Германию: замки, дворцы, музеи, выставочные центры, октоберфест. Намного меньшей известностью и популярностью пользуются горнолыжные курорты несмотря на то, что эта страна представляет немалый интерес для любителей зимних видов спорта. Как считает авторитетный путеводитель «ADAC Sky Guide», выпускаемый Всеобщим немецким автомобильным клубом, горнолыжные курорты Германии являются самыми комфортными по цене, хотя и подорожали с прошлого года. Это относится и к ски-пассам, и прокату инвентаря, и размещению в отеле», — замечает специалист по зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс-Недвижимость» Ирина Дзюина.

Гармиш-Партенкирхен (Гармиш), по словам эксперта, это самый популярный и фешенебельный курорт Баварских Альп. Он находится у подножия горы Цугшпитце на высоте 720 метров. «Для Гармиша характерны белоснежные вершины, горные озёра, величие и великолепие старинных баварских замков в сочетании с неповторимой красотой природы. Здесь любителей активного отдыха ждут порядка 120 километров безупречных лыжных трасс, расположенных на различных высотах, олимпийский комплекс, знаменитый на всю Германию, зимний бассейн Альшпитц-Велленбад. А после катания и прогулок можно расслабиться в уютных казино, посетить многочисленные ресторанчики или приобщиться к целительной силе местной минеральной воды», — рассказывает Ирина Дзюина. Стоит отметить, что гора Цугшпитце (высотой 2964 метра) является наивысшей точкой Германии, а наличие ледника на пологом восточном склоне позволяет кататься на лыжах здесь даже летом. Для этого на леднике установлены подъёмники. Для сноубордистов в Гармише создано по 2 халф-пайпа и фан-парка. Любители воздушных приключений могут полетать на дельтаплане или заняться параглайдингом. Помимо этого на курорте можно заняться верховой ездой, поиграть в кёрлинг или сквош, покататься на коньках. Для тех, кому по душе пешие прогулки, в Гармише создана сеть прогулочных дорог общей протяженностью 300 километров, при этом треть из них, находящаяся на высоте менее 1800 метров, очищена от снега. Стоимость ски-пасса в Гармише на пятидневный срок составит 168 евро.

«Достойным конкурентом Гармишу является Берхтесгаден, известный своими элитными отелями и сервисом премиум-класса для состоятельных отдыхающих. Водопады, скалистые горы, потрясающей красоты королевское озеро Кенигзее, расположенное у подножья величественного Ватцмана, создадут удивительное настроение умиротворения и гармонии. Это уголок уникальной природы с неповторимой флорой и фауной является с 1978 года национальным заповедным парком. Выразительная природа горного массива Ватцман прекрасно дополняется безукоризненным обслуживанием более 50 километров первоклассных лыжных трасс, находящихся в доступной близости от комплекса респектабельных отелей, ресторанов и ночных клубов», — считает Ирина Дзюина. Кстати, спортивных развлечений в Берхстенгадене — хоть отбавляй, как говорится «на любой вкус и цвет», при этом при организации спортивного досуга в учёт берутся и все последние веяния и тенденции. К примеру, здесь можно совершить треккинг по окружающим горам, скоростной спуск и тандем-бординг, ледолазание; поиграть в кёрлинг; покататься на спортивных санях с горок или на коньках по льду замёрзших озёр; заняться параглайдингом; прокатиться на санях по территории национального парка. Шестидневный ски-пасс на Берхстенгаден — Гутсхоф Оберзальцберг обойдётся в 146 евро.

«Если говорить о горнолыжных курортах мирового значения, то первым в рейтинге будет международный центр Оберсдорф, расположенный неподалёку от озера Бодензее, который традиционно принимает самые авторитетные европейские соревнования по лыжному спорту: Кубок Мира по прыжкам на горных лыжах «4 Hills Ski Jumping World Cup» и соревнования по фрирайду «Nebelhorn Classics». Горные и беговые лыжи, сноуборд и ледяные трассы для катания на коньках — здесь подобные развлечения поставлены на профессиональную основу и являются главной базой для тренировок сборной Германии по зимним видам спорта. Именно здесь расположен один из лучших в Альпах сноуборд-парк и карвинговый центр», — выделяет Ирина Дзюина. К этому стоит добавить, что Оберсдорф расположился на высоте 815 метров над уровнем моря в долине реки Иллер. Его также принято называть «немецким Тиролем». Кстати, большая часть территории закрыта для транзитного проезда автомобилей. Помимо упомянутых спортивных занятий, здесь также можно покататься на санях, попрыгать с трамплинов, совершить конную прогулку, поиграть в кёрлинг, заняться скалолазанием, параглайдингом или треккингом. Пятидневный ски-пасс на курорте обойдётся в 167,5 евро.

«Сами же немцы предпочитают отдыхать в сравнительно недорогом курортном местечке Шварцвальд, расположенном недалеко от Бадена, где цены гораздо ниже, и сервис предоставляется в лучших традициях немецкой педантичности и постоянного внимания к посетителям. За многообразие вариантов отдыха и комфорт Шварцвальд называют «немецкой Швейцарией»», — продолжает Ирина Дзюина. Большая часть территории покрыта сосновыми лесами с тёмными стволами и хвоей. За эту особенность немцы и назвали её «чёрным лесом», именно так переводится Шварцвальд. Протяжённость горнолыжных трасс в регионе составляет порядка 250 километров. Здесь предоставляется возможность покататься на беговых лыжах, сноуборде, санках, коньках. Также можно заняться скалолазанием, параглайдингом, конным спортом, фрирайдом. Для любителей прогулок будет интересно восхождение на гору Ризенбюль (1097 метров) на снегоступах или, как вариант, нордик волкинг (прогулка с лыжными палками) с протяжённостью маршрута от 5 до 25 километров. А по канатной дороге можно подняться на самую высокую гору Шварцвальда — Фельдберг (1493 метра). Шестидневный ски-пасс в Шварцвальде с подъёмами на Фельдберг будет стоить порядка 130 — 150 евро.

Теперь переместимся чуть северней — в Финляндию. Как уже отмечалось ранее, эта страна входит в топ-3 самых популярных среди россиян горнолыжных стран. Прежде всего, Финляндия привлекает своей территориальной близостью, высоким качеством сервиса и развитой инфраструктурой. Зимой здесь в рамках экскурсии можно побывать в Санта-парке и сказочной деревушке, где живёт Санта-Клаус. А любители увлекательных прогулок смогут покататься по заснеженным просторам на оленьих и собачьих упряжках. Самыми популярными горнолыжными курортами в Финляндии считаются Леви, Вуокатти, Юлляс, Рука-Куусамо, Рованиеми.

Вуокатти считается самым популярным зимним финским курортом. Вместе с тем, его называют «Эльдорадо» для любителей покататься на лыжах. Для них создано 150 километров оборудованных трасс для беговых лыж, при этом 80% из них подходят для катания «коньком». Для сноубордистов здесь есть сноуборд-парк с халф-пайпом. Есть ещё одна маленькая «изюминка», которая привлечёт как лыжников, так и сноубордистов, это возможность кататься круглый год. Для этих целей здесь впервые в мире построили специальные тоннели. Протяжённость лыжного тоннеля составляет 1210 метров. Воздух в нём меняется через каждые 4 часа, а температура поддерживается на уровне 5 — 9 градусов со знаком «минус». Тоннель для сноубординга создан в виде халф-пайпа длиной 80 метров и шириной 20 метров. Температура внутри тоннеля держится на отметке 5 градусов мороза. Кстати, в этом тоннеле предлагается также прокатиться на сноутюбинге, такая забава вполне подходит для семейного отдыха. В целом же, зимние развлечения тут существуют на любой вкус. Здесь можно погонять футбольный мячик по снегу, поиграть в хоккей или сквош, поучаствовать в зимней рыбалке, покататься на коньках, верхом на лошади или на санях. Также здесь предлагаются различные варианты сафари: на лайках хаски, снегоходах, внедорожниках, квадроциклах, снегоступах. Помимо этого можно совершить поход на коньках вдоль берега озера Нуасъярви, протяжённостью 4 километра. Новинкой сезона считается сафари на санях совмещённое с купанием в гидрокостюмах. Любители зимней сказки могут отправиться в деревню Кухмо в гости к Санта-Клаусу. Стоимость шестидневного ски-пасса в Вуокатти составляет 139 евро.

Леви — самый большой горнолыжный курорт в Финляндии. Оценить масштабность курорта помогут две цифры: протяжённость трасс для беговых лыж здесь составляет 230 километров, а для катания на снегоходах — 886. Ещё стоит отметить, что Леви неоднократно признавался лучшим лыжным курортом года в Финляндии. Как и в Вуокатти, здесь также масса всевозможных зимне-спортивных развлечений. Для сноубордистов созданы супер-пайп, халф-пайп. Есть все необходимые условия и для слаломистов: курорт стал площадкой для проведения международных чемпионатов по слалому. Что касается сафари, то помимо катания на снегоходах, прогулки можно совершить на оленьих и собачьих упряжках, а также покататься на финских лошадках и исландских пони. Любителям спокойных пеших прогулок предлагается вариант похода на снегоступах к ближайшей горе Катке , а также нордик волкинг. Ещё один способ спокойного времяпрепровождения — зимняя рыбалка. Ски-пасс в Леви обойдётся в 166 евро.

Рованиеми — родина Санта-Клауса. Зимой его резиденция является самым популярным местом для посещения туристов. Любителей активного зимнего отдыха в черте города ждёт хорошо оборудованный горнолыжный центр «Оунасваара». Его возможности порадуют тех, кто любит беговые и горные лыжи, сноуборд. Также на его территории можно прокатиться на мотосанях, на оленьих и собачьих упряжках. Ски-пасс в Рованиеми стоит 94 евро.

Далее держим курс на Испанию. «Испания среди россиян не столь популярна и на местных курортах россияне редкие гости. Тем не менее, из наиболее популярных и интересных курортов можно выделить Бакейру-Берет и Формигаль. В целом, испанские горнолыжные курорты отвечают высоким стандартам — новые подъёмники, развитая инфраструктура и, самое главное, большой выбор трасс по уровню сложности. Профи здесь могут найти много интересного, хотя и менее подготовленные ценители горнолыжного спорта не будут обделены вниманием. А если затрагивать материальную составляющую, то испанские курорты будут выигрывать: уровень цен здесь несколько ниже, например, французских», — говорит руководитель направления «Аренда недвижимости за рубежом» консалтинговой компании «Страна Плюс» Мария Царфати.

Бакейра-Берет — это самый большой и популярный горнолыжный курорт на Пиренеях. Именно этот курорт выбирают члены Королевской семьи и президент Испании для того, чтобы покататься на лыжах. Бакейра-Берет расположен в восточной части долины Аран, в его состав входят три части: Бакейра, Берет и Бонайгуа. В каждой из них представлены трассы различного уровня сложности. Их общая протяжённость составляет 110 километров. Самой экстремальной считается трасса Энкорнакрабес, которая в вольном переводе означает «место, где умирают козлы». Она берёт своё начало с вершины Кап де Бакейры, а далее ждёт крутой и узкий спуск, уклон которого составляет не менее 37%. Сноубордистов порадует наличие специальных трасс, а также халф-пайп. Помимо этого на курорте есть возможности и для занятий фрирайдом и хели-ски. Любителей всевозможных катаний ждут прогулки на собачьих упряжках. Также в поход можно отправиться и самостоятельно: либо пешком, либо на снегоступах. Для этого здесь разработано порядка 40 километров различных маршрутов. Стоимость шестидневного ски-пасса в Бакейре-Берет — 222 евро.

Формигаль — этот горнолыжный курорт по популярности ничуть не уступает Бакейре-Берет. Он расположен вблизи городка Сальен-де-Гальего, в верхней части долины Тена. Протяжённость трасс составляет 137 километров, а их здесь насчитывается порядка 100. Основная масса из них рассчитана для новичков и лыжников среднего уровня. Профи также не останутся в обиде: для них создано 38 «чёрных» трасс, которые пролегают между крутыми склонами. Также на территории курорта предоставляется возможность заняться фрирайдом, хели-ски и есть трасса для могула. Среди других видов всевозможных катаний предлагается катание на санях, снегоходах, собачьих упряжках. А любители романтики и новых впечатлений могут совершить панорамные прогулки на вертолёте или отправиться в ночной горнолыжный тур. Ски-пасс в Формигале стоит 226 евро.

Теперь посетим две страны «Че» — Чехию и Черногорию. «Если рассматривать эти два государства, то я бы не стала называть их популярными — туда очень редко ездят целенаправленно кататься на горных лыжах, в основном там проводят время те, кто имеет недвижимость в этих странах или по каким-то причинам там оказался. В Черногории это Колашин, а в Чехии — Гаррахов, но они всё-таки менее известны, чем болгарские горнолыжные курорты или австрийские, итальянские или швейцарские. Однако у них есть свои плюсы: они достаточно недалеко расположены от России, они достаточно экономичны по стоимости, поэтому пользуются популярностью среди молодёжи», — делится наблюдениями генеральный директор компании «Миэль-Distant Property Management» Наталья Завалишина.

Колашин — самый популярный горнолыжный курорт в Черногории. Он расположился в окружении гор Бъеласица, Синяевина, Ключ и Вуче на высоте 954 метров. Недалеко от него также находится национальный парк «Биоградская гора». Кстати, за возможность заниматься зимними видами спорта и одновременно любоваться красотами лесов национального парка — Колашин называют «воздушным курортом». Горнолыжный центр находится в 10 километрах от города: для удобства туристов из города к центру по расписанию курсируют рейсовые автобусы. Протяжённость трасс на курорте составляет 15 километров. Помимо возможности покататься на беговых или горных лыжах, или на сноуборде, здесь также предлагается погонять с ветерком по заснеженным вершинам гор на снегоходах или квадроциклах. Романтики же могут прокатиться по трассам в ночное время. Стоимость шестидневного ски-пасс в Колашине держится на уровне 92 евро.

Гаррахов — один из самых популярных горнолыжных курортов Чехии, который круглогодично открыт для посещений. Он находится в западной части гор Крконош, в долине реки Мумлава. В целом, хоть Гаррахов и небольшой курорт, однако он доставит удовольствие и начинающим лыжникам, и более опытным. Общая протяжённость трасс здесь составляет 10 километров. Помимо горнолыжных трасс и трасс для беговых лыж здесь имеется площадка для сноубординга. Новички и те, кто боится спускаться с гор, могут воспользоваться специальным лыжным тренажёром. На курорте также предоставляется возможность заняться фрирайдом, параглайдингом, покататься на лошадях. Стоит отметить, что на склонах Чёртовой горы (1020 метров), с которой граничит город, построены 5 трамплинов, при этом один из них входит в топ-6 самых высоких трамплинов мира. Не удивительно, что здесь проводятся международные соревнования по прыжкам с трамплинов. Пятидневный ски-пасс в Гаррахове обойдётся в 2640 чешских крон.

А сейчас плавно перенесёмся на другой материк. Сначала в США. «В США насчитывается 428 горнолыжных курортов. Наиболее популярными из них (по количеству посетителей) в минувшем сезоне являлись Вэйл Маунтин (1,6 млн. посетителей), Брекенридж (1,6 млн. посетителей), Кейстоун (1 млн. посетителей). Ежегодно все горнолыжные курорты США посещает от 40 до 53 млн. человек. Наиболее дешёвыми курортами являются Гранд Таргхи, Вулф Крик, Бриджер Боул, Сноубоул, Павдерхорн. Курортами с наилучшей инфраструктурой для семейного отдыха и отдыха с детьми считаются Сноумасс, Вулф Маунтин, Бриджер Боул, Уайтфиш. Для начинающих лыжников наилучшими признаны Брекенридж, Коппер Маунтин, Баттермилк. Курортами с наиболее качественными развлекательными заведениями для взрослых являются Брекенридж, Хиавенли, Вэйл. Лучшие возможности для шоппинга предоставляются на курортах Аспена, Парк Сити, Вэйла. А наилучший снежный покров — Альта, Сноубёд, Солитуд, Гранд Таргхи, Вулф Крик. Факторами, обеспечивающими наибольшую посещаемость горнолыжных курортов, являются: устойчивый снежный покров, «раскрученность» в СМИ, развитая сеть подъёмников и возможность развлечений», — информирует президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock» Станислав Зингель.

У Брекенриджа самая высокая зона катания среди горнолыжных курортов Северной Америки (3963 метра), в тоже время он считается одним из лучших в мире среди поклонников сноуборда. Курорт расположился между четырьмя взаимосвязанными горами. Общая площадь катания составляет 954 гектара. Здесь найдутся трассы для лыжников разного уровня подготовки и мастерства, преобладающие же трассы курорта (52%) — «чёрные». Сноубордистов порадует наличие трёх террейн-парков, трёх халф-пайпов и одного супер-пайпа. Помимо этого в Брекенридже можно покататься на санях, снегоходах, заняться скалолазанием, поиграть в кёрлинг, посетить аква-парк. В Брекенридже действует единый ски-пасс, рассчитанный также на Вэйл, Бивер Крик и Кейстоун. Стоимость такого шестидневного ски-пасса обойдётся в 510 долларов.

Аспен — это один из крупнейших горнолыжных курортов США. К тому же он имеет репутацию престижного и дорогого курорта. Впрочем, Аспен окажется по карману и людям с ограниченными финансовыми возможностями. Расположился он между четырьмя горными массивами — Аспен Маунтин, Сноумасс, Баттермилк и Аспен Хайлендс — зоны катания которых изолированы друг от друга. Общая протяжённость их трасс составляет порядка 200 километров. В Аспен Маунтин в основном представлены трассы среднего и сложного уровня. Здесь создан единственный в мире фан-парк только для лыжников. Сноумасс считается самым большим регионом катания. Здесь есть трассы на любой вкус, однако основная масса рассчитана для лыжников среднего уровня подготовки. Сноубордистов здесь ждут 2 сноуборд-парка и 2 халф-пайпа. Аспен Хайлендс славится своими сложными трассами. В Баттермилке преобладают трассы средней сложности. Для любителей острых ощущений здесь есть постоянная трасса для слоуп-стайла. Сноубордистов порадует наличие супер-пайпа и фан-парк, который считается самым длинным в мире (2 мили). Если рассматривать другие спортивные возможности и развлечения Аспена, то здесь предусматривается катание на снегоходах, собачьих упряжках или сноутюбингах, походы на снегоступах или лыжные походы (бэккантри, ски-туринг, ски-альпинизм), игра в пейнтбол. Любителей «ноу-хау» в Аспене ожидает единственное в мире такси, имеющее выход в Интернет. Стоимость единого ски-пасса составляет 486 долларов.

После США нас ждёт Канада. Она славится своими элитными горнолыжными курортами. «Одним из самых известных курортов Канады является Мон-Тремблан. Он отличается удобным расположением: вблизи Квебек и в часе езды от Монреаля. Мон-Тремблан находится в одноимённом заповеднике с красивейшим озером и замечательной природой. Он считается одним из крупнейших и роскошных горнолыжных курортов в Канаде. Как и на всех известных и популярных курортах цены здесь достаточно высокие, однако они оправдываются соответствующим качеством сервиса и предоставляемых услуг», — считает управляющий партнёр агентства недвижимости «Evans» Анна Левитова. В Мон-Тремблане представлены трассы различного уровня сложности, при этом половина из них рассчитана на опытных лыжников, а остальная часть на новичков и лыжников среднего уровня. Общая протяжённость трасс составляет 97 километров. Для тех, кто не хочет ограничиваться только катанием на лыжах, также можно прокатиться на снегоходе, собачьих упряжках, санях, коньках или сноутюбинге. Помимо этого здесь можно заняться зимней рыбалкой или альпинизмом, отправиться в поход на снегоступах, поиграть в пейнтбол. Шестидневный ски-пасс в Мон-Тремблане будет стоить порядка 364 долларов.

«Банф — горнолыжный курорт Канады, расположенный в красивейшем Национальном парке. Он считается одним из самых живописных горных курортов в Северной Америке, если не во всём мире. Здесь можно отдохнуть в любое время года», — отмечает Анна Левитова. Кстати, если целенаправленно приезжать в Банф за порцией новых горнолыжных впечатлений, то здесь их можно получить сразу в тройном объёме. Именно столько зон, ориентированных на лыжный спорт, расположено вокруг Банфа: Лейк Луиз, Саншайн Виллидж и Маунт Норкей. Общая протяжённость лыжных трасс всех трёх зон превышает 200 километров. В целом, трассы здесь представлены на любой вкус. Для тех, кто не ищет лёгких путей, можно посоветовать направиться в Саншайн Виллидж, где находятся самые высокогорные трассы в Канаде и огромное количество «чёрных» спусков. А в Маунт Норкей специально подготовлены лесные трассы для ночного катания. Также в список спортивно-развлекательной программы можно добавить сноубординг, хели-ски; катание на коньках, санях и собачьих упряжках; игры в хоккей или кёрлинг; прогулки на снегоступах, а также экскурсии на вертолетах. Стоимость ски-пасса составляет 399 долларов.

С канадских горнолыжных курортов напоследок возвращаемся в Россию. «В России в настоящее время самый известный горнолыжный курорт с развитой инфраструктурой — это «Красная Поляна». Сейчас в связи с проведением Олимпиады в Сочи вся инфраструктура курорта и транспортное сообщение модернизируется и обустраивается по новейшим технологиям. После окончания олимпийских игр это будет самый современный и оснащённый горнолыжный курорт России», — предполагает Анна Левитова. Красная Поляна находится в 42 километрах от Чёрного моря, на южной стороне Главного Кавказского Хребта в окружении мощных «трёхтысячников». На территории курорта расположен горно-туристический центр ОАО «Газпром» и 2 горнолыжных комплекса — «Роза Хутор» и «Горная Карусель». Активный отдых в Красной Поляне весьма разнообразен: здесь можно прокатиться на лыжах; заняться сноубордингом, хели-ски или ски-турингом; совершить экскурсии на снегоходах, квадроциклах или лошадях к минеральным источникам; полетать на параплане или тепловом аэростате; отправиться в экскурсионную прогулку на вертолёте, порыбачить зимой на горном озере. Стоимость однодневного ски-пасса в ГТЦ ОАО «Газпром» и в ГК «Горная Карусель» обойдётся в 1000 рублей, а шестидневный ски-пасс в ГК «Роза Хутор» составит 7500 рублей.

Где остановиться: хорошо иметь домик...

Наше виртуальное путешествие по горнолыжным курортам мира подошло к концу. Прежде, чем ставить в нём жирную точку, необходимо совершить ещё один мини-экскурс на рынок недвижимости. Без него не обойтись: любая поездка, помимо трат на всевозможные развлечения, также предполагает расходы и на проживание. И тут перед многими, наверняка, вставал вопрос: «Что же лучше выбрать: проживание в отеле или аренду домика/апартаментов?». Это дело вкуса, предпочтений и финансовых возможностей. «Выбор зависит от уровня отеля, от того, насколько заранее будет спланирована аренда и т.д. Как привило, аренда дома, особенно, если всё сделано заблаговременно, выгоднее по стоимости, но нужно учитывать множество деталей: насколько дом удалён от подъёмников, какой это дом, предусмотрена ли там уборка и т.д.», — считает Наталья Завалишина. «Преимущества аренды шале на горнолыжных курортах — это не только экономия денег по сравнению с гостиницей, но и более удобные условия проживания: просторные комнаты, гостиная для отдыха всей семьи и принятия гостей, а также наличие кухни, где можно самостоятельно приготовить еду. Стоимость аренды шале варьируется в зависимости от престижности курорта, близости к подъёмникам и сезонности», — добавляет Анна Левитова. «Располагаться в домиках или апартаментах предпочитает большинство отдыхающих, приезжающих с семьями, детьми или просто большими компаниями. В сравнении с номерами в отеле это не всегда дешевле, но гораздо удобнее с точки зрения привычного распорядка дня и комфортного пребывания в стране», — поддерживает Мария Царфати.

В целом, мнение экспертов понятно. Однако для создания более полного представления о ситуации на рынке аренды жилья горнолыжных курортов мира не хватает самой малости — «зарисовки» с конкретными цифрами. Если сравнивать цены на аренду жилья среди топовых стран, то, по словам Марии Царфати, в Австрии, Испании и Финляндии цены будут наиболее экономичными. Во Франции и Швейцарии они будут дороже. А вот в Италии наблюдаются значительные колебания: аренда в Альпах будет на уровне цен Франции и Швейцарии, а в Доломитовых Альпах — на уровне Австрии. «В случае с горнолыжными курортами период аренды обычно не превышает и двух недель, поэтому удобней рассматривать стоимость аренды за неделю. В Испании (Бакейра-Берет или Формигаль) аренда апартаментов очень хорошего уровня с размещением 4-х или 12 гостей будет стоить от 1700 до 3500 евро за неделю. Эта стоимость включает исключительно только проживание. А во Франции, к примеру, стоимость аренды апартаментов на тот же срок будет начинаться от 3000 евро, при этом качество предлагаемых вариантов будет не очень высоким и точно гораздо ниже, чем у испанских», — оценивает эксперт.

«Если рассматривать цены в Австрии, то арендовать апартаменты выйдет гораздо дешевле. Например, стоимость размещения 4-х человек в отеле (в среднем) обойдётся в 1400 — 1600 евро за неделю. Стоимость размещения в апартаментах колеблется от 1100 до 1300 евро в неделю», — приводит пример специалист по зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс-Недвижимость» Лариса Гордеева.

«Швейцарские отели, расположившиеся в центре престижных горнолыжных курортов, в основном высокой звёздности. При этом цены на аренду апартаментов в резиденции с бассейном и полным спектром услуг будут примерно такими же. Аренда шале на популярных курортах, в среднем, в зависимости от близости к подъёмникам, центру и от сезона обойдётся от 5000 до 50000 евро за неделю», — даёт характеристику специалист по зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс-Недвижимость» Мария Семёнова.

«В Германии одна неделя в трёхзвёздочном отеле на двоих (полупансион) и два шестидневных пропуска на подъёмники обойдутся в среднем в 924 евро. Если же остановиться в частном секторе, то семью из четырёх человек примут за 813 евро. Для сравнения: в Австрии за размещение придётся заплатить 1112 евро, а во Франции и вовсе 1463 евро», — сравнивает Ирина Дзюина.

«В среднем экономичный вариант проживания на горнолыжных курортах США составит от 1000 до 4000 долларов. Выгоднее будет остановиться в небольших семейных отелях или в арендуемых апартаментах. Вместе с тем, в базовый комплекс услуг, как правило, помимо проживания включает парковку для автомобиля и использование складов «self-storage», в том числе и для хранения спортивного инвентаря», — обращает внимание Станислав Зингель.

«В центре Красной Поляны шале с тремя спальнями и гостиной с прекрасным камином можно снять за 10000 рублей в сутки, — приводит пример Анна Левитова. — Однако, в данном случае нужно учитывать сезонный фактор: в период «высокого» сезона и в новогодние праздники цены на аренду могут увеличиваться до 50 — 70%».

Инвестиции в недвижимость: палка о двух концах?

Горнолыжные курорты — это не только отдых и развлечения, но и бизнес, целая индустрия, созданная вокруг желания провести время в атмосфере спортивного духа и здорового образа жизни. В этом срезе рынку недвижимости отводится далеко не последняя роль, и его спектр интересов не ограничивается только на решении вопросов, связанных с арендой. Здесь интересна будет и инвестиционная составляющая. Насколько рынок недвижимости на горнолыжных курортах популярен и востребован и какова его доходность? Инвестирование денежных средств в недвижимость горнолыжных курортов — это палка о двух концах. С одной стороны, недвижимость на самих курортах весьма востребована. «Самыми популярными типами недвижимости на горнолыжных курортах являются шале, которые обычно снимают либо большие компании отдыхающих, либо семьи с детьми. Шале обслуживается собственником или управляющей компанией, которая может предоставить услуги по уборке и приготовлению еды. Нанимают в данном случае или молодых людей, которые совмещают заработок с возможностью покататься на лыжах, или семейные пары, которые утром и вечером работают: убираются, готовят еду, а днём отдыхают на горнолыжных склонах. Апартаменты и мини-гостиницы востребованы для проживания вблизи горнолыжных склонов», — подтверждает Анна Левитова. Однако, с другой стороны, масштабы интереса к недвижимости на горнолыжных курортах не столь велики по сравнению с другими направлениями рынка недвижимости в целом. «По нашей оценке, среди россиян рынок горнолыжных курортов в плане покупки недвижимости менее востребован, чем рынок курортной недвижимости. Если говорить о доходности, то лучше ориентироваться на столицы и крупные города: там всегда окупаемость и ликвидность будет выше, чем на курортах, будь то приморские курорты, озёра или горнолыжные курорты», — сообщает Наталья Завалишина.

Это общая картина, общее представление по рынку. Но что же нас ждёт в частности, в отдельно взятой стране? Мнение экспертов на этот счёт разделилось. Часть из них с определённой долей скепсиса говорит об инвестировании средств в недвижимость топовых европейских горнолыжных курортов. «Основные предложения для покупки недвижимости на горнолыжных курортах Италии, Франции, Швейцарии и Австрии — это целые шале или, что встречается гораздо чаще, апартаменты в шале. Основное предложение коммерческой недвижимости — это отели вместимостью в 50 — 70 человек. С точки зрения покупки в перечисленных странах, на наш взгляд, намного более востребована недвижимость в других, не горнолыжных зонах, в первую очередь на морских курортах или в крупных городах. Особое место среди наиболее популярных у россиян горнолыжных стран занимает Финляндия — потенциал этой наиболее близко расположенной к России страны с точки зрения круглогодичного отдыха, включая и горнолыжный отдых зимой, может быть использован ещё лучше. Средняя доходность рынка недвижимости в перечисленных странах находится на уровне 3 — 4%, на горнолыжных курортах эта доходность в сезон может быть и выше, но в низкий сезон будет нивелироваться практически полным отсутствием спроса», — уверена исполнительный директор консалтинговой компании «Страна Плюс» Яна Добровольская.

Другая — смотрит на вопросы инвестирования более оптимистично. «Австрия — это страна с высокоразвитой экономикой, достойным уровнем жизни, стабильным политическим курсом. Это основные предпосылки для того, чтобы инвестировать в недвижимость этой страны. Риски, связанные с операциями с недвижимостью, в Австрии отсутствуют, так как права собственников надёжно защищены австрийским законодательством, неукоснительно соблюдается банковская тайна. Цены на недвижимость в Австрии довольно стабильны. Темпы роста стоимости недвижимости 5 — 10% ежегодно. Прибыльным считается сдача недвижимости в аренду, а не её перепродажа. Аренда в Австрии востребована постоянно, так как это туристическая страна и очень много желающих снять дом или апартаменты, чтобы отдохнуть на австрийских курортах зимой и летом. Особенно популярна недвижимость на территории горнолыжных курортов. Это, в первую очередь, апартаменты и дома. Стоимость апартаментов может составлять от 130000 евро (студия, 1 спальня), 400000 евро (2 — 3 спальни) до 3 млн. евро и выше (например, в Китцбюэль). Стоимость домов/вилл варьируется от 2 млн. до 10 млн. евро и выше (Китцбюэль, Зальцбург, Целль-ам-Зее, Штирия, Вольфгангзее)», — замечает Лариса Гордеева.

«Недвижимость на горнолыжных курортах Германии представляет интерес для потенциальных инвесторов, поскольку жильё здесь востребовано круглый год, — полагает Ирина Дзюина. — Большая часть горнолыжных курортов Германии является также и бальнеологическими. В летнее время отдыхающих ожидает масса мероприятий на фоне великолепных горных и водных пейзажей: прогулки на кораблях, путешествия по горным тропинкам на велосипедах и пешком, гольф-курсы, теннис, верховая езда, водные развлечения».

«Прежде всего, на горнолыжных курортах США располагаются гостиницы, средняя доходность которых составляет 5,4% годовых. Доходность арендуемого жилья на горнолыжных курортах почти соответствует аналогичному значению на регулярном рынке жилья, т.е. речь идёт о разбросе данного значения от 0% до 15%, а в среднем — порядка 5% годовых. В прошедший горнолыжный сезон однозначным лидером по данному показателю являлся курорт Парк Сити в Скалистых горах. Недвижимость на этом курорте, ориентированном на обслуживание богатых туристов из Нью-Йорка и Сан-Франциско, генерировала арендный доход в размере до 15%», — подчёркивает Станислав Зингель.

В целом, выходит, что в каждой стране рынок горнолыжной курортной недвижимости востребован по-своему и вложенные в него инвестиции приносят свой определённый доход. Рынок этот — специфический и, по большей части, на любителя. Но тем, кого горнолыжные курорты привлекают с точки зрения всяких-разных инвестиционных бизнес-идей и бизнес-проектов, и тем, кто хочет с головой окунуться в эту «кухню», стоит учесть несколько немаловажных моментов, прислушаться к мнению специалистов и взять информацию себе на заметку. «Владение отелем в небольших курортных городках — это бизнес, который требует хорошего управляющего менеджера. Поэтому часто на курортах подобного уровня существуют небольшие семейные гостиницы, где собственник сам управляет и контролирует работу. К тому же в таких небольших городках гостиницы должны максимально удовлетворять требования приезжающих. Гостиницы в зависимости от расположения могут приносить от 5% до 15% годовых, при этом доходность зависит от странового риска. Чем более стабильная страна и чем более популярный курорт или большой город, тем доходность ниже», — заявляет Анна Левитова. «Мы нередко принимаем заявки от клиентов, мечтающих приобрести отель в Европе, в том числе и на горнолыжных курортах. Практический опыт показывает, что россиян, которые способны эффективно управлять собственным бизнесом в Европе, особенно дистанционно, не так много и, как правило, они находят весьма успешное применение и в России. Поэтому вариант с приобретением отеля относительно хорош только в том случае, когда владельцы готовы постоянно находиться на месте и принимать самое непосредственное участие в управлении, — присоединяется к мнению Яна Добровольская. — В противном случае, скорее всего, ничего кроме убытков и разочарования этот бизнес не принесёт. С точки же зрения инвестиций наиболее интересным вариантом нам кажется приобретение шале в несколько апартаментов, которые можно сдавать как нескольким компаниям, так и одной большой».

Инвестиции в недвижимость горнолыжных курортов сами по себе интересны, однако, по мнению экспертов, рассчитывать на сверхприбыли здесь не стоит. Формат бизнеса и доходность, скорей всего, устроит тех, кто любит совмещать приятное с полезным, отдых и дела, то есть того, кого прибыль сама по себе интересует, но не в масштабах «золотых гор». «Как показывает практика, покупка недвижимости на горнолыжном курорте с целью извлечения прибыли, на самом деле оказывается малорентабельным предприятием. Сдача в аренду — хорошее решение для минимизации расходов на содержание приобретённой недвижимости с получением небольшой прибыли, а также для того, чтобы объект не простаивал и не отсыревал», — предупреждает Мария Царфати.

Хоть доходность того или иного объекта на рынке недвижимости и является одним из ключевых факторов, который привлекает потенциальных инвесторов, но нужно учитывать и специфику самого рынка. Здесь важна его доступность и открытость по отношению к иностранным инвестициям. Далеко не во всех странах таким инвесторам предоставляется возможность поучаствовать в проектах, которые можно сравнить с лакомыми кусками пирога. Приходится довольствоваться малым. «В Италии, к примеру, престижность региона задаёт цены местному рынку недвижимости. Так, цены за метр квадратный в центральной части Кортины д'Ампеццо колеблются в пределах 15000 — 20000 евро. Такая высокая планка по цене связана ещё и с тем, что в регионе практически не ведётся новое строительство. А чтобы получить разрешение на реализацию проекта на этой земле, нужно пройти длительную и дорогостоящую процедуру, позволяющую получить лицензию от местных властей. Купив квартиру в шале в Кортина д'Ампеццо, можно говорить о сдаче её в аренду, но такой бизнес сложно назвать серьёзным, так как прибыль будет отбивать лишь затраты на содержание апартамента. Отели же в Кортина д'Ампеццо имеют высокую «звёздность» (свыше 20 отелей уровня от 4*). Поэтому гостиничный бизнес здесь работает хорошо, но однако внедриться в него иностранным инвесторам достаточно непросто. То, что приносит прибыль, не выставляют на продажу, а если что-то и появляется, то в строго закрытой форме», — поясняет специалист по зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс-Недвижимость» Анна Василенко.

Не всё так просто и в Швейцарии. По словам Марии Семёновой, эта страна является закрытой и желание пребывать в ней строго контролируется законодательством. Для аренды жилья на длительный срок иностранные арендаторы во многих случаях должны предъявить финансовые гарантии и подтвердить свою состоятельность арендодателю. А для покупки недвижимости в Швейцарии необходимо получить специальное разрешение от властей. «Продажа недвижимости лицам, не являющимся гражданами Швейцарии, происходит согласно закону «Лекс Коллер» («Lex Koller»). Каждый кантон имеет свою годовую квоту на собственность, которую разрешается продавать «лицам, живущим за рубежом». Самый доступный кантон, выдающий наибольшее количество квот иностранцам — французский. Одни из самых излюбленных и популярных горнолыжных курортов находятся здесь: Кран-Монтана, Виллар, Вербье, Церматт. Для тех, кто хочет вести бизнес в Швейцарии, государство более лояльно. Для покупки коммерческой недвижимости разрешение нерезидентам Швейцарии не требуется. Знаменитое швейцарское качество и тщательность привлекает инвесторов разных классов: от вложений в небольшой коммерческий фонд до инвестиций в строительство. Доходность в каждом конкретном случае разная. Для примера, 4 — 5% годовых для Швейцарии — хорошие показатели. Что касается покупки жилой недвижимости для сдачи её в аренду, то иностранные граждане не имеют такого права. Возможные варианты: покупка отеля или шале с целью проживания там несколько месяцев в году», — уточняет она.

Помимо общего фона на рынке недвижимости стоит учитывать и текущую ситуацию. Если она предстаёт не в радужных тонах, то быстрой отдачи от инвестиций ждать не стоит. «Сейчас, например, горнолыжные курорты США демонстрируют снижение ключевых показателей. Это касается как сокращения объёма инвестиций, так и снижающегося количества посетителей, численность которых в сезон 2011/2012 годов достигла минимального значения с конца 90-х годов прошлого века. Это сопровождается снижением стоимости недвижимости на знаковых курортах страны. Например, в Саут-Лейк-Тахо недвижимость за последний сезон подешевела на 12,5%. Исходя из этого, инвестиционно привлекательными вложения в недвижимость на горнолыжных курортах США нельзя признать в средне-срочной перспективе», — предупреждает Станислав Зингель.

Определённая порция оптимистичных «зарисовок» здесь также будет не лишней. «Из-за высокоразвитого туристического бизнеса в Австрии иностранцы всё чаще приобретают коммерческую недвижимость (отели, мини-отели, небольшие рестораны, доходные дома, небольшие магазины). Кроме того, покупаются участки земли, которые затем превращаются в парки или развлекательные центры для привлечения туристов. Земельные участки или коммерческая недвижимость в Австрии, как правило, покупается под создание курортных зон вблизи озёр или горнолыжных трасс с целью вложения средств в туристический бизнес. Например, стоимость участка 10 — 11 соток около Китцбюэля может составлять от 1,3 млн. до 1,5 млн. евро. Земельный участок в Зальцбурге (45 соток) может быть в стоимости 3 млн. евро, а цена участков в Целль-ам-Зее (25 соток) может составлять 2,3 млн. евро. Что касается отелей, то стоимость отеля 4* в Китцбюэль на 108 номеров, площадью земельного участка 5,7 гектар может составлять 32 млн. евро, в Зеефельде аналогичной стоимости можно приобрести участок размером 3 гектара. Капитализация недвижимости может составлять от 5 до 10% ежегодно, в зависимости и от места расположения коммерческой недвижимости (вблизи горнолыжных трасс, озёр и т. д.)», — даёт характеристику Лариса Гордеева.

 «В Германии средняя стоимость курортных особняков превышает 1 млн. евро. Апартаменты здесь строятся редко: как правило, это небольшие дома, состоящие из 6 — 8 квартир. Стоимость апартаментов в таких домах колеблется в диапазоне 3500 — 5000 евро за квадратный метр. Таким образом, квартира с видом на Цугшпитце (самую высокую вершину в Германии) площадью 70 — 90 квадратных метров стоит в среднем 200000 — 350000 евро. Доход от аренды составляет около 5% годовых. Более солидным инвесторам предлагаются отели. Семейный отель на 27 номеров, расположенный в Альпийских горах в 25 километрах от знаменитого «баварского моря» Кимзее. Рядом находятся знаменитый национальный парк с редкими растениями и дикими животными (Берхстенгаден) «Химгау Арена», на которой расположен комплекс трамплинов и знаменитый биатлонный центр. Здесь прошли 4 Чемпионата Мира по биатлону (1979, 1985, 1996, 2012), регулярно проходят этапы Кубка Мира по биатлону. К услугам отдыхающих: ресторан, бар, теннисный корт, сауна, поле для гольфа (в пределах 3 километров), катание на лыжах, игровая комната, массаж, детская игровая площадка, настольный теннис, дартс, пешие прогулки, велоспорт, турецкая/паровая баня, верховая езда, лыжная школа. Цена — 1,95 млн. евро», — рассказывает Ирина Дзюина.

Иметь отдачу от инвестиций в недвижимость, расположенную на горнолыжных курортах, неплохо. Однако нужно учитывать, что в основном доходность такая недвижимость будет приносить только в «высокий сезон», тогда, когда сюда приезжает огромное количество любителей зимних видов спорта и активного отдыха. Сезонная доходность от инвестиций — это хорошо, но ещё лучше, когда доходность не ограничивается временными рамками и бывает круглый год. В этом случае, по мнению экспертов, стоит обращать внимание на недвижимость тех горнолыжных курортов, которые работают в режиме «non-stop» в течение всего года. «В летнее время на горных курортах Швейцарии проходят разные мероприятия: фестивали, соревнования по велоспорту (кросс-кантри, даунхилл и т. д.), летние детские лагеря и прочее, — перечисляет Мария Семёнова. — Кроме того, практически каждый курорт имеет гольф-поля, спа-центры и комплексы с бассейнами. Разумеется, это низкий сезон, но жизнь в горах продолжается и летом». «Большинство горнолыжных курортов США функционируют лишь зимой, что составляет не более 100 из 365 дней в году. Вместе с тем, на 46% горнолыжных курортах США в летнее время практикуется маунтбайкинг. Ещё 37% курортов открыли для себя поля для гольфа. 19% здравниц оказывают услуги по организации рыбалки. На 16% горнолыжных курортов США организованы конные туры. В 15% случаев практикуется скалолазание. Вложение средств на услуги, сопряженные с данными видами отдыха, и являются альтернативными видами инвестиций», — соглашается Станислав Зингель. «Для круглогодичного использования подойдут термальные или спа-курорты, находящиеся в горах, куда летом приезжают туристы на лечение и отдых, а зимой для катания на горных лыжах. Совсем недорогие покупки и с высоким потенциалом доходности можно сделать на горнолыжном курорте Гудаури в Грузии, — рекомендует Анна Левитова. — Этот курорт бурно развивается и очень популярен у европейских туристов зимой, особенно для любителей экстремальных развлечений вроде хели-ски, и летом, когда европейские туристы приезжают увидеть горы, монастырь и перевал, расположенный рядом, покататься на лошадях и горных велосипедах. Сейчас здесь есть предложения больших шале с 5 — 6 спальнями с отделкой и оборудованием от 400000 долларов».

Если же круглогодичный вариант не возможен на горнолыжном курорте, то стоит рассмотреть ещё парочку. Один из них — это своеобразное сочетание «два в одном». По словам Анны Левитовой, в Сочи или Адлере можно приобрести недвижимость, которая будет находиться на оптимальном удалении от горнолыжных склонов и моря, и при этом она будет пользоваться круглогодичным спросом. Второй — совмещение «смежных» вариантов, которые территориально расположены недалеко друг от друга. «Одна недвижимость — один налог и одна сумма на содержание. Смежные варианты, например, недвижимость на горнолыжном курорте плюс недвижимость на морском курорте дадут возможность получать доход практически круглый год», — говорит Яна Добровольская. Однако, по её мнению, здесь есть несколько «но». Первое — объекты будут требовать от владельца намного больше усилий, связанных с бесперебойной сдачей недвижимости в сезон. Второе — каждый отдельно взятый «сезонный» объект, в конечном итоге, будет давать ту же среднюю доходность, что и объект, сданный в долгосрочную аренду: если в сезон объект стоит в 2 раза дороже, то по окончанию сезона он не приносит ничего. Третье — расходы на оформление при покупке и в дальнейшем выплаты налогов будут в 2 раза больше, чем на одну недвижимость. Четвёртое — расходы на содержание будут намного больше, так как, во-первых, два объекта, во-вторых, при краткосрочной сдаче необходимо постоянно обеспечивать чистоту и обустроенность объекта, то есть нанимать кого-нибудь и за это ему платить. «На мой взгляд, лучше инвестировать всю сумму в одну недвижимость, приносящую постоянный фиксированный доход, чем дифференцировать эту же сумму в два смежных варианта с хаотичным доходом, имея при этом гораздо больше хлопот, а также расходов на содержание и выплату налогов. В крайнем случае, инвестировать две суммы в два объекта, но в объекты, приносящие постоянный доход от сдачи в долгосрочную аренду», — делает вывод Яна Добровольская.

Что же, наше виртуальное путешествие по горнолыжным курортам мира и мини-экскурс на рынок недвижимости этих самых курортов — подошли к своему логическому концу. Нам остаётся надеяться, что они оказались полезными: кто-то определился с курортом, где бы он хотел отдохнуть в ближайшее время или на следующий сезон, у кого-то появились новые идеи, связанные с бизнесом и инвестициями, а кто-то, может быть, решил попробовать вариант «два в одном». Тем, кого привлекают горнолыжные курорты с точки зрения бизнеса, и тем, кто решил попробовать свои силы в этой нише, стоит пожелать успеха. Бизнес этот непростой, но интересный, уже хотя бы потому, что он, в какой-то степени, помогает людям на время почувствовать себя счастливыми. Для тех, кто не боится трудностей, и у кого есть деловая жилка — остаётся пожелать удачи.

Светлана Башурина

Календарная зима уже закончилась, однако для любителей активного отдыха сезон в самом разгаре. Особенно повезло горнолыжникам: в распоряжении у них любой курорт мира, где можно устроить себе мини-каникулы и отлично провести время. Для тех же, кто любит совмещать приятное с полезным — отдых и бизнес в формате «два в одном», стоит присмотреться к горнолыжным курортам с инвестиционной точки зрения.

Февраль прошёл, а вместе с ним и календарная зима. То, что ей конец, это условное понятие. Ведь если обратить внимание на зимние виды спорта (к примеру, лыжные гонки и биатлон), то сезон там как раз-таки в самом разгаре и закончится где-нибудь ближе к апрелю. По накалу страстей, разгорающихся на трассе во время гонки, и зрелищности биатлон ничуть не уступает футбольным или хоккейным матчам. Любителей биатлона и лыжных гонок найдётся немалое количество. Впрочем, найдутся и те, кто сам будет непрочь пробежать пару-тройку, десятку километров на лыжах. В ходе опроса «Левада-Центра» выяснилось, что этой зимой на лыжах каталось 11% россиян. Ещё 13% успели покататься на коньках, 10% — на санках, 4% — на снегоходе. В список самых редких ответов попала езда на санях (с лошадью) — 1%  и на горных лыжах — 2%. Вариантов же всяких-разных зимних спортивных развлечений — хоть отбавляй. Было бы желание им посвятить своё время, а место — всегда найдётся. И если кого-то не устраивает местная площадка/территория, отведённая специально для этих целей, то можно отправиться на какой-нибудь горнолыжный курорт. Выбор тут огромен, всё упирается лишь в финансовые возможности.

«Сборная солянка»: где отдохнуть?

А для того, чтобы определиться с конкретным вариантом было легче, интернет-журнал «Деньги и Карьера» вместе с экспертами решил подробней рассказать о некоторых странах и существующих в них горнолыжных курортах. «Топ-3 самых популярных у россиян горнолыжных стран выглядит следующим образом: Австрия, Финляндия, Италия. Далее идут Болгария, Франция и Швейцария. На первые шесть стран приходится около 80% всего туристического спроса из России. Что касается объективного рейтинга европейских горнолыжных курортов по общей протяжённости трасс и возможностям курортов, то топ-3 — это Франция, Италия, Австрия, далее за ними следуют Швейцария, Андорра и Болгария. Франция является бесспорным лидером по площади склонов и количеству горнолыжных трасс, следом за ней идёт Италия. Самые высотные трассы и длинные спуски во Франции и Швейцарии. Самыми красивыми и фешенебельными считаются горнолыжные курорты в итальянских и французских Альпах. В Австрии — самый длинный горнолыжный сезон. Самыми уютными и демократичными, особенно среди россиян, считаются горнолыжные курорты Австрии и Финляндии, немногим им уступают Доломитовые Альпы в Италии. Самые недорогие — горнолыжные курорты Болгарии. В наименьшей степени россиянам по душе горнолыжные курорты Швейцарии — в основной массе российские туристы отдыхают там разово, в виде эксперимента, а вот заядлых завсегдатаев из числа россиян на швейцарских горнолыжных курортах крайне мало», — сообщает исполнительный директор консалтинговой компании «Страна Плюс» Яна Добровольская.

Общая «зарисовка» — уже есть. А теперь стоит ознакомиться с особенностями горнолыжных курортов мира по отдельности. Начнём с Франции. «Наиболее популярные горнолыжные курорты во Франции находятся в «Трёх Долинах» — Валь Торанс, Куршевель и Мерибель. Все эти курорты, и в частности Куршевель 1850, 1550 и 1650, различаются во многом уровнем цен и, соответственно, контингентом. «Изюминка» французских горнолыжных курортов — это высокий уровень подготовки и оснащения трасс, разнообразие типов и категорий спусков, прекрасно развитая инфраструктура и очень высокий уровень безопасности и подготовки спасателей. Здесь многолюдно, весело — прекрасное сочетание спорта и вечернего досуга», — говорит руководитель направления «Аренда недвижимости за рубежом» консалтинговой компании «Страна Плюс» Мария Царфати.

В России самым известным французским курортом считается Куршевель. Он занимает уникальное географическое положение: 85% его территории находится выше отметки в 1800 метров. Близкое расположение горнолыжных трасс позволяет встать на лыжи и отправиться на прогулку по заснеженным склонам чуть ли не с порога дома/гостиницы/отеля. Найти трассу по вкусу здесь можно в зависимости от уровня подготовки: для новичка-любителя представлены простые «зелёные» варианты, а для профи — головоломные «чёрные». В целом же, здесь есть 311 спусков различного уровня сложности. Помимо этого доступны 10000 гектар для свободного катания без трасс, где любители фристайла могут отработать прыжки с трамплинов, попробовать свои силы в сноубординге. Также на территории курорта существуют тематические зоны для отработки отдельных упражнений. Любители романтики могут ночью прокатиться по трассе «Verdons By Night». Шестидневный ски-пасс в долине Куршевеля обойдётся в 218 евро.

Валь Торанс является самым высокогорным курортом в Европе. 99% территории расположены на высоте свыше 2000 метров. Горнолыжная станция здесь, также как и в Куршевеле, находится в шаговой доступности. Протяжённость лыжных трасс Валь Торанс-Орель составляет 150 километров. Любителям зимних видов спорта на выбор предлагается карвинг, просто прогулки на лыжах или катание на них по пересечённой местности, а также — сноу-парк, сноуборд-кросс и телемарк. А с вершины Сим-де-Карон можно полюбоваться ледником Пекле. Также в этих краях открывается вид на вершины французских, швейцарских и итальянских Альп. Шестидневный ски-пасс в долине Валь Торанс-Орель будет стоить 207 евро.

Для тех, кто не любит высокогорье, вполне может устроить сердце «Трёх Долин» — Мерибель. Он состоит из центральной части, Бельведера и Моттаре, которые связаны между собой подъёмниками и дорогами. Территория курорта расположена в диапазоне перепада высот от 1450 до 1800 метров. Протяжённость трасс составляет 150 километров. Удобное расположение курорта позволяет по достоинству оценить предоставляющиеся возможности для катания, ски-сафари и фрирайда, халф-пайпа и сноуборда. Ски-пасс на 6 дней в долине Мерибель обойдётся в 212 евро.

Теперь перенесёмся на горнолыжные курорты Италии. «В Италии особенно популярны горнолыжные курорты в двух зонах: в регионе Валле д'Аоста (Альпы расположены близко к границе с Францией и Швейцарией и Доломитовые Альпы (близки к границе с Австрией). Валле д'Аоста — это, прежде всего, фешенебельные Курмайор и Червиния. Доломитовые Альпы — это целый горнолыжный альянс под названием «DolomitiSuperski» с единым ски-пассом для различных зон катания и общей протяжённостью спусков более 1000 километров! В альянс входят двенадцать участников, среди которых такие известные курорты, как Кортина д'Ампеццо, Кронплатц, Валь-Гардена, Валь-ди-Фасса", — отмечает Яна Добровольская.

Курмайор, по словам эксперта, это 14 «четырёхтысячников», всемирно известные «чёрные трассы», при этом протяжённость горнолыжных трасс составляет 100 километров. «Стоит отметить очень удачное расположение курорта: он распростёрся у подножия горы Монблан, со склонов которого открываются живописные виды, также здесь хорошая логистика», — подчёркивает Яна Добровольская. Основная масса трасс (57%) — это трассы средней сложности, что касается «чёрных», то их уровень подготовки позволяет проводить различные международные соревнования в рамках Кубка Мира и Европы. Спортивные возможности курорта позволяют не только кататься на лыжах, но и заниматься параглайдингом, дельтапланеризмом, сноубордом, хели-ски. Также есть специальные трассы для ночного катания. Заплатив порядка 170 евро за шестидневный ски-пасс по всей долине, можно рассчитывать на лыжные прогулки в Ля Туиле и французском Шамони.

«Червиния — это самый высокогорный курорт Италии, максимальная высота которого над уровнем моря составляет 3899 метров, одновременно с этим он имеет огромное количество простых трасс для начинающих. Червиния имеет общую зону катания и единый ски-пасс с престижным швейцарским курортом Церматт», — утверждает Яна Добровольская. Червиния находится у подножия гор Монте Роза и Маттерхорн на высоте 2050 метров. Протяжённость трасс достигает порядка 150 километров. Основная масса трасс представляет собой трассы среднего уровня сложности. Впрочем, новичкам тоже повезло: «синие» трассы проходят фактически через все склоны, поэтому они могут без проблем  объехать всю территорию курорта и не ограничиваться спусками только с одного склона. Помимо лыжников здесь могут оттачивать технику катания и сноубордисты. Для них созданы халф-пайп и сноуборд-парк. Любители фрирайда также найдут территорию, где можно покататься. Ски-пасс в Червинии обойдётся в 170 евро. Для тех же, кто захочет прокатиться и по трассам швейцарского Церматта, придётся заплатить 206 евро.

«Кортина д'Ампеццо — популярный курорт в Доломитовых Альпах. Уровень отдыха и VIP-услуг сравним с такими курортами как Санкт-Мориц в Швейцарии или Куршевель во Франции. Кортина д'Ампеццо — самый элитный курорт в Италии и единственный, входящий в «Best of the Alps». Кстати, Кортину ещё называют «Королевой Доломит», так как красота долины и окружающих гор поражает воображение. Курорт располагается в регионе Венето, что граничит с Австрией и позволяет легко добраться из аэропортов Венеции (147 км), Вероны (253 км), Инсбрука (164 км)», — замечает специалист по зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс-Недвижимость» Анна Василенко. Кортина д'Ампеццо находится в самом сердце Доломитовых Альп на высоте 1224 метров над уровнем моря. В своё время, в далёком 1956 году здесь проводились Зимние Олимпийские Игры. Также Кортина успела стать «героиней» нескольких картин. К примеру, здесь снимали «Скалолаза» Ренни Харлина с Сильвестром Сталлоне в главной роли и «Розовую пантеру» Блейка Эдвардса. Протяжённость трасс составляет 140 километров. Помимо горнолыжных трасс и трасс для беговых лыж здесь также имеются трассы для бобслея, трамплины. Для сноубордистов есть сноуборд-парк и халф-пайп. Есть возможность и для хели-ски. Те, кто любит острые ощущения, но в более спокойном ритме, могут заняться альпинизмом и восхождением. Для этого специально разработано порядка 850 маршрутов спортивного восхождения и 1000 — высокогорного. Для тех, кому столь острые ощущения — не по душе, можно будет просто покататься на коньках в ледовом дворце. Наличие собственной школы верховой езды в зимний период позволяет совершать экскурсионные прогулки на санях с запряженными лошадьми. Стоимость ски-пасса в Кортине д'Ампеццо колеблется от 187 до 234 евро, а по Доломитовым Альпам — от 223 до 254 евро.

Далее нас ждёт соседняя Австрия. «На сегодняшний день можно смело сказать, что Австрия стала центром горнолыжного спорта и туризма в мире. Здесь находятся одни из лучших курортов мирового уровня, среди которых Ишгль, Альпбах, Зёлль, Целль-ам-Зее, Целль-ам-Циллер, Шладминг, Обергургль/Хохгургль, Китцбюэль, Питцталь, Нойштифт, Санкт-Антон, Зельден, Капрун, Майрхофен, Заальбах, Хинтерглемм. Всего в Австрии насчитывается более 800 горнолыжных баз отдыха. В основном горнолыжный сезон в Альпах длится с ноября по апрель-май, однако есть курорты, расположенные высоко в горах, где лыжные трассы открыты круглогодично», — делится специалист по зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс-Недвижимость» Лариса Гордеева. По её словам, притягательность горнолыжных курортов Австрии заключается в их уникальной атмосфере умиротворённости, спокойствия и размеренности жизни; великолепной природе и чистейшему горному воздуху; в развитой инфраструктуре индустрии отдыха и универсальности среды отдыха, ориентированной, как на сезонность, так и на возрастной показатель туристов; в приоритете семейных ценностей, так как у многих горнолыжных курортов акцент ставится на центрах семейного отдыха. «Плотность населения в горных районах очень низкая. И если честно, то этот вопрос достаточно актуален для данных территорий. Поэтому практически вся индустрия нацелена на семейный отдых. Это связано с перспективой более плотного развития горных районов. Австрия — страна на любителя. Её нужно почувствовать. Некоторых отпугивает умиротворённость. В соседней Италии — жизнь бьёт ключом. Швейцария ассоциируется как европейский финансовый центр плюс шоколад и часы. Австрия же — это только туризм и культура. Она на гурмана, на аристократа в душе», — поясняет эксперт.

Китцбюэль считается одним из самых первых горнолыжных курортов. Он расположился в самом центре тирольских Альп на высоте 762 метров над уровнем моря. «Стоит отметить, что подавляющее большинство горнолыжных курортов находится именно на территории земли Тироль. Зарождению горнолыжной среды Китцбюэль обязан особенностям местного рельефа. Прекрасные склоны, пригодные для спуска: более 170 километров горнолыжных трасс разных уровней сложности, как для опытных спортсменов и ценителей ярких впечатлений, так и для лыжников разного уровня мастерства. В тоже время это прекрасное место, как для начинающих сноубордистов, так и для фрирайдеров. Китцбюэль — это рай для спортсменов горнолыжников, сноубордистов, любителей спуска на санях и пеших прогулок», — считает Лариса Гордеева. Если говорить о конкретных спортивных возможностях курорта, то Китцбюэль славится сложной трассой этапа Кубка Мира «Streif». Для лыжников специально разработан маршрут ски-сафари от склона Пенгельштайн до отдалённого склона Рестерхон, включающий 40 километров различных спусков. Его маршрут обозначен красными стрелками-указателями со слоном. Для сноубордистов существует фан-парк с двумя халф-пайпами, бордер-кросс на склонах Китцбюэль Хорн, фрирайд, естественный халф-пайп. Любители катания на коньках могут поупражняться на открытом ледовом катке. Также возможно проехаться на санях, запряжённых лошадьми, либо непосредственно покататься на лошадях в закрытом манеже. За ски-пасс в Китцбюэле придётся заплатить 217 евро.

Ишгль — самый дорогой горнолыжный курорт в Австрии. Он находится в долине Пацнаун на высоте 1377 метров. Протяжённость горнолыжных трасс здесь составляет 210 километров. «Ишгль — это молодой горнолыжный курорт Тироля, один из самых современных и оснащённых. Он объединён с соседними курортами общей инфраструктурой — подъёмниками и трассами. Здесь есть разные туристические маршруты и горнолыжные трассы, соединённые друг с другом. Ишгль — самая современная и популярная платформа для сноуборда: более 65 километров спусков, 4 трамплина, халф-пайп, фан-парк. Пеший туризм, фрирайд, условия для карвинга и могула, трасса для тобоггана, ски-туринг — всё это зимний Ишгль. Эксклюзивная возможность кататься прямо от дверей отеля — это то, за что спортсмены особенно ценят курорт. Такая система реализуется за счёт подземных эскалаторов, возносящих или спускающих постояльцев избранных отелей на нужный уровень курорта, прямо к подъёмникам. Летом же — это прекрасное место для экологического туризма. Именно сочетание этих факторов делает местные высокие цены оправданными, а сам курорт конкурентоспособным и популярным», — добавляет Лариса Гордеева. Что касается стоимости ски-пасса, то здесь предлагается два варианта: «VIP ски-пасс», включающий Ишгль и швейцарский Замнаун, за 198 евро и «Сильвретта ски-пасс», в который входит Ишгль, Замнаун, Зее, Каппль и Галтюр, за 232 евро.

«Целль-ам-Зее — расположен на берегу озера Целлер у подножия горного массива Шмиттенхоэ на высоте 757 метров. Здесь есть трассы различного уровня сложности, поэтому сюда можно приезжать за новыми впечатлениями и новичкам, и профессионалам. Общая протяжённость трасс составляет  порядка 130 километров. Стоит отметить, что кататься на горных лыжах можно и летом, так как здесь существует несколько станций, работающих круглогодично», — подчёркивает Лариса Гордеева. Кстати, спортивные возможности курорта весьма разнообразны: для сноубордистов созданы специальные трассы, есть фан-парк и 2 халф-пайпа; также существуют 4 санных трассы, помимо этого можно покататься на коньках, заняться верховой ездой на лошадях, осуществить спуски на снежном рафте, поиграть в теннис, сквош или зимний гольф, полетать на параплане и прыгнуть с парашютом. Стоимость ски-пасса на курорте составляет 197 евро.

Теперь переместимся в Швейцарию. «Горнолыжные курорты Швейцарии созданы для тех, кто хочет проводить каникулы в местности с хорошим климатом, где никому неизвестно, что такое плохая экология, и где все люди чувствуют себя абсолютно защищёнными, ровно также, как и их имущество, на самом высоком уровне», — полагает специалист по зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс-Недвижимость» Мария Семёнова. «Наиболее популярный курорт Швейцарии — Церматт. Отдых здесь более размеренный, можно даже сказать, буржуазный. При этом, несмотря на высокий уровень оснащения курортов Швейцарии, процент обновлённых подъёмников и разнообразие трасс здесь всё же меньше, чем на популярных курортах лидеров рейтинга», — дополняет Мария Царфати.

Церматт считается одним из самых красивейших горнолыжных курортов мира. Он находится в верховьях долины Висп на высоте 1620 метров в окружении 36 «четырёхтысячников» Главного Альпийского хребта. Символом же считается гора Маттерхорн, у подножия которой он расположился. Одной из особенностей курорта является полное отсутствие автомобилей. Для перемещений здесь используются только электромобили и повозки, запряжённые лошадьми. Такая «изюминка» позволяет  создавать отличные условия для отдыха. Протяжённость трасс здесь составляет 245 километров. Хоть на курорте и преобладают трассы среднего уровня, однако он больше известен сложностью трасс, которых чуть меньше. К примеру, самая популярная — «чёрная» трасса Трифтьи Бампс. Любители романтики могут совершить ночное катание в полнолуние, что добавит им в коллекцию незабываемых впечатлений и острых ощущений. В Церматте организуются ски-туры любой сложности. Самый известный маршрут — «Хоут Роут» между Церматтом и французским Шамони. Сноубордисты могут по достоинству оценить созданный сноу-парк «Гравити Парк» с халф-пайпом, трамплинами, рейлами и кикерами. Также есть спуски и для любителей хели-ски и фрирайда. Если рассматривать другие варианты спортивных развлечений, то есть возможность заняться альпинизмом или скалолазанием, попробовать свои силы в парашютном спорте, совершить полёт на параплане или дельтаплане. Кстати, возможна также вертолётная экскурсия вокруг вершины Маттерхорна. Помимо этого можно покататься на санках или коньках, поиграть в теннис, сквош, гольф или боулинг. Ски-пасс в Церматте обойдётся в 371 швейцарский франк, а ски-пасс «Церматт-Червиния» будет стоить 423 швейцарских франка.

Далее нас ждёт Болгария. Как уже отмечалось, в Болгарии достаточно недорогие горнолыжные курорты. Отдых на этих самых курортах очень популярен в стране, так как большую часть её территории занимают горные массивы. «Самыми популярными курортами Болгарии считаются Банско, Пампорово и Боровец», — говорит генеральный директор компании «Миэль-Distant Property Management» Наталья Завалишина.

Боровец — это старейший горнолыжный курорт в Болгарии. Он расположился на высоте 1323 метров среди векового хвойного леса у подножья вершины Мусала. Протяжённость трасс составляет 58 километров. На курорте есть трассы для сноубординга, биатлона, кросс-кантри. Помимо этого также созданы сноуборд-парки и есть 2 лыжных трамплина. Любители различных прогулок могут покататься на санях либо совершить панорамный тур на вертолёте. Ски-пасс в Боровце обойдётся  в 139,5 евро.

Пампорово считается вторым по величине горнолыжным курортом в Болгарии. Он находится на высоте 1450 — 1650 метров над уровнем моря в лесной зоне в самом центре Родопских гор. Над курортом возвышается гора Снежанка, на вершине которой установлена телебашня. С её смотровой площадки открывается прекрасный вид на близлежащие окрестности. Протяженность трасс здесь гораздо меньше, всего 24 километра. Тем не менее, здесь могут покататься любители беговых лыж, биатлона и гигантского слалома. Стоимость ски-пасса в Пампорово составляет всего лишь 70 евро.

Интернет-журнал «Деньги и Карьера» вместе с экспертами рассказал о горнолыжных курортах пяти европейских стран. Настало время сделать небольшую передышку, чтобы чтение и знакомство с курортами не было столь утомительным. Во второй части материала мы затронем ещё несколько европейских стран, а также США и Канаду. Помимо этого заглянем на рынок недвижимости горнолыжных курортов, сравним, в каких странах выгодней арендовать домик/шале/апартаменты, а также определимся с вариантами интересными для инвестиций. Так что ждите: продолжение следует...

Светлана Башурина

Япония — это не только древняя история, культура, экзотика в восточно-азиатских тонах, но и площадка для реализации своих инвестиционных идей. С этой точки зрения стоит обратить внимание на рынок недвижимости. Он славится своими ценами: они настолько высоки, что сами японцы чаще предпочитают недвижимость арендовать, чем покупать. Но даже несмотря на заоблачные цены здесь можно найти интересные варианты для вложения своих собственных средств.

Ассоциации, которые возникают у нас в связи с Японией, весьма разнообразны: цветущая сакура, национальная кухня, чайная церемония, страна восходящего солнца, традиции, духовность, кимоно, самураи, гейши. Это далеко не полный список. Как бы то ни было, в нашем представлении эта страна наполнена восточно-азиатским колоритом и для нас она — своего рода экзотика. Именно этим Япония и подкупила, вызвала интерес. Захотелось взглянуть на неё с инвестиционной точки зрения.

Поиск нужной информации не занял много времени по сравнению с Австралией. Однако здесь были свои нюансы. Международные агентства недвижимости, занимающиеся японской недвижимостью, есть, как и в самой Японии, так и в России. Однако у нас в стране она не в приоритете: не все крупные компании занимаются этим направлением. Но это не значит, что если кто-то надумает обзавестись домиком, квартиркой или апартаментами, то он не найдёт куда обратиться. Судя по информации с сайтов различных агентств недвижимости, консультанты помогут подобрать варианты на любой вкус и цвет. Что касается вопросов купли-продажи, то они намного охотней и быстрей пойдут на контакт, чем просто по вопросу консультации или комментария. Так что ждать потенциальным клиентам долго не придётся.

Первая среди равных

Первое, что нужно знать о японском рынке недвижимости, то, что купить на нём что-либо сможет далеко не каждый. Она считается одной из самых дорогих в мире. Международное агентство недвижимости «Savills» составило рейтинг сделок с жильём из расчёта самых дорогих по стоимости за квадратный метр. Первое место в рейтинге занял дом, проданный на улице Kensington Palace Gardens в Лондоне, где за каждый квадратный метр пришлось выложить по 142,3 тыс. долларов. На втором месте оказался особняк, приобретённый в элитном районе Гонконга Deep Water Bay Road по цене 140,5 тыс. долларов за метр. Покупка квартиры в Токио расположилась на четвёртом месте. За квадратный метр в ней покупатель заплатил 85,3 тыс. долларов.

А по данным консалтинговой компании «Mercer Human Resource Consulting», 3 самых крупных японских города вошли в топ-10 рейтинга самых дорогих городов мира. При составлении рейтинга учитывалась стоимость 200 различных жизненно необходимых товаров и услуг, среди которых продукты питания, одежда, расходы на проезд в транспорте, стоимость аренды жилья и траты на развлечения/досуг. Самым дорогим по этим показателям оказалась столица Японии — Токио. Третью строчку заняла Осака, а на десятом месте расположилась Нагоя. Также в топ-10 попали Луанда (2-е место), Москва (4-е), Женева (5-е), Цюрих (6-е), Сингапур (7-е), Нджамена (8-е), Гонконг (9-е).

Теперь непосредственно стоит ознакомиться с ситуацией на рынке недвижимости и его ценами. «В международном масштабе Япония стабильно входит в десятку ключевых рынков коммерческой недвижимости. При этом в Азиатско-Тихоокеанском регионе она делит лидирующую позицию с Китаем. Объём инвестиций в японскую коммерческую недвижимость в разные годы может колебаться от 20 до 50 и более млрд. долларов, что позволяет стране стабильно входить по данному показателю в пятёрку общемировых лидеров. Также Япония лидирует по ставкам аренды, с завидной периодичностью занимая первые места по размеру арендных ставок в различных сегментах коммерческой недвижимости. Например, в I квартале 2011 года Токио характеризовался наиболее высокой средней ставкой аренды складов в размере 239 долларов за квадратный метр. А в одном из кварталов 2009 года японская столица лидировала в мире по стоимости аренды офисов, которые сдавались в городе в среднем по цене в $1976 за кв. метр в год», — рассказывает президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock» Станислав Зингель. По его словам, рынок коммерческой недвижимости Японии характеризуется существенной дифференциацией ключевых показателей. К примеру, объём инвестиций на нём может троекратно изменяться в годовой амплитуде. Если не принимать во внимание среднесрочное колебание показателей, то можно говорить о стабильности японского рынка коммерческой недвижимости при однозначной ограниченности возможностей дальнейшего развития. При этом ряд факторов, подобных аварии на АЭС «Фукусима-1», ограниченности ресурсов (глинозёмов), торговым войнам с Китаем из-за территориальных споров, создают угрозу стабильности показателей и угрожают возникновением рецессии. Как бы то ни было, но с инвестиционной точки зрения рынок коммерческой недвижимости в Японии выглядит более аппетитно, чем рынок жилой.

«Последние годы японский рынок жилой недвижимости демонстрирует нисходящий тренд. Так, с 2008 по 2012 год средняя общенациональная стоимость жилья в стране сократилась на 17,5%. На этом фоне стоимость земли для жилищного строительства снизилась с 1993 года более чем на 50%, и продолжает демонстрировать нисходящий тренд. Продажи земельных участков сократились с 2004 года в 2,5 раза. При этом объёмы строительства жилья снизились с 1990 года в 2 раза. В контексте вышеперечисленных факторов жилой рынок не обладает инвестиционной привлекательностью в среднесрочной перспективе», — отмечает Станислав Зингель.

Сделки с приличной «нагрузкой»

Прежде чем входить на тот или иной рынок японской недвижимости стоит узнать об особенностях оформления сделок. Для начала стоит ознакомиться с процедурой оформления сделки купли-продажи. Поиск и подбор объекта осуществляется через агентство недвижимости. Кстати, при выборе объекта стоит учитывать не только его стоимость, но и дополнительные расходы, которые придётся понести в связи с его приобретением. По данным компании «Japandom», список таких расходов состоит из 5 пунктов, среди которых гербовый сбор, услуги нотариуса, регистрационный налог, налог на недвижимость, комиссионные брокера. Если говорить об их конкретном денежном эквиваленте, то сумма гербового сбора определяется по дифференцированным ставкам и зависит от суммы сделки. К примеру, если сумма сделки укладывается в пределах от 10 млн. до 50 млн. йен, то стоимость гербовой марки составит 15000 йен; а если от 50 млн. до 100 млн. йен, то — 45000 йен. В зависимости от условий сделки её нотариальное удостоверение обойдётся от 100000 до 200000 йен. Если приобретается земельный участок с постройкой для проживания на нём, то регистрационный налог составит 1 — 2% от инвентаризационной стоимости земельного участка и 2% от инвентаризационной стоимости строения. В этом случае налог на недвижимость будет варьироваться от 3 до 4% от инвентаризационной стоимости земельного участка и строения. Брокерские комиссионные складываются из  3,15% от суммы сделки и 63000 йен. Что ж, после того, как решение о покупке недвижимости принято, определяется способ заключения договора купли-продажи. Подписание договора осуществляется при обязательном присутствии 5 лиц: нотариуса, продавца, представителя продавца из агентства недвижимости, покупателя, представителя покупателя — также из агентства.

Теперь несколько слов о том, как проводится процедура аренды офисных и жилых помещений. Как и в случае покупки, поиском и подбором занимаются агентства недвижимости. По информации Министерства экономического развития РФ, при снятии в аренду жилых и офисных помещений необходимо осуществить ряд взносов: страховой взнос или залог («shiki-kin»), подарочный взнос владельцу помещений («rei-kin») и комиссионное вознаграждение риэлтору («shyukai-ryo»). В итоге общая стоимость первоначальных затрат будет эквивалентна сумме его 5 — 6 месячной ренты. При заключении договора должен обязательно присутствовать гарант. «Страховой взнос или залог представляет собой сумму в виде депозита сразу за 2 месяца. Подарочный взнос или „благодарность“ выплачивается арендодателю в размере стоимости ещё одного месяца. Риэлторская компания, которая подыскивала недвижимость, берёт 100% комиссию за свои услуги. Аренду в Японии полагается платить сразу за 5 — 6 месяцев вперёд. Ещё одна статья расходов — гарант. Это может быть человек или компания, расположенная на территории Японии. В случае если арендатор чего-то не заплатит, то гарант берёт его платёжные обязательства на себя. Наличие гаранта — обязательное условие. До недавнего времени найти его было довольно сложно, но сейчас появились официальные компании, выступающие гарантами — по аналогии со страховыми компаниями в России. За свои услуги они также берут 100% арендной ставки», — поясняет брокер агентства недвижимости «Century 21 Камакура» Андрей Баранов.

«При аренде жилья в Японии арендатор зачастую обязан страховать снимаемую недвижимость. Разумеется, данное правило действует лишь при официально заключаемых договорах аренды. Стоимость страховки обычно начинается от 150 долларов в год, однако заключаться она может на несколько лет вперёд. Вследствие чего очень важно, чтобы договор страхования совпадал по срокам с договором аренды, — дополняет Станислав Зингель. — Одновременно с авансовыми платежами в Японии практикуется взимание залоговых платежей (депозитов) в счёт последних месяцев аренды. Причём в случае необходимости компенсации ущерба арендодатель будет использовать именно этот депозит. С учётом языкового барьера лучше выбирать ЖК, персонал которых может изъясняться на английском. Не лишним будет узнать пути эвакуации в случае землетрясения. Также необходимо выяснить, включены ли коммунальные услуги в общую стоимость аренды». Наш эксперт также рекомендует обратить внимание на возможность и согласие риэлтора урегулировать возникающие споры между арендатором и арендодателем. Существующие в данной сфере конфликты в Японии обычно разрешают именно посредники. Решение споров через суд бывает крайне редко. Также Станислав Зингель советует использовать стандартные договоры аренды, разработанные правительством Японии. «Применение данных договоров снижает риски, так как именно официальные контракты максимально прозрачно трактуют отношения сторон заключающих сделку. По ним же накоплен обширный опыт урегулирования конфликтов», — уточняет он.

Инвестиции — не для всех?

Справочная информация о сделках будет как раз кстати при инвестиционном поиске «лакомого куска пирога». С этой точки зрения наиболее интересны варианты предложений, встречающиеся на рынке коммерческой недвижимости. «Наиболее активно инвесторы вкладывают средства в офисную недвижимость, характеризуемую максимальными ставками доходности на территории Японии. Причём на Токио приходится около 30% инвестиций в коммерческую недвижимость страны. Ещё по 15% и 9% — на города Осака и Нагоя. Доходность офисной недвижимости в Токио составляет около 6%, в то время как жилая недвижимость там приносит 5,5% годового дохода. В свою очередь, объекты торговой недвижимости в Токио в среднем генерируют доходность в размере 4,6%, — сообщает Станислав Зингель. — В качестве частного примера реализуемой коммерческой недвижимости можно рассмотреть мини-отель, расположенный в префектуре Нагано на горнолыжном курорте Хакуба. Гостиница, реализуемая за $575000, содержит 15 двух-четырёхместных номеров, жилые помещения для персонала, кафе, музыкальный холл, гараж, автономную систему отопления и даже двухгодичный запас дров для барбекю. Частным примером жилья является квартира-студия в городе Фукуока. Жильё площадью в 18 кв. метров реализуется за $29000. Квартира сдаётся в аренду одному и тому же арендатору с 2007 года и генерирует ежегодный доход в размере 12,5% годовых».

Тем не менее, Станислав Зингель советует крупным инвесторам обратить внимание на офисную и торговую недвижимость в Токио. Для столицы Японии характерна наибольшая концентрация крупнейших мировых компаний, а также наилучшее сочетание роста ВВП и численности населения среди всех мировых столиц. Инвесторам, обладающим более скромными возможностями, стоит присмотреться к менее крупным, периферийным городам Японии. «В плане инвестиций, с моей точки зрения, интересны, в первую очередь, Токио и Осака — промышленные центры, где сконцентрирован основной капитал и коммерция. В частности, традиционно очень много иностранцев в Осаке, — считает Андрей Баранов. — Нерезиденты Японии могут купить там любую недвижимость. Но деньги придётся везти с собой: кредит иностранцу там никто никогда не даст. Для оформления кредита необходимо получить вид на жительство. А для этого придётся либо прожить в Японии 10 лет, либо вступить в брак с гражданином Японии».

Что касается вариантов с жилой недвижимостью, то эксперту они не кажутся столь привлекательными. «Квартира площадью в 50 — 60 кв. метров в центре Токио стоит примерно 600000 долларов. Однако насколько могут быть интересны инвестиции в жилую недвижимость Японии? Мне кажется, что не очень, поскольку за последние годы рост цен — нулевой, — предполагает Андрей Баранов. — Цены на аренду и на продажу — из года в год не меняются. Японцы хотят инфляции у себя, и если им удастся добиться инфляции хотя бы в 2%, то, может быть, цены на недвижимость и подрастут. Ещё один фактор, не дающий расти стоимости недвижимости — это уменьшение численности населения. Но, опять же, если в Японию хлынут китайцы, то цены на жильё поползут вверх».

Аренда — для каждого?

Впрочем, списывать со счетов рынок жилой недвижимости в целом, и как вариант покупку или аренду жилья — в частности, не стоит. Может, кто-то захочет приобрести здесь «домик в деревне», а кто-то решит этот самый «домик» сдавать в аренду. На счёт большой материальной выгоды от реализации второго варианта — спорный вопрос, но вот желающие воспользоваться предложением со стороны местного населения точно будут. Как показывает практика, многие японцы охотней соглашаются арендовать жильё, чем тратить свои сбережения на его покупку. Цена на покупку жилой недвижимости высока даже по их меркам. Поэтому вариант сдачи в аренду недвижимости для местного населения — не исключается. Однако не все схемы удастся приспособить к японской действительности. Если в некоторых странах, особенно в европейских, практикуется вариант покупки квартиры «для себя» и её последующей сдачи в аренду (при этом в перерывах между съёмами жилья арендодатель в ней сам может проживать), то для Японии он не подойдёт. Также как и схема с субарендой. «Обе схемы в стране восходящего солнца не получили широкого распространения. Обуславливается это тем, что в большой восьмёрке (G8) Япония характеризуется наиболее трудными условиями для проживания иностранцев. Вследствие этого количество частных инвесторов, вкладывающих в японскую недвижимость, крайне невелико. Практически все вложения осуществляются коммерческими структурами, чья инвестиционная стратегия не предусматривает подобного рода заработков. Помимо этого субаренда в Японии запрещается в большинстве заключаемых договоров аренды. Обуславливается это общим дефицитом жилья», — разъясняет ситуацию Станислав Зингель.

Какой бы вариант аренды ни приглянулся, с ценами на рынке аренды жилья и факторами ценообразования ознакомиться не помешает. «Стоимость квартир зависит от расположения в городе и близости к станциям метро или наземного электропоезда. Второй важный фактор — возраст здания, этажность, его эстетика и состояние. В любом европейском городе существует понятие ансамбля. В Японии же улицы выглядят как разношёрстный набор зданий: дома здесь встречаются узкие, тесные, странные и страшные, практически наползающие друг на друга, несочетаемые. Поэтому в пределах одного района можно найти существенно низкую арендную ставку в ужасных домах и довольно высокую, но в красивых, приятных новых зданиях. Если говорить о Токио, то стоимость аренды квартиры варьируется здесь от 1500 до 20000 долларов в месяц. Причём это будут квартиры для иностранцев, т.е. качественные, в европейском стиле. Если говорить о простых квартирах, то стоимость аренды в них составит 1500 — 2500 долларов в месяц. Стандартная квартира площадью 45 кв. метров обойдётся в $2500», — информирует Андрей Баранов.

Недвижимость Токио не зря зачастую ставится в пример — это самое популярное направление. «Наибольшей ёмкостью и активностью, безусловно, характеризуется рынок недвижимости Токио, — подтверждает Станислав Зингель. — На территории Токио наибольшим спросом пользуются квартиры в районах Banjo, Kojimachi, Aoyama, Harajuku, Shirokane, Azabu, Roppongi, Takanawa, Omotesando, Hiroo, Daikanyama, Ebisu, Shooto и Yoyogi-Uehara. Особенностью рынка аренды города является то, что наибольшей доходностью отличаются либо малогабаритные квартиры площадью до 45 кв. метров, либо большие апартаменты площадью более 200 кв. метров. По сравнению с другими типами жилья их уровень доходности выше на 0,5 — 2%». По словам специалиста, на рынке жилья Токио действуют всё те же нюансы, что и в других мировых столицах. В данном контексте речь идёт о расположении жилья вблизи станций метро, крупных бизнес-центров, водоёмов и парков. Эти нюансы позволяют увеличить стоимость аренды и доходность жилья.

В качестве небольшого примера-зарисовки можно рассмотреть варианты аренды для бюджетов с разными возможностями. Начнём с «мини». «По данным 2012 года, дешевле всего в Большом Токио сдавалась в аренду квартира-студия в районе Palazetto Mikawashima. Использование жилья площадью в 18 кв. метров оценивалось арендодателями в 550 долларов в месяц. Причём данный уровень цен озвучивали с учётом стоимости коммунальных услуг. Сама квартира оснащена системой кондиционирования и отопления. В жилье имеется санузел, но он без ванны и душевой. Душ располагается в помещении общего доступа и предназначен для совместного использования жильцами этажа, на котором располагается квартира. Помимо этого в доме располагается общественная прачечная. Вблизи дома проходит линия скоростного трамвая Arakawa Line и ветка пригородного железнодорожного сообщения JR Joban», — приводит пример Станислав Зингель.

Есть вариант и из серии «макси». По словам эксперта к нему относится однокомнатная квартира в элитном жилищном комплексе Izumi Garden Residence в квартале Ropponogi района Minato. «Стоимость аренды квартиры составляет 11000 долларов в месяц. Квартира обладает площадью в 183 кв. метра. Жильё оснащено элитной мебелью и всей необходимой бытовой техникой. Помимо этого из больших окон жилья открывается панорамный вид на Токио. Квартира находится в 32-этажном здании, оснащённом системой контроля вибрации и предупреждения землетрясения. Для жильцов комплекса созданы велосипедные, мотоциклетные и автомобильные парковки. Обслуживающий персонал комплекса свободно владеет английским языком. В здании располагается картинная галерея, спортивный клуб и элитные бутики. Помимо этого небоскрёб находится под круглосуточной охраной и оснащён системой видеонаблюдения и сигнализации. Изюминкой жилищного комплекса является отдельный вход на станцию метро Ropponogi-Itchome, линии метрополитена Nanboku Lyne. Также в 6 минутах пешей доступности от ЖК находится ещё одна станция метро Kamiyacho, относящаяся к линии метрополитена Hibiya Lyne», — иллюстрирует Станислав Зингель.

Напоследок стоит заметить, что хоть рынок японской недвижимости и не для всех, но «попробовать на вкус» его может каждый. И если не с инвестиционной точки зрения, то хотя бы с позиции простого туриста, который захотел поближе узнать культуру и особенности страны восходящего солнца, а заодно и провести в ней какое-то время.

Светлана Башурина

«Кусачие» цены на московский жилой квадратный метр радуют далеко не всех. Те, кому эти «зубки» ударяют сильно по карману, с интересом поглядывают в сторону Подмосковья. Рост цен и здесь никто не отменял, но при желании можно найти вполне приемлемые варианты. С покупкой торопиться не обязательно. Однако тот, кто решит порадовать себя новой квартирой накануне новогодних праздников, может рассчитывать на подарочные скидки.

Если рассматривать рост цен на жилые квадратные метры в Москве, то с точки зрения инвестора — это хорошая новость. Если же подойти к вопросу с позиции покупателя, то радоваться тут не чему. Не у каждого финансовые возможности позволяют столь же резво гнаться за «скачками» цен. Поэтому акцент на жилую недвижимость плавно смещается из Москвы в Подмосковье. Рост цен на подмосковном рынке жилой недвижимости никто не отменял, однако доступные по карману варианты вполне можно найти. На какие из них стоит обратить внимание — интернет-журнал «Деньги и Карьера» подскажет вместе с экспертами.

Скромно, но со вкусом

Но для начала стоит ознакомиться с ситуацией на рынке. Средняя цена за квадратный метр в районах «Новой Москвы», по данным Информационно-аналитического центра компании «Пересвет-Инвест», в октябре составила 83990 рублей. В Подмосковье же средняя стоимость «метра» достигла отметки в 72307 рублей. Разница между ними составила 16%. Если же брать в учёт среднюю стоимость квартиры, то в городах «Новой Москвы» цена на неё за месяц подскочила до 5410354 рублей, прибавив за месяц к своей стоимости 0,6%. В области же за квартиру в среднем придётся заплатить порядка 4601476 рублей. Покупка жилья в Подмосковье обойдётся на 17,6% дешевле. «Пока темп роста цен в области практически равен показателям рынка районов „Новой Москвы“, хотя цена квадратного метра уже существенно отличается. Так, в октябре стоимость квадратного метра на рынке новостроек „Новой Москвы“ увеличилась на 0,9%, что практически пропорционально показателям рынка новостроек области, где цена квадратного метра повысилась на 0,7%, — комментирует ситуацию на рынке маркетолог компании „Пересвет-Инвест“ Ксения Гришковец. — В ноябре же на рынке наблюдается небольшое снижение цены предложения. Так, цена квадратного метра в Подмосковье снизилась на 0,7% и составила 71793 рубля за кв.м, а в районах „Новой Москвы“ на 0,2% — до 83976 рублей за кв.м. Разница стоимости квадратного метра в „Новой Москве“ и Подмосковье колеблется на уровне 17%. В следующем году, вероятней всего, стоимость предложений будет повышаться и в области, и в районах „Новой Москвы“. При стабильных общеэкономических показателях стоимость новостроек будет расти в пределах инфляции, то есть около 4 — 5% за полгода». По мнению эксперта, высокий спрос на квартиры, который наблюдается и в области, и в «новомосковских» районах, подогревает небольшой, но стабильный рост цены предложения. По её словам, стоимость квартир в Москве слишком высока для большинства потенциальных покупателей, поэтому многочисленный и активный средний класс рассматривает предложения Подмосковья.

«Последние несколько лет покупательский спрос на новостройки уверенно смещается из столицы в Подмосковье. Это связано с тем, что в Москве практически перестали строить жильё эконом-класса, соответственно цены на столичные объекты стали непосильны для большинства нуждающихся в жилье. Таким образом, подмосковные проекты за счёт более сбалансированной ценовой политики становятся всё более привлекательными, — подтверждает руководитель службы маркетинга и рекламы КТ „СУ-№155“ и Компания» Ирина Егорова. — Большинство застройщиков увеличивает стоимость квадратного метра по мере возведения дома. Но, в целом, ситуация на подмосковном рынке новостроек стабильна, цена изменяется в пределах инфляции. Оснований для резкого колебания цен в ту или иную сторону нет. Такое положение дел, вероятно, сохранится и в 2013 году. Хотя свои коррективы могут внести те или иные макроэкономические колебания".

Ещё одной заметной тенденцией, по прогнозам эксперта, станет удорожание ипотеки. Так, к примеру, во второй половине 2012 года ряд банков увеличил ставки по ипотечным программам на 1 — 2,5%. В сентябре на 2% были увеличены ставки по стандартной программе АИЖК. В октябре Сбербанк в очередной раз повысил стоимость жилищных кредитов на 0,5%. «По предварительным прогнозам, в 2013 году снижения ставок по ипотеке не ожидается. Инфляция ускоряется, Банк России повышает ключевые процентные ставки. В результате высока вероятность дальнейшего удорожания ипотеки», — делает вывод Ирина Егорова.

Выходит, что дальнейший незначительный рост цен и «удорожание» ипотеки только лишь прибавят на определённый процент к сегодняшней стоимости жилья. Но, в любом случае, покупка квартиры в Подмосковье и районах «Новой Москвы» обойдётся дешевле, чем в самой столице. Однако прежде чем остановиться на каком-то конкретном варианте, стоит учесть несколько моментов. По мнению экспертов, самый главный момент связан с транспортной доступностью приглянувшегося района. По словам Ксении Гришковец, большинство крупных и развитых городов области имеют прямое и налаженное железнодорожное сообщение с Москвой. «Если члены семьи передвигаются на машинах, то следует выбирать направления с менее загруженными трассами и удобными транспортными развязками, — советует Ирина Егорова. — Если на общественном транспорте, то стоит оценить, удобно ли добираться до ближайшей станции метро, есть ли в пешей доступности железнодорожная станция». Также она рекомендует обращать внимание на инфраструктуру района и её качественные характеристики — есть ли вблизи поликлиники, детские сады, школы. Этот вопрос сам собой снимается с повестки дня в том случае, если покупка жилья совершается в микрорайонах комплексной застройки, где вся необходимая инфраструктура возводится в новом жилом массиве.

На какие же районы следует обратить внимание при покупке квартиры? Вариантов может быть сколько угодно. Но многое зависит от того, насколько близко или, наоборот, далеко хочется поселиться от Москвы. Если брать самое ближайшее Подмосковье, то по соотношению цены, качества и удобства Ирина Егорова предлагает рассмотреть 3 варианта. Первый — микрорайон «Центральный» в Долгопрудном, где стоимость однокомнатной квартиры площадью 46,2 кв.м обойдётся в 2,17 млн. рублей. Второй — микрорайон «Новая Трёхгорка» в посёлке Трёхгорка (Одинцовский район), где примерно такая же по площади «однушка» будет стоить 2,57 млн. рублей. Третий — Павшинская Пойма (Красногорский район), где трёхкомнатную квартиру площадью 94 кв.м, расположенную в доме на набережной Москвы-реки, можно приобрести за 6,4 млн. рублей. «Все районы находятся в нескольких километрах от МКАД, имеют хорошую транспортную доступность и развитую инфраструктуру. За эти качества многие покупатели психологически воспринимают перечисленные комплексы скорее удалёнными московскими районами, нежели подмосковными городами», — отмечает Ирина Егорова. «Вблизи столицы есть интересные и демократичные предложения в городе Химки (ЖК „Город Набережных“, где стоимость квартир составляет от 2,6 млн. рублей (за 29,8 кв.м)) и городе Видное (ЖК „Завидное“, где стоимость однокомнатных квартир начинается от 3,3 млн. рублей)», — добавляет Ксения Гришковец.

Для тех, кому близость от столицы — не столь принципиальна, эксперт советует обратить внимание на варианты, расположенные за 15 км от МКАД, где цена более демократичная. Так, к примеру, интересные предложения можно найти в Раменском (29 км), Пушкино (17 км), Ивантеевке и Домодедово (по 16 км). «При этом разница в цене предложений в районах 6 — 15 км и 16 — 30 км довольно-таки существенная. Так, средняя цена кв.м в районах 6 — 15 км составляет 72903 рубля, в районе 16 — 30 км она будет на уровне 68626 рублей. Однокомнатная квартира в районе 6 — 15 км стоит в среднем 3,4 млн. рублей, двухкомнатная — 4,6 млн. В районах 16 — 30 км однокомнатная квартира стоит в среднем 3,2 млн. рублей, а двухкомнатная — 4,4 млн.», — подчёркивает Ксения Гришковец.

Впрочем, интересные и доступные по цене варианты можно также найти и в районах «Новой Москвы». «Железнодорожное сообщение есть в Щербинке и Переделкино, где ведётся довольно-таки активное строительство. Например, возводится крупный жилой комплекс в формате города-парка „Переделкино Ближнее“ (однокомнатная квартира здесь стоит 3,4 млн. рублей), а в экологически чистом районе Ватутинки строится микрорайон „Новые Ватутинки“ (стоимость однокомнатных квартир составляет от 3,1 млн. рублей)», — сообщает Ксения Гришковец.

После выбора уже какого-то конкретного варианта стоит определиться: когда же его лучше приобретать, чтобы цена на него была более выгодной? В связи с тем, что стоимость квартир в ближайшее время поднимется в пределах инфляции, а по ипотеке наметилась тенденция к повышению ставок, Ирина Егорова считает, что поводов для спешки с покупкой пока нет. Однако тем, у кого необходимая сумма для покупки квартиры уже есть на руках, стоит немного поторопиться. По мнению экспертов, сейчас наиболее благоприятное время для совершения сделки, так как период с середины ноября по конец января считается сезоном новогодних скидок. По словам Ксении Гришковец, в данный период многие девелоперы предлагают своим покупателям квартиры по сниженным новогодним ценам.

С размахом и ближе к природе

Для тех же, кто хочет жить подальше от столицы и поближе к природе и при этом не собирается ограничивать свой бюджет какими-либо рамками, стоит обратить внимание на рынок загородной недвижимости. Сориентироваться в ситуации на рынке поможет небольшая статистическая зарисовка. По данным исследования консалтинговой компании «Welhome», средняя стоимость «квадрата» элитной загородной недвижимости в III квартале 2012 года составила $4720. По мнению экспертов компании, при условии отсутствия серьёзных потрясений в экономике, рост цен на неё продолжится в умеренных масштабах и по итогам II полугодия может подняться на 3 — 5%. В целом же, стоимость большинства домовладений колеблется в пределах от $1 до $3 млн. «В „Новой Москве“ всё чаще появляются новые проекты, цены на которые растут большими темпами, в среднем около 20% за год. Стоит отметить, что наиболее популярным продуктом, вот уже на протяжении последних 3-х лет, остаются земельные участки без обязательного подряда на строительство. Что касается ценовой ситуации, то девелоперы продолжают придерживаться разнонаправленной политики ведения продаж. Одни проводят акции и предоставляют скидки, уровень которых может достигать порядка 15%, другие, наоборот, планомерно поднимают стоимость. В ближайшие полгода (год) тенденция появления новых проектов и роста цен на них продолжится», — рассказывает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании «Welhome» Татьяна Шарова.

Цена объектов в элитных посёлках нисколько не должна смущать. Самое главное — здесь есть из чего выбрать. Найти подходящий вариант рынок загородной недвижимости предлагает сразу на территории 33 элитных посёлков. При этом на продажу в основном предлагаются коттеджи. На долю таунхаусов приходится где-то порядка 15% из общего объёма предложения, а на участки без подряда — около 7%. Если говорить о конкретных направлениях, то самым популярным для строительства загородных посёлков считается Новорижское шоссе. На его долю приходится порядка трети (30%) от общего числа элитных посёлков. Но эта треть самая богатая и по количеству предложений конкретных объектов: в ней можно найти порядка 60% из всех продающихся элитных домовладений. Самое маленькое количество элитных загородных посёлков можно обнаружить в направлении Калужского шоссе.

Если говорить о каких-то конкретных рекомендациях по выбору направления или определённого элитного посёлка, то эксперт таких советов не даёт. Всё зависит от индивидуальных предпочтений покупателя. Однако некоторые моменты она советует не обходить стороной. «При покупке следует обратить внимание на следующие характеристики: хорошая транспортная доступность, чистота юридической сделки, окружающая инфраструктура, экология (старайтесь выбирать объекты там, где нет ЛЭП, заводов и прочего), „надёжность“ застройщика/девелопера», — рекомендует Татьяна Шарова. Что касается самого подходящего момента для совершения сделки купли-продажи, то, по словам специалиста, он выпадает на начальный этап строительства, как только домовладение выходит на реализацию. «Девелоперы, когда выводят объект на продажу, изначально устанавливают самые низкие цены, чтобы повысить интерес покупателей, но в дальнейшем с ростом стадии готовности стоимость объекта будет только расти», — заключает Татьяна Шарова.

Окончательное решение по выбору объекта жилой или загородной недвижимости остаётся, как всегда, за покупателем. Он, соответственно, ориентируется исключительно на свой вкус и финансовые возможности. Если решение перебраться в ближайшее Подмосковье, подальше от столичной суеты, уже принято окончательно, а работа по-прежнему находится в Москве, то единственный совет, который тут можно дать, связан с дорогой. Выбирать стоит те варианты недвижимости, до которых добираться можно без особых проблем и без пробок. Иначе всё очарование от подмосковной/загородной жизни будет омрачаться многочасовыми простоями в пути от дома на работу и обратно.

Светлана Башурина

Чем привлекают нас дальние страны? Своим жизненным укладом, культурой, своеобразием, экзотикой, красотой природы. Всё это найдётся и в Австралии. Однако она может быть интересна не только с точки зрения путешественника, но и с точки зрения инвестора. Главное хорошенько покопаться в теме и отыскать интересные варианты для вложения своих честно заработанных.

Интерес к Австралии возник не на ровном месте. Одна моя знакомая-путешественница не так давно совершила поездку в эту страну и рассказала о своих приключениях у себя в ЖЖ. Сам факт путешествия по столь далёкой от нас стране подбросил идею для материала.

Любителям экзотических инвестиций, связанных с недвижимостью не обязательно искать варианты только в азиатских странах. Можно найти нечто уникальное и среди стран англоговорящего образца. Под такое определение как раз подпадает Австралия. А в том, что вопросы, связанные с недвижимостью «зелёного континента», носят экзотический характер, пришлось убедиться за время подготовки материала. Как оказалось, экспертов, готовых прокомментировать данную тематику, можно пересчитать по пальцам одной руки: в России австралийской недвижимостью практически никто не занимается, а в Австралии — специалисты все в работе и у них нет практически свободного времени. С теми, у кого нашлось время для общения, интернет-журнал «Деньги и Карьера» расскажет об особенностях инвестиций в этом уголке Земли.

Почему именно она?

Чем же может привлечь нас Австралия? Причин может быть несколько. Она занимает одно из ведущих мест среди других стран по уровню жизни. К примеру, в последнем рейтинге 100 лучших стран мира, составленном журналом «Newsweek» Австралия занимает 4-е место. Такая высокая позиция — сводный результат нескольких показателей, по которым «зелёный континент» по уровню образования занимает 13-е место, по качеству жизни и динамике развития экономики — 6-е место, по здоровью — 3-е место, по политической обстановке — 9-е место. Также она занимает вторую строчку в рейтинге прозрачности мировых рынков недвижимости и в индексе развития человеческого потенциала.

Высокий уровень жизни характерен не только для всей страны в целом, но и для отдельно взятых её городов. Так, в рейтинге лучших городов мира для проживания, составленном аналитической компанией «Economist Intelligence Unit» по итогам 2011 года, попало несколько городов из Австралии. Сам рейтинг составлялся на основе данных 140 городов из разных стран мира, где эксперты оценивали качество жизни. Оно определялось по 30 параметрам, в числе которых значится образование,  здравоохранение, состояние окружающей среды, разнообразие культурной жизни, социальная стабильность, безопасность, развитость инфраструктуры, доступность товаров и услуг. В десятку лучших вошли четыре австралийских города: Мельбурн (3-е место), Сидней (7-е место), Перт (8-е место), Аделаида (9-е место).

По мнению специалиста по зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс-Недвижимость» Ларисы Гордеевой, есть 6 причин, по которым на Австралию стоит обратить внимание. «Во-первых, тем, что она совсем не так далеко находится, как кажется. Из Москвы в любой крупный город Австралии можно долететь всего с одной пересадкой в Сингапуре. Во-вторых, конечно, климат. Благодатный морской климат позволяет здесь наслаждаться жизнью в любое время года. В-третьих, это — безопасность жизни. В-четвёртых, лояльная иммиграционная государственная политика. В-пятых, ведение бизнеса в Австралии — это гарантии безопасности и стабильности. В-шестых, система образования в Австралии соответствует мировым стандартам», — считает она. Эти и многие другие факторы, по словам эксперта, способствуют постоянному притоку жителей в Австралию, что закономерно, в свою очередь, вызывает растущий спрос на недвижимость.

Разведка «местности»

Всё это звучит заманчиво и оптимистично, но прежде, чем бросаться в омут с головой, нужно разобраться в существующей ситуации на рынке, разложить всё по полочкам. Есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание. Самый первый заключается в том, насколько популярен и востребован рынок австралийской недвижимости среди россиян. «На сегодняшний день рынок зарубежной недвижимости находится в некотором застое. Даже такие традиционные направления, как Болгария, Черногория и Испания, упали по продажам. Возможно, сказывается европейский кризис. Австралия всегда была тяжёлым рынком по продажам, хотя определённый рост в последние годы прослеживается. Это связано и со стабилизацией экономики в России и росте доходов наших граждан. Сейчас уже многие задумываются о том, что детей можно обучать не только в наших вузах, но и в вузах других стран. К примеру, есть выбор среди европейских учебных заведений, а также в заведениях Австралии и Новой Зеландии, которые в учебных рейтингах западных стран находятся на достаточно высоких позициях», — рассказывает управляющий «Агентства зарубежной недвижимости JRM» Руслан Яфаров. 

«Австралийский рынок недвижимости стал популярен для россиян примерно с 2000 — 2002 года. Спрос заметно сократился в кризисные времена, но сейчас всё идёт по нарастающей: мы получаем большое количество запросов, как по коммерческой, так и по жилой недвижимости. Запросы идут из Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Владивостока и других городов. На различный бюджет. Кто-то покупает строго на инвестиции, кто-то планирует переехать в Австралию на пенсию, кто-то привозит своих детей на учёбу. Страна надёжная, спокойная, стабильная. Прежде чем работать здесь, я пролетела и Америку, и Европу, и Азию. Лучше Австралии страны не нашла нигде», — продолжает президент компании «CHIIF Worldwide Pty.Ltd» Наталья Нигей. «С точки зрения инвестирования наиболее популярны варианты в крупных городах, которых многих интересуют для перспективы ПМЖ и работы. В последнее время также усилился спрос на объекты бизнеса и покупки ферм», — дополняет Руслан Яфаров. По его словам, это связано с тем, что в Австралии достаточно стабильное налогообложение и политическая ситуация и более привлекательное иммиграционное законодательство, которое привлекает инвесторов.

Второй момент связан с самой обстановкой на рынке австралийской недвижимости, сложившимся уровнем цен и дальнейшими перспективами развития. Тут без статистической зарисовки не обойтись. Она свидетельствует о том, что недвижимость Австралии пользуется немалым спросом у иностранных граждан. «В 2011 году нерезиденты потратили $41,5 млрд. на приобретение объектов недвижимости в стране, при этом доля россиян составила $245 млн., — сообщает Лариса Гордеева. — Самым популярным регионом считается город Голд Кост. Это крупный туристический центр водного туризма. Два года назад на покупку квартир в этом регионе российские граждане потратили 32,3 млн. долларов. В среднем по Голд Кост цена недвижимости за последние 5 лет ежегодно росла на 10%, достигая в отдельных районах отметки в 30% годового роста». Если же брать в расчёт какие-то конкретные данные этого года, то, по словам эксперта, цены на недвижимость в крупных городах Австралии за май снизились в среднем на 1,4%, а в годовом исчислении спад составил 5,3%. Наибольшее падение цен было зафиксировано в Мельбурне, где за месяц цена на дома и квартиры снизилась на 2,7%. А вот в Аделаиде, наоборот, квадратные метры прибавили к своей стоимости в среднем на 1,2%. В целом, по данным аналитиков компании «Rismark», снижение цен сильнее всего отразилось на сегменте элитного жилья. За год недвижимость премиум-класса подешевела на 6,1%, против 1,5% на объектах эконом-класса.

Стоит обратить внимание также и на ситуацию вокруг аренды жилой недвижимости. По прогнозам национального банка Австралии, арендные ставки в 2011 году увеличились на 3,5%, а в некоторых регионах и до 4,6%, при этом рост был очень устойчивым. По словам Ларисы Гордеевой, чаще всего арендаторы для съёма жилья выбирали направление крайнего юго-запада (включая Перт), крайнего юго-востока (включая Сидней, Канберру, Мельбурн  и Аделаиду) и крайнего севера (город Дарвин). Самой дорогой оказалась аренда в Сиднее, где стоимость недельного проживания колебалась от $483 до $522. В 2012 году рост арендной платы продолжился. По данным бюро статистики Австралии, он составил 4 — 5%. Ведущие эксперты уверены, что сектор аренды очень сильно выделяется на фоне снижающихся цен на недвижимость. «Только за второй квартал 2012 года средняя месячная плата за аренду дома в Австралии увеличилась на 0,7%, в то время как стоимость месячной аренды квартиры подскочила на 2,5%. К примеру, во втором квартале 2012 года арендные ставки для квартир в Сиднее значительно увеличились, практически догнав по цене стоимость аренды дома, которая обычно бывает выше. Средняя недельная плата за квартиры выросла на 4,4%, достигнув $490. Стоимость аренды дома продолжает „дрейфовать“ в районе $500», — комментирует Лариса Гордеева. Кстати, проявляется интерес к квартирам по-разному. В Брисбене, по её словам, за квартал арендные ставки снизились на 1,4%. Средняя еженедельная стоимость аренды здесь составляет $360 для квартир и $380 для домов. В Мельбурне эти показатели держатся на уровне $350 и $360, соответственно. В Аделаиде стоимость аренды дома выросла на 1,2%, а в Дарвине подорожала аренда всех типов жилья. В целом же по стране показатели выглядят однородно.

Подводя итог ситуации на рынке недвижимости в целом, Лариса Гордеева отмечает, что спрос на рынке жилой недвижимости в ближайшие 2 года будет расти. «Сейчас идеальное время для покупки недвижимости в Австралии. Понижение процентных ставок по ипотечным кредитам, произошедшее в конце 2011 года, только начинает стимулировать рынок жилья, поэтому сейчас может быть прекрасное время для покупки недвижимости до того, как спрос и цены начали расти вверх. Кроме того, инвесторы оказались в выгодной ситуации повышенного спроса и постоянного дохода от аренды. Эта ситуация сохранится в связи с продолжающимся несоответствием между предложением и спросом на жилые помещения», — подчёркивает она.

Ну и наконец, третий подразумевает выбор того инвестиционного варианта с недвижимостью, который больше нравится. Но для начала её нужно купить. Особого труда это не составит: процедура приобретения недвижимости в Австралии очень проста. По данным компании «ЕвроЛот», после выбора объекта необходимо внести аванс в размере 10% от стоимости, затем заключить договор купли-продажи. Получив свидетельство о собственности и выплатив оставшуюся сумму, можно вступать в законное владение недвижимостью. При этом сделка заключается  при непосредственном участии адвоката. В среднем расходы на покупку недвижимости составляют порядка 10000 австралийских долларов (около 6000 евро), сумма зависит от стоимости объекта. Кстати, ещё один немаловажный момент: если недвижимость приобретается с инвестиционной целью, то на это требуется получить согласие от «Наблюдательного совета по иностранным инвестициям» (FIRB), которое должно быть официально оформлено.

Есть из чего выбрать...

Итак, существует три направления инвестиций в австралийскую недвижимость. Первое — сдача в аренду жилой недвижимости. По мнению специалистов, доходность от неё может составлять от 5 до 7% в год, при этом нужно учитывать, что рост цен на недвижимость может подниматься до отметки в 8% в год. «Это связано с тем, что рынок продаж иностранцам связан больше с продажами на первичном рынке новостроек. Такова политика правительства, — поясняет Руслан Яфаров. — Цены на недвижимость здесь достаточно высокие. Средняя планка начинается от 2000 австралийских долларов за квадратный метр, однако за эти деньги покупатель получает объект с полной „чистовой“ отделкой, мебелью и техникой на кухне и в ванной комнате, что, по большому счёту, сравнимо с ценами на недвижимость в среднем российском городе. Но при этом Австралия находится в совершенно другой климатической зоне, где всё время — постоянное лето с температурой 25 — 32°C». По его словам, приобрести квартиру от застройщика с 2-мя спальнями, 2-мя ванными общей площадью в 108 кв. метров, к примеру, на знаменитом Голд Кост обойдётся в 395000 AUD. А в Брисбене квартира с одной спальней площадью 60 кв. метров будет стоить 364000 AUD.

Если же посмотреть ценовую политику по аренде жилья, то, по данным сайта DalnieStrany.ru, стоимость аренды комнаты в австралийской коммунальной квартире начинается от 450 AUD за месяц. Кстати, в каждом крупном австралийском городе складывается своя ценовая политика аренды жилья. Если сравнить варианты в паре-тройке крупных городов, то самые экономичные окажутся в столице. Так, аренда «однушки» в спальном районе Канберры обойдётся в пределах 1000 — 1300 AUD, а в центре — от 1200 до 1500 AUD. Аренда «трёшки» будет стоить не намного дороже: от 1200 до 1800 AUD в спальном районе и от 2000 до 2500 AUD в центре. В более крупных городах ценовой разброс гораздо значительней. Однокомнатную квартиру в спальном районе Мельбурна можно снять за 1100 — 1300 AUD, а в Сиднее — уже за 1400 — 1800 AUD. Съём трёхкомнатной квартиры в центре Мельбурна будет стоить порядка 2500 — 3000 AUD, а в Сиднее — в районе 3000 — 5000 AUD. Если же рассматривать арендную ситуацию в общих чертах, то, по словам Руслана Яфарова, коммунальные платежи за небольшую квартиру составят примерно от 200 долларов в месяц, при этом арендные ставки идут от 500 долларов в месяц и до бесконечности, так как верхняя граница не имеет предела, и существуют объекты недвижимости, стоимость аренды которых может достигать до нескольких тысяч долларов за день проживания.

Интересно, что арендный вариант россиянами по сравнению с покупкой самой недвижимости рассматривается не столь активно. «Покупают для сдачи в аренду очень мало, австралийское направление клиенты выбирают в основном для эмиграции (в практике были случаи, когда люди распродавали всё в России и переезжали в Австралию)», — замечает Руслан Яфаров. Для тех же, кто хочет сдавать, но при этом не намерен особо тратиться при покупке, у специалистов найдётся для них свой совет из серии «дёшево и сердито». «Если вкладывать средства в жилую недвижимость, то лучше всего брать разбитые дома и квартиры в хороших районах с развитой инфраструктурой, затем ремонтировать их и сдавать или перепродавать. Или же, как вариант, искать и покупать дома за бесценок на аукционах разорившихся владельцев, или где продают жильё банки, которые забрали это жильё за неуплату ипотеки, а таких всё больше и больше, так как кризис докатился и до Австралии», — рекомендует генеральный директор компании «National Investment Realty» Андрей Колмогоров.

Второе направление — сдача в аренду коммерческой недвижимости. Доходность от неё, по оценкам экспертов, может составлять 7 — 10% в год. А если, к примеру, на офисную недвижимость в крупных австралийских городах посмотреть с точки зрения мировых рейтингов, то она для инвесторов выглядит весьма и весьма аппетитно. По данным рейтинга самых дорогих торговых улиц мира, составленного в этом году консалтинговой компанией «Colliers International», сиднейская Питт-стрит-молл вошла в топ-10. Стоимость аренды квадратного метра на ней составляет порядка $9310 в год. Несмотря на то, что за год арендные ставки потеряли в своих позициях 10%, они по-прежнему остаются довольно-таки высокими. Что касается других крупных австралийских городов, то в Брисбене престижной считается Куин-стрит-молл, а в Мельбурне — Бурк-стрит-молл. Стоимость аренды в центральных деловых районах крупных городов увеличилась примерно на 5%. Доходность объектов, расположенных на центральных улицах, составляет 6 — 7% годовых.

Согласно рейтингу городов с самыми высокими арендными ставками в мире, подготовленному компанией «Cushman&Wakefield», стоимость аренды офиса в Сиднее составила 987 евро за квадратный метр. Хотя динамика роста арендной ставки и прибавила за год 6%, а по результатам рейтинга Сидней уступил одну позицию и оказался на 7-ом месте. Незначительный рост ставок связан с незначительным снижением вакантных площадей.

На какие же объекты коммерческой недвижимости стоит обратить внимание с инвестиционной точки зрения? «Если кто-то хочет рассчитывать на прибыль, то рекомендую вкладывать в коммерческую недвижимость и бизнес на той же базе с хорошим „cash flow“ типа „short term back-packers“ (это странствующая молодёжь), аккомодейшн, отели-мотели, караван парк (стоянка для туристических фургонов), дом для престарелых, медицинский центр, торговый центр и т.п., — советует Андрей Колмогоров. — Доходность от коммерческой недвижимости сейчас по любому выше, чем у жилой. Сроки договоров аренды на коммерческую — также дольше. Они варьируются от 3 - 5 лет и до 15. На жилую же - сроки аренды составляют от 6 — 12 месяцев и до 3-х лет максимум».

Для тех, кто любит нестандартный подход для решения вопросов, эксперты предлагают свою схему инвестирования. По словам Андрея Колмогорова, ипотечные кредиты на жильё в австралийских банках дают под 5,5 — 6,5%, на коммерческую — под 9 — 10%. «Выгодным для инвестора будет приобрести жилую недвижимость 100% за свои без долгов, а потом её перефинансировать, получить заём до 80% от оценки под низкий процент ипотеки на жильё выгодно купить и использовать эти деньги уже для покупки коммерческой недвижимости, убивая, таким образом, 2-х зайцев. Используя рычаг в виде ипотечного кредита, можно удвоить своё имущество и получить возможность на хороший прирост в цене от жилой недвижимости (здесь коммерческая не растёт в цене давно, может только в размере инфляции + 3% в год) и на „cash flow“ от коммерческой», — предлагает он.

Третье направление — девелопмент. По оценкам специалистов, доходность от него в Австралии составляет 20 — 30%. В данной сфере стоит обратить внимание на активный метод управления имуществом через создание «public trust», принципы работы которого схожи с ПИФами. Здесь интересы вкладчиков защищаются австралийскими законами, а их средства — прямыми инвестициями в недвижимость, где все участники траста являются совладельцами какой-то недвижимости, которая приобретается управляющей компанией под строительства и продажу квартир населению. Ежегодно в таком трасте проводится независимый аудит и отчёт. Как это работает, можно рассмотреть на конкретном примере. «Сейчас у нас завершается работа над первым проектом в рамках „public trust“, средства в который инвестировали россияне. Затраты на постройку дома и участок обошлись нам в 440 — 450 тыс. австралийских долларов, продажа будет составлять 550 — 600 тыс. австралийских долларов, соответственно доходность от проекта колеблется в пределах 22 — 33%. На согласование проекта ушло 5 — 8 месяцев, а на строительство — 6 — 7 месяцев. Мы строили на свои поэтому расходов на кредиты не было, но так можно брать деньги и в кредит до 60 — 80% от прямых затрат», — делится опытом Андрей Колмогоров. По его словам, приобретается такая недвижимость в основном для проживания. При этом резидентам и гражданам Австралии её выгодно покупать, так как на них распространяется система «negative gearing», когда потери или расходы по владению недвижимостью могут списываться с налогооблагаемой базы, понижая подоходный налог, что позволяет вернуть часть уже уплаченных налогов. Такая льгота нерезидентов и иностранцев не касается, однако недавно изменённые правила для покупки недвижимости иностранцам дают возможность избежать уплаты «stump duty» — регистрационного сбора при покупке новой квартиры/дома до 600 тыс. AUD.

Какой же вариант из трёх выбрать? Каждому заинтересованному инвестору в этом вопросе подскажет его интуиция, личные предпочтения и финансовые ресурсы.

Светлана Башурина

Европейские курорты Средиземноморья для россиян практически стали родными: они знакомы и находятся относительно недалеко от дома. В противовес им курорты Юго-Восточной Азии манят своей экзотикой и доступностью цен. Интернет-журнал «Деньги и Карьера» задался вопросом: «Во сколько обойдётся снять домик в раю с восточным колоритом?»

Восток — дело тонкое...

Такой интерес возник не случайно. Две знакомых подружки несколько месяцев провели в Юго-Восточной Азии, изучая все прелести местной культуры. Одна из них вернулась сюда повторно. Спрашивается: что же такого магнетического скрывается в этом регионе? «По странам Юго-Восточной Азии я путешествую уже во второй раз, но сейчас я сюда приехала больше для занятия духовными практиками, нежели для путешествия как такового. Я осознала, что не очень им интересуюсь, больше люблю „втыкать“ в красивые места. Раньше я особо не путешествовала, а специфика этих стран в том, что в них есть удивительно красивая природа, доступные цены, плюс — люди хорошие. Тайланд для меня стал вторым домом. Особенно мне в нём понравилось место, которое называется „Tam Wua Forest Monastery“ — это монастырь, расположенный в диком уголке на севере страны, а вокруг него — горы. Здесь я жила и медитировала в течение 35 дней. Сейчас я мало путешествую: подолгу живу в интересных местах. Мне нравится тишина, спокойствие, которое тут окружает, и интересные люди вокруг», — поделилась своими впечатлениями моя подруга и по совместительству корреспондент «Новой Газеты» Ирина Черепонько.

Европа vs. Юго-Восточная Азия

Для тех, кто не особо любит переезжать с места на место, а предпочитает основательно заседать в каком-то определённом, рассмотрим более внимательно вопрос аренды жилой недвижимости в странах Юго-Восточной Азии, и в чём его преимущество по сравнению с аналогичным рынком европейских стран.

«Москвичи, а также жители средней полосы России, рассматривая в качестве недорогого варианта приобретения или аренды недвижимости, выбирают Болгарию. Те из них, кто интересуется вариантом подороже, предпочитают недвижимость Испании и Греции. Жители Урала, Сибири и восточных регионов рассматривают больше альтернатив, — отмечает генеральный директор агентства недвижимости „Century 21 Гармония“ Марина Михалёва. — Юго-Восточная Азия, как правило, „родной“ для них регион — именно туда чаще всего ездят отдыхать жители российских регионов, расположенных восточнее Урала». По её словам, люди, слетавшие сюда хоть один раз в краткосрочный отпуск, в дальнейшем возвращаются и находят способы пребывать здесь на отдыхе в течение нескольких месяцев. Этому способствует и законодательство стран, позволяющее продлевать визу прямо на месте. Плюс есть множество способов сэкономить на проживании. С этим соглашается и другой эксперт. «Рынок аренды жилой недвижимости стран Юго-Восточной Азии становится всё более популярным за счёт своей экзотики, местного колорита, самобытной атмосферы, природы и довольно низких, по сравнению с Западом, цен. Современные страны Юго-Восточной Азии сочетают в себе высокий уровень жизни и богатое историческое наследие. Здесь практически отсутствует преступность, очень доброжелательные и миролюбивые люди, а также многообразие национальных ценностей и культур», — объясняет руководитель департамента жилой недвижимости компании «Welhome» Жанна Лебедева. 

В чём же заключаются «плюсы» и «минусы» аренды нашего Востока перед Западом? По мнению специалистов, минус заложен лишь в неоднозначном окружении, а плюс — в эффекте приватности. «Помимо этого здесь в стоимость аренды уже включены услуги персонала, так как уровень заработной платы в странах Юго-Восточной Азии намного ниже по сравнению с Европой и эта услуга более доступна», — добавляет Жанна Лебедева. Обращает на себя внимание и более новый жилищный фонд: азиатский рынок ещё только начал развиваться и большинство объектов, сдаваемых в аренду являются новостроями. «Найти ультрасовременную виллу намного проще в Азии, чем в устаревшей Европе. В Европе фонд подобного жилья уже смело можно отнести к ветхому», — заключает эксперт.

Любой каприз...

Что же конкретного нам предлагает рынок аренды жилой недвижимости в странах Юго-Восточной Азии? Как сильно отразятся эти варианты на толщине нашего кошелька? Прежде всего стоит отметить, что брать в аренду ту или иную жилую недвижимость лучше на месяц, так как месячная стоимость будет дешевле, чем суточная и недельная. А если уж дело коснётся долгосрочной аренды, на несколько месяцев, то тут смело можно спрашивать скидки. «Стоимость аренды складывается из нескольких факторов, а именно: месторасположения, количества спален, уровня ремонта и удобств в доме. При затратах от 1500 евро в месяц можно рассчитывать на виллы, в стоимость которых входят такие параметры, как 1 — 2 спальни с собственным бассейном, кондиционированием и современной обстановкой. Что касается бутик-вилл стоимостью от 10000 евро в месяц, то там обязательно будет присутствовать уникальный ландшафтный дизайн придомовой территории, эксклюзивный интерьер, красивые панорамные виды, а также сервис (уборка, шеф-повар, водитель и пр.)», — рассказывает Жанна Лебедева. В любом случае, при выборе жилья не лишним будет обратить внимание на наличие кондиционера и удобство подъездного пути, так как дороги бывают не везде. «Важно и само месторасположение арендуемого объекта, поскольку инфраструктура ещё не совсем развита и можно оказаться с одной стороны в хорошем доме, но, в тоже время, в совершенно непригодном для проживания месте», — обращает внимание специалист.

Галопом по..., или где снять домик дёшево и сердито

Ну, а теперь стоит пробежаться по конкретным странам, чтобы дополнить арендную картинку «местным колоритом». Если судить по числу компаний, которые занимаются недвижимостью в той или иной стране, то самой популярной среди азиатских юго-восточного направления будет Тайланд. Особенно радушен он по отношению к пенсионерам. В результате сложилась определённая модель, по которой российские пенсионеры устраивают свою жизнь в Тайланде. «Квартира во многих российских крупных городах сдаётся в аренду как минимум за 15000 рублей. Плюс пожилые люди получают пенсию — в России в 2011 году её средний размер составлял 8500 рублей. Снять 1-комнатную квартиру в Паттайе с учётом коммунальных услуг можно за 6000 — 9000 рублей. Получается в распоряжении нашего условного пенсионера остаётся 14500 рублей, что по местным меркам составляет более чем достойные деньги. Для примера скажу, что доход тайских официантов — около 6000 рублей», — делится схемой Марина Михалёва. Что касается внимания со стороны местного населения, то в этом плане несказанно повезло одиноким пожилым мужчинам. В их распоряжении не прочь оказаться «тайские жёны». По словам эксперта, под таким термином подразумеваются девушки, которые за плату в 200 — 300 долларов берут на себя все заботы по хозяйству: уборку, покупку и приготовление еды, оплату счетов, покупку лекарств, сопровождение на прогулке, вождение автомобиля. Кстати, иногда такое совместное сосуществование может перерасти в нечто большее и закончиться свадьбой. «Более состоятельные люди могут нанять себе и нескольких девушек. Само по себе присутствие молодых, изящных и заботливых особ вселяет вторую жизнь в пенсионеров», — добавляет Марина Михалёва.

Теперь коснёмся непосредственно статистики по аренде для всех. Цены на дома колеблются в зависимости от близости к океану. Кстати, по словам специалиста, выбирать домик ближе к морю стоит тем, кто плохо переносит жару, а благодаря бризу они не почувствуют разницы с привычной летней температурой в России. За дом в пределах Паттайи придётся выложить порядка 15000 рублей в месяц. «Одноэтажный дом за такую сумму обычно обладает следующими характеристиками: территорией в 5 — 12 соток, летним бассейном, всеми коммуникациями, 4 — 5 спальнями и кухней-гостиной. В пригороде такой дом обойдётся примерно в эту же сумму (15000 — 20000 рублей), правда, уже из расчёта за сезон. По сути это является более выгодным предложением по аренде. Отдалённость от города не должна смущать арендаторов, так как преодолеть значительные расстояния можно за смешную сумму денег. К примеру, за 100 рублей можно съездить до океана, а поездка на острова обойдётся в 20 рублей», — говорит Марина Михалёва.

Если рассматривать варианты с кондоминиумами, то они представляют собой 2 — 3 высотных дома, расположенных на огороженной охраняемой территории. На ней предусмотрен большой общий бассейн, спортзал и паркинг. «Первые этажи традиционно предоставляются под коммерческие нужды, а квартиры сдаются в полностью готовом для проживания виде (с моющими средствами для квартиры, шампунями и т.д.). Есть гостиничный сервис», — комментирует эксперт. Цена вопроса — 50 долларов в сутки. Аренда номера в гестхаусе (гостевом домике, аналоге наших мини-гостиниц) обойдётся в 500 — 1000 рублей.

Что касается островной части Тайланда, то, по информации проекта «Tranio.Ru», в горячий сезон на Пхукете виллу площадью в 240 кв. метров с тремя спальнями можно снять за 1000 — 1250 долларов в сутки.

Как ни странно, но Индию и Индонезию компании, занимающиеся недвижимостью, почему-то практически обошли стороной. Хотя тамошняя недвижимость выглядит вполне аппетитно и ничуть не уступает тайской. Так, по данным портала HomeAway.co.uk, аренда недвижимости в самом популярном курортном штате Индии — Гоа в 2011 году подорожала на 59%. По информации проекта «Tranio.Ru», в горячий сезон на Гоа стоимость аренды виллы с тремя спальнями и бассейном вблизи от берега варьируется от 520 до 2400 долларов в неделю. Снять «однушку» в среднем можно за 400 долларов.

В Индонезии самым популярным районом для аренды жилья считается остров Бали. По данным сайта DalnieStrany.ru, ценовой диапазон здесь очень широк: от 20 долларов в сутки за комнату с кондиционером и всеми удобствами до 2500 долларов — за шикарную виллу. Тем, кто предпочитает более длительные сроки аренды, комната размером в 15 — 20 кв. метров обойдётся от 105 долларов и выше, небольшой домик — уже в 527 долларов. Стоимость ежемесячного платежа за съём дома с гостиной и 2 спальнями общей площадью в 120 — 150 кв. метров составит порядка 1055 долларов.

Политика цен на аренду жилой недвижимости стала ясна. В любом случае, она не такая кусачая по сравнению с аналогичной — в Москве или в европейских курортных странах. Какой азиатский уголок лучше выбрать для отдыха на месяц-другой — советовать не нам. Это дело вкуса и пристрастий. Нам лишь остаётся пожелать приятного отдыха.

Светлана Башурина

С каждым годом растёт популярность рынка зарубежной недвижимости среди россиян. По данным международного агентства недвижимости «Gordon Rock», в прошлом году объёмы российского рынка составили около 15 млрд. долларов, и это — не предел. Инвестиционно-привлекательными выглядят те варианты, которые приносят доход от сдачи в аренду. «Новички» делают ставки на курортную недвижимость, а их более опытные «коллеги» — на жильё развитых капиталистических стран.

Золотые «квадратные метры» против аренды

Инвестиции в недвижимость — вещь хорошая, а если в неё ещё грамотно вложить, то она будет приносить доход. Для тех, кто по тем или иным причинам устал от предложений российского рынка, можно посоветовать обратить внимание на зарубежный. Он даёт неплохие результаты.

Стоит отметить, что интерес россиян к зарубежной недвижимости за последние пять лет возрос. Если в период с 2007 года по 2010 год объём рынка, по оценке международного агентства недвижимости «Gordon Rock», колебался в пределах 10,5 — 12 млрд. долларов, то в 2011 он достиг порядка 15 млрд. долларов. По прогнозам, эта отметка сохранится и в 2012 году. 

Как же распределяются эти средства? Оперделённая часть граждан приобретает недвижимость для себя. Если говорить о жилой, то плохо ли иметь домик или квартирку зарубежом и периодически приезжать в неё со всей семьёй на отдых? Вариант хороший. Но более дальновидные российские покупатели предпочитают тратить деньги с умом. По оценкам компании «Gordon Rock», не менее 30% сделок с зарубежной недвижимостью россияне совершают с инвестиционной целью. Одни надеются, что в скором времени их «квадратные метры» подскочат в цене, и на этом можно будет хорошо подзаработать. Другие рассчитывают обогатиться за счёт их сдачи в аренду. Впрочем, не исключён вариант и «два в одном».

По мнению экспертов, за последние два-три года уровень инвестиционной грамотности россиян заметно вырос. «Если 2 — 3 года назад более 80% инвестиционных сделок с недвижимостью за рубежом совершались россиянами в расчёте на существенный рост стоимости, то сейчас только в 30% инвестиционных сделок россияне рассчитывают на значительный рост стоимости недвижимости, а в 70% преобладает расчёт на получение дохода от сдачи в аренду», — отмечает президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock» Станислав Зингель. По его словам, в перспективе ближайших лет подобная пропорция сохранится: основные ставки будут направлены на получение дохода от сдачи недвижимости в аренду, а возможный рост стоимости приобретённой недвижимости будет расцениваться как «приятная добавка».

 «Новички» против профессионалов

Вырисовывается заманчивая картинка: сдавать в аренду зарубежную жилую недвижимость — прибыльно и перспективно. Однако, существует множество вариантов того, как это сделать. Стоит рассмотреть парочку-троечку основных и выбрать для себя тот, который больше подходит. В их основе — цель покупки. Уже на первоначальном этапе, при приобретении объекта недвижимости в собственность рекомендуется определиться: это покупка «для себя» или «для инвестиций». Эти цели влияют на дальнейшую модель поведения.

Первая модель «для себя» характерна для инвесторов-"новичков". «Мотивом для покупки может служить желание приезжать на отдых в собственный дом, при этом есть возможность на время отсутствия получать доходность путём сдачи его в аренду, — говорит руководитель департамента жилой недвижимости компании „Welhome“ Жанна Лебедева. — Также, при желании, всегда можно реализовать недвижимость и не только вернуть вложенные средства, но и получить прибыль». Но всё же к выбору недвижимости стоит относиться серьёзно. По мнению Станислава Зингеля, тот объект, который россияне покупают для себя, зачастую оказываются слабо привлекательными с точки зрения получения рентного дохода. Основная ошибка «новичков» заключается в выборе направления. Зачастую он останавливается на курортной недвижимости популярных и раскрученных стран. В топ лидеров попадают Болгария, Черногория, Испания и Турция. "Ставка делается на массовый, хотя и сезонный приток потенциальных арендаторов. Обывательское мнение россиянина состоит в том, что эти страны психологически кажутся более знакомыми и понятными, — поясняет Станислав Зингель. — К тому же, начинающий инвестор из России часто думает так: «Не удастся сдавать в аренду, так оставлю для себя — пусть туда ездят близкие и дальние родственники, знакомые...». С профессиональной точки зрения такой подход к инвестированию мешает найти выгодный вариант со стабильной доходностью. «Рынки недорогой курортной недвижимости являются перенасыщенными предложением и спекулятивными и, как следствие, наименее устойчивыми в период кризиса. К тому же нельзя забывать о высокой сезонности этих курортных стран: хорошо, если инвестор сможет найти арендаторов на 4 — 5 месяцев в году. В результате средне- и долгосрочные вложения в них приводят если не к потере, то, по крайней мере, не к преумножению капитала», — считает эксперт.

Вторую модель «для инвестиций» выбирают профессионалы. Они предпочитают искать жильё на рынках развитых капиталистических стран. В их топ-листе числится Великобритания, Франция, Германия, Швейцария, США. «Риски инвестирования в недвижимость в этих регионах невысоки даже в период финансовых потрясений, — сообщает Жанна Лебедева. — А сама недвижимость отличается высокой ликвидностью и умеренной доходностью».

В качестве яркого образца, иллюстрирующего ситуацию, специалисты чаще всего выделяют Германию. Неслучайно её называют «страной аренды»: в ней более 60% населения проживает в арендованном жилье. «Речь в Германии идёт о „качественных“ арендаторах — экономически активном населении, обладающем стабильным уровнем дохода и заключающем долгосрочные договора аренды, исчисляемые годами, — уточняет Станислав Зингель. — Люди, имеющие постоянную работу, воспитывающие детей и создающие семьи, куда лучшие арендаторы недвижимости, чем избалованные курортники, предпочитающие краткосрочную аренду».

Сюда же ко второй модели можно отнести вариант и в быстроразвивающихся регионах. Здесь инвестиционно-привлекательными выглядят ОАЭ (Дубай), Катар, Бахрейн и Сингапур. «Недвижимость в этих регионах обладает инвестиционным потенциалом и при благоприятных условиях будет расти в цене, но и риски здесь более высокие по сравнению с традиционными для инвестиций европейскими странами», — считает Жанна Лебедева.

В целом, выходит, что вторая модель более «аппетитна» с точки зрения инвестиций. Это подтверждает ещё пара циферок. По оценкам специалистов, в сделках «для жизни» на долю недвижимости, приобретённой с помощью ипотеки, приходится 30 — 40%. А в случаях со сделками «для инвестиций» эта доля составляет 80 — 90%. Эти красноречивые цифры подтверждают тот факт, что любители второй модели не боятся оформлять ипотеку для покупки недвижимости. Они уверены в том, что смогут её без проблем вовремя погасить. В таких ситуациях чаще всего срабатывает следующая схема: кредит на покупку недвижимости частично или полностью покрывается за счёт средств от сдачи её в аренду.

Без бумажки..., но с ней лучше

Само оформление сделки купли-продажи в зарубежных странах, в общем-то, как таковых трудностей не имеет. Однако, в каждой стране свои особености. Для примера рассмотрим ситуацию в Болгарии и Германии.

По данным компании «ЕвроЛот», купить недвижимость в Болгариии особого труда не составит: сам процесс достаточно прост и быстр. Обзавестись недвижимостью без земельного участка (квартирой, офисом, магазином) может как физическое, так и юридическое лицо. А вот право на покупку земли, виллы или целого здания имеет только юрлицо, зарегистрированное на территории Болгарии. Процедура оформления сделки проходит в несколько этапов. Первоначально заключается предварительный договор. В нём фиксируется цена, объект снимается с продажи, покупатель оплачивает депозит в размере 2000 — 3000 евро. Далее подписывается нотариальный акт, документ, удостоверяющий право собственности после полной оплаты объекта. Когда акт о покупке подписан, нотариус предоставляет документы в районный суд. В государственный регистр вносятся соответствующие изменения. Собственник ещё должен выплатить налоги в размере 3% от налоговой стоимости объекта.Чаще всего налоговая стоимость бывает на 20 — 30% ниже рыночной цены.

В Германии сделки совершаются чуть иначе. По информации компании «ЕвроЛот»,  продажа недвижимости иностранным гражданам здесь осуществляется без ограничений. Кстати, возможен вариант покупки в удалённом режиме, без въезда в страну. В этом случае необходимо оформить доверенность на своего представителя, заверенную нотариусом. Документ обязательно должен содержать апостиль. Все взаиморасчёты осуществляются через банковские переводы. Для этого покупателю до начала сделки нужно открыть счёт в одном из немецких банков. При этом потребуется загранпаспорт, подтверждение адреса места жительства, в редких случаях — рекомендации. Нерезиденты не имеют ограничений на открытие счетов, однако банки тщательно проверяют финансовую историю клиентов. Что касается юридической чистоты объекта недвижимости, то она проверятся через запрос в Поземельную книгу. В ней регистрируются все существующие сделки, их стоимость, подробная информация о владельцах, наличие обременений. После проверки заключается договор о купле-продаже, заверяющийся в нотариальной конторе. Нотариус занимает позицию независимой стороны и в тоже время защищает интересы обеих сторон. Когда договор подписан и все необходимые данные внесены в Поземельную книгу, то тогда сделка считается состоявшейся. Нотариус подаёт информацию сразу после завершения взаиморасчётов между покупателем и продавцом. Дополнительным гарантом безопасности служит отметка в Поземельной книге о том, что недвижимость находится на стадии переоформления. Сроки документального оформления сделки колеблются от 1 до 2 месяцев. Кстати, приобретение недвижимости в Германии облагается налогом на покупку и налогом на недвижимое имущество. Первый на территории всей страны составляет 3,5%, а в столице — уже 4,5%. Второй колеблется в пределах 0,5 — 1,5% от рыночной стоимости. Если покупатель не выполняет своих налоговых обязательств, то весь груз ответственности ложится на плечи продавца. Нотариальные услуги обойдутся покупателю в 1,5%, гербовый сбор в 0,5%.

Комплексный подход

С бумажно-оформительскими тонкостями разобрались. Остался ещё один немаловажный момент: на каком же объекте лучше остановить свой выбор? Если потенциального покупателя интересует покупка недвижимости только для сдачи её в аренду, то специалисты советуют отказаться от вариантов с «самостоятельными» объектами (квартирой или домом). Вместо них рекомендуется обратить внимание на аппартаменты в жилых комплексах, находящихся под управлением специализированных компаний, или гостиничных номеров в апарт-отелях, управляемых международными гостиничными сетями. «Рентный доход при таком инвестировании, как правило, составляет от 5% до 10% годовых от стоимости объекта недвижимости. В Великобритании, Германии, Франции, Австрии и Швейцарии благодаря использованию долгосрочной ипотеки под невысокую ставку рентабельность инвестиций в 1,5 — 2 раза превышает рентную доходность. Иными словами, де-факто инвестор получает до 15% годовых рентабельность инвестиций», — уточняет Станислав Зингель.

Ещё один соблазнительный вариант, хоть он и относится к абсолютно другой категории  недвижимости — «студенческая недвижимость» и гостиничные номера. По словам эксперта, для них характерен наивысший уровень доходности и безопасность вложений.

P.S.

Что ещё сюда добавить? Рекомендации специалиста, ориентированные на бюджет покупки, сориентируют в выборе конкрентых объектов недвижимости. Интересно также будет познакомиться с диаграммой аналитического портала Global Property Guide. Она подскажет средний уровень рентной доходности жилой недвижимости в европейских странах. Потенциальному инвестору остаётся лишь правильно сделать свой выбор. Самое главное, чтобы приобретаемый объект недвижимости для сдачи в аренду был интересен не только его владельцу, но и будущим арендаторам.

Светлана Башурина

Загородный отдых на природе – всегда в моде. Те, кому не посчастливилось иметь свой домик в деревне, прибегают к услугам рынка аренды загородной недвижимости. С каждым годом популярность такой «дачи напрокат» набирает обороты. Для одних – это идеальный вариант расслабиться подальше от городской суеты, для других – дополнительный источник пополнения семейного бюджета.

Хорошо иметь «домик в деревне»…

Согласно данным опроса, проведённого в мае Исследовательским центром рекрутингового портала Superjob.ru, 21% россиян собирается провести свой отпуск, не выезжая за границы страны. Ещё 15% отметило, что отдыхать они планируют дома. В эти реалии вполне вписываются и те, кто любит проводить всё своё свободное время на даче, приусадебном участке. Хорошо, если он – свой собственный. Если его – нет, тоже не беда: можно найти выход. К примеру, взять этот самый домик и арендовать. Тем более Интернет пестрит подобного рода предложениями, так что есть из чего выбрать. Если брать в учёт данные графика динамики индексов спроса и предложения на аренду загородных домов, то 5 лет назад на рынке количество предложений намного превышало спрос. Сейчас ситуация несколько сбалансировалась: спрос догоняет предложение.

Право выбора остаётся за арендатором. Вариантов тут может быть несколько. Первый – краткосрочная аренда – на сутки, выходные. Он идеально подойдёт тем, кто основную массу времени проводит в городе. Для них – вылазки на природу явление редкое, а потому как праздник. Один день такого праздника вполне укладывается в пределах 10000 рублей. Выходные будут стоить чуть дороже. Кстати, сутки на неделе на определённый процент обойдутся дешевле, чем сутки выходного дня. Например, съём коттеджа на Рублёво-Успенском шоссе (в 39 км от Москвы) в будни обойдётся в 4200 рублей за сутки и 4500 – в выходные. Стоит отметить, что стоимость «праздника» для большой дружной компании  будет в разы дороже и по цене сопоставима с ежемесячной оплатой  семьи. Так, аренда коттеджа на том же Рублёво-Успенском шоссе (в 15 км от Москвы) на коллектив из 20 человек будет стоить 37000 рублей на неделе и 50000 – в выходные.

Второй  – на летний сезон. Такой вариант близок тем, у кого лето и отдых ассоциируются с понятием «домик в деревне». Третий – долгосрочный – на год. Он специально создан для тех, у кого душа прикипела к загородной жизни. Разброс цен при ежемесячной оплате в обоих случаях может быть велик. По словам первого заместителя директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, «летний» сегмент считается миниатюрой, проекцией общих рыночных показателей. «Большинство собственников, предлагающих коттеджи в аренду, ищут арендаторов на длительный срок (1 год). Часть собственников (обычно к середине года) меняет свою стратегию и соглашается на более рискованный вариант — краткосрочную аренду, предпочитая гарантированный доход на период 3-5 месяцев. При этом риски арендатор покрывает более высокой арендной ставкой», — отмечает она. Это отражается на ценах. Для примера берётся коттедж в посёлке Малаховка. При длительном сроке аренды ежемесячная стоимость составит 50000 рублей, а при летнем съёме – уже 60000 рублей в месяц.

Выгоднее заранее искать интересные варианты для летнего отдыха: пока они есть в наличии. «В июне — июле подобрать вариант на лето вполне реально, правда, предположу, что все лучшие предложения в соотношении цена-качество уже разобраны. Уже в мае можно было говорить о том, что «летний сезон» на рынке загородной недвижимости прошел свой пик, — замечает Мария Жукова. — Так в мае спрос коттеджей на лето составил 10% от общего спроса (в апреле – 11%), в то время как предложение составило 27% от общего предложения, против 15% в апреле. Кстати, следует отметить, что в этом году сезонный спрос был выше показателей прошлого года примерно на 15%».

На что же можно рассчитывать в результате за свои «кровные»? Всё зависит от бюджета аренды. Если он варьируется от 45000 до 90000 рублей в месяц, то за такие деньги можно получить хороший дом со всеми удобствами площадью в 150 – 200 квадратных метров, расположенный на участке в 10 – 15 соток примерно в 30 – 40 километров от МКАД. Можно уложиться и в бюджет в 30000 рублей, однако желающих находится не особо много. «Арендаторы отдают себе отчёт в том, что за такие деньги найти объект, удовлетворяющий потребностям трудно. Даже загородом люди хотят получить оптимальный  набор «городского» комфорта и удобств, которых в щитовом домике на 6 сотках быть не может по определению», — комментирует эксперт.

Кстати, политика цен при аренде загородной недвижимости – вещь непредсказуемая. Для сравнительного анализа берётся такая картинка: небольшой дачный домик (с удобствами во дворе) на участке в 10 – 20 соток. Первый её вариант находится в посёлке Михнёво (в 70 км по Каширскому шоссе). Второй – в дачном посёлке (в 35 км по Пятницкому шоссе). Самый важный момент, что оба варианта обойдутся арендатору в 10000 рублей в месяц. «Вообще, в зависимости от направления за одну и ту же цену можно снять дома совершенно разного уровня качества. Если на популярных западных направлениях за 60 тысяч в месяц едва получится подобрать дом по качеству соответствующий эконом-классу, то на восточных направлениях за эти деньги можно арендовать дом достаточно высокого уровня», — добавляет Мария Жукова.

Обратная сторона медали

Казалось бы, присмотрел и выбрал нужный домик, заплатил за него хозяину, и — всё в порядке. Но нет, и тут нужно проявлять осмотрительность, так как желающие поживиться за чужой счёт в сфере недвижимости всегда были и остаются. Рынок аренды «загородки» – не исключение из правил. «Сдача в аренду загородной недвижимости – процесс более хлопотный, поэтому в поле зрения мошенников попадает более дорогая недвижимость, к примеру, направления Новой Риги и Рублёвского шоссе. Для мошенников это более сложная операция, так как арендаторы более  взыскательная и грамотная аудитория, многие из них бизнесмены, но сумма аферы тоже выше по сравнению с квартирами», — говорит генеральный директор АКГ «Аудит и Право» Сергей Елин. «Чтобы не остаться без денег, следует помнить самые важные моменты на стадии ведения переговоров и заключения сделки: во-первых,  убедиться, что объект сдает собственник, проверить подлинники правоустанавливающих документов; во-вторых, все расчеты производить только в момент заключения договора и оформлять  передачу денег расписками. Обязательно заключать договор», — рекомендует Мария Жукова.

Важность советов подтверждается реальными случаями из практики. «В прошлом году к нам обратился арендатор, который заплатил аванс за аренду дома на лето на Новорижском шоссе, а документы о собственности оказались поддельным. Лицо, сдававшее дом, представилось двоюродным братом собственника, который якобы живет заграницей. Пострадавший заплатил аванс за 3 месяца, получив даже за это скидку. Мошенник скрылся. Собственник действительно живет за границей, но никакого брата у него нет», — рассказывает Сергей Елин. По словам специалиста, недобросовестные действия со стороны арендатора в основном происходят при съёме квартир, когда те не хотят съезжать. «Хотя, думаю, на практике вполне возможна такая же ситуация и по загородной недвижимости», — предполагает он.

Быть «в плюсе»

При соблюдении всех правовых норм и условий договора и арендатор, и собственник остаются «в плюсе». Один за свои деньги на какое-то время получает отдых на свежем воздухе и «мини-дом своей мечты». Второй – пополняет свой бюджет. «Средние показатели  дохода на вложенный капитал от сдачи в аренду объектов жилой недвижимости составляют порядка 5 %, то есть доход от сдачи в аренду можно считать сопоставимым с доходами по банковским депозитам», — отмечает Мария Жукова. Для увеличения показателей доходности эксперт предлагает собственнику следить за рыночной ситуацией, сокращать сроки простоя, внимательно относиться к подбору арендаторов и использованию квартиры по назначению. 

Светлана Башурина