Loading ...
Загородный отдых на природе – всегда в моде. Те, кому не посчастливилось иметь свой домик в деревне, прибегают к услугам рынка аренды загородной недвижимости. С каждым годом популярность такой «дачи напрокат» набирает обороты. Для одних – это идеальный вариант расслабиться подальше от городской суеты, для других – дополнительный источник пополнения семейного бюджета.
Хорошо иметь «домик в деревне»…
Согласно данным опроса, проведённого в мае Исследовательским центром рекрутингового портала Superjob.ru, 21% россиян собирается провести свой отпуск, не выезжая за границы страны. Ещё 15% отметило, что отдыхать они планируют дома. В эти реалии вполне вписываются и те, кто любит проводить всё своё свободное время на даче, приусадебном участке. Хорошо, если он – свой собственный. Если его – нет, тоже не беда: можно найти выход. К примеру, взять этот самый домик и арендовать. Тем более Интернет пестрит подобного рода предложениями, так что есть из чего выбрать. Если брать в учёт данные графика динамики индексов спроса и предложения на аренду загородных домов, то 5 лет назад на рынке количество предложений намного превышало спрос. Сейчас ситуация несколько сбалансировалась: спрос догоняет предложение.
Право выбора остаётся за арендатором. Вариантов тут может быть несколько. Первый – краткосрочная аренда – на сутки, выходные. Он идеально подойдёт тем, кто основную массу времени проводит в городе. Для них – вылазки на природу явление редкое, а потому как праздник. Один день такого праздника вполне укладывается в пределах 10000 рублей. Выходные будут стоить чуть дороже. Кстати, сутки на неделе на определённый процент обойдутся дешевле, чем сутки выходного дня. Например, съём коттеджа на Рублёво-Успенском шоссе (в 39 км от Москвы) в будни обойдётся в 4200 рублей за сутки и 4500 – в выходные. Стоит отметить, что стоимость «праздника» для большой дружной компании будет в разы дороже и по цене сопоставима с ежемесячной оплатой семьи. Так, аренда коттеджа на том же Рублёво-Успенском шоссе (в 15 км от Москвы) на коллектив из 20 человек будет стоить 37000 рублей на неделе и 50000 – в выходные.
Второй – на летний сезон. Такой вариант близок тем, у кого лето и отдых ассоциируются с понятием «домик в деревне». Третий – долгосрочный – на год. Он специально создан для тех, у кого душа прикипела к загородной жизни. Разброс цен при ежемесячной оплате в обоих случаях может быть велик. По словам первого заместителя директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, «летний» сегмент считается миниатюрой, проекцией общих рыночных показателей. «Большинство собственников, предлагающих коттеджи в аренду, ищут арендаторов на длительный срок (1 год). Часть собственников (обычно к середине года) меняет свою стратегию и соглашается на более рискованный вариант — краткосрочную аренду, предпочитая гарантированный доход на период 3-5 месяцев. При этом риски арендатор покрывает более высокой арендной ставкой», — отмечает она. Это отражается на ценах. Для примера берётся коттедж в посёлке Малаховка. При длительном сроке аренды ежемесячная стоимость составит 50000 рублей, а при летнем съёме – уже 60000 рублей в месяц.
Выгоднее заранее искать интересные варианты для летнего отдыха: пока они есть в наличии. «В июне — июле подобрать вариант на лето вполне реально, правда, предположу, что все лучшие предложения в соотношении цена-качество уже разобраны. Уже в мае можно было говорить о том, что «летний сезон» на рынке загородной недвижимости прошел свой пик, — замечает Мария Жукова. — Так в мае спрос коттеджей на лето составил 10% от общего спроса (в апреле – 11%), в то время как предложение составило 27% от общего предложения, против 15% в апреле. Кстати, следует отметить, что в этом году сезонный спрос был выше показателей прошлого года примерно на 15%».
На что же можно рассчитывать в результате за свои «кровные»? Всё зависит от бюджета аренды. Если он варьируется от 45000 до 90000 рублей в месяц, то за такие деньги можно получить хороший дом со всеми удобствами площадью в 150 – 200 квадратных метров, расположенный на участке в 10 – 15 соток примерно в 30 – 40 километров от МКАД. Можно уложиться и в бюджет в 30000 рублей, однако желающих находится не особо много. «Арендаторы отдают себе отчёт в том, что за такие деньги найти объект, удовлетворяющий потребностям трудно. Даже загородом люди хотят получить оптимальный набор «городского» комфорта и удобств, которых в щитовом домике на 6 сотках быть не может по определению», — комментирует эксперт.
Кстати, политика цен при аренде загородной недвижимости – вещь непредсказуемая. Для сравнительного анализа берётся такая картинка: небольшой дачный домик (с удобствами во дворе) на участке в 10 – 20 соток. Первый её вариант находится в посёлке Михнёво (в 70 км по Каширскому шоссе). Второй – в дачном посёлке (в 35 км по Пятницкому шоссе). Самый важный момент, что оба варианта обойдутся арендатору в 10000 рублей в месяц. «Вообще, в зависимости от направления за одну и ту же цену можно снять дома совершенно разного уровня качества. Если на популярных западных направлениях за 60 тысяч в месяц едва получится подобрать дом по качеству соответствующий эконом-классу, то на восточных направлениях за эти деньги можно арендовать дом достаточно высокого уровня», — добавляет Мария Жукова.
Обратная сторона медали
Казалось бы, присмотрел и выбрал нужный домик, заплатил за него хозяину, и — всё в порядке. Но нет, и тут нужно проявлять осмотрительность, так как желающие поживиться за чужой счёт в сфере недвижимости всегда были и остаются. Рынок аренды «загородки» – не исключение из правил. «Сдача в аренду загородной недвижимости – процесс более хлопотный, поэтому в поле зрения мошенников попадает более дорогая недвижимость, к примеру, направления Новой Риги и Рублёвского шоссе. Для мошенников это более сложная операция, так как арендаторы более взыскательная и грамотная аудитория, многие из них бизнесмены, но сумма аферы тоже выше по сравнению с квартирами», — говорит генеральный директор АКГ «Аудит и Право» Сергей Елин. «Чтобы не остаться без денег, следует помнить самые важные моменты на стадии ведения переговоров и заключения сделки: во-первых, убедиться, что объект сдает собственник, проверить подлинники правоустанавливающих документов; во-вторых, все расчеты производить только в момент заключения договора и оформлять передачу денег расписками. Обязательно заключать договор», — рекомендует Мария Жукова.
Важность советов подтверждается реальными случаями из практики. «В прошлом году к нам обратился арендатор, который заплатил аванс за аренду дома на лето на Новорижском шоссе, а документы о собственности оказались поддельным. Лицо, сдававшее дом, представилось двоюродным братом собственника, который якобы живет заграницей. Пострадавший заплатил аванс за 3 месяца, получив даже за это скидку. Мошенник скрылся. Собственник действительно живет за границей, но никакого брата у него нет», — рассказывает Сергей Елин. По словам специалиста, недобросовестные действия со стороны арендатора в основном происходят при съёме квартир, когда те не хотят съезжать. «Хотя, думаю, на практике вполне возможна такая же ситуация и по загородной недвижимости», — предполагает он.
Быть «в плюсе»
При соблюдении всех правовых норм и условий договора и арендатор, и собственник остаются «в плюсе». Один за свои деньги на какое-то время получает отдых на свежем воздухе и «мини-дом своей мечты». Второй – пополняет свой бюджет. «Средние показатели дохода на вложенный капитал от сдачи в аренду объектов жилой недвижимости составляют порядка 5 %, то есть доход от сдачи в аренду можно считать сопоставимым с доходами по банковским депозитам», — отмечает Мария Жукова. Для увеличения показателей доходности эксперт предлагает собственнику следить за рыночной ситуацией, сокращать сроки простоя, внимательно относиться к подбору арендаторов и использованию квартиры по назначению.
Советы от эксперта Марии Жуковой, первого заместителя директора компании «Миэль-Аренда», для: а) арендаторов: Наши советы носят общий для всех сегментов характер. • Не гнаться за дешевизной. Объект, который предлагается по цене ниже рыночной, возможно, просто «крючок». • Не суетиться и не торопиться во время просмотра дома, не поддаваться нервозности, которые некоторые собственники могут специально создавать. Велика вероятность не заметить существенных недостатков. • Никогда не платить вперед. Оплата услуг агента всегда происходит после заключения договора, когда он выполнил свои обязательства перед клиентом. Все расчеты производить только в момент заключения договора и оформлять передачу денег расписками. • Убедиться, что дом сдает собственник, проверить подлинники правоустанавливающих документов. Особое внимание уделять документам, которые предоставляет собственник. Отсутствие паспорта, ламинированные документы на право собственности и тому подобное должны насторожить. Внимательно изучать договор аренды, который собираетесь подписать. Даже в том случае, когда человек сам подобрал себе домик, я бы рекомендовала на стадии заключения договора обращаться в профессиональные агентства недвижимости. Юридически грамотно составленный договор поможет исключить целый ряд проблем, которые могут возникнуть в период арендных отношений, сколь бы милыми друг другу не казались с первого взгляда потенциальные собственник и арендатор. Если у вас на руках юридически грамотно составленный договор, то, в крайнем случае, спорные вопросы можно будет решить через суд. • Сегодня, независимо от класса жилья, собственников, которые готовы сдавать объект без залогового депозита почти не осталось. Размер залога составляет 100% месячной арендной ставки и возвращается арендатору по окончанию срока действия договора аренды. б) собственников: Так сложилось, что российский рынок арендного жилья сформировался как рынок собственника, а потому арендодатель по умолчанию всегда имеет целый набор преимуществ перед арендатором. • Один из стереотипов поведения арендодателя заключается в его уверенности в том, что если сразу обратиться в несколько компаний, то квартиру получится сдать быстрее. Допустим, но обратившись сразу в несколько компаний, во-первых, можно надолго забыть о покое. Десятки разных агентов будут обращаться с одними и теми же вопросами, а звонок телефона сводить с ума. И главное, если объектом занимаются все – это означает, что на самом деле не занимается никто, и предъявить свои претензии или высказать пожелания будет некому. Такого не случится, если выбрать одно профессиональное агентство. • Как показывает практика, без помощи профессионального риэлтора можно обойтись только в одном случае, когда арендаторами являются хорошие знакомые, от которых не приходится ждать подвоха. И даже тогда следует заключить договор в письменном виде. Например, условия освобождения дома в том или ином случае должны быть согласованы обеими сторонами и закреплены в договоре. Если договором не предусмотрено, что наниматель должен незамедлительно освободить арендуемую жилплощадь после получения устной просьбы собственника, то выселить нанимателя по первой же своей прихоти собственник не имеет права. Собственники жилых помещений, сдаваемых в аренду, должны также понимать, что передают свое имущество, пусть и во временное, но владение и пользование другому лицу, то есть, добровольно ограничивают свое право собственности на определенный договором срок, компенсацией чего и является арендная плата. Поэтому сама возможность и периодичность посещения – еще один предмет обсуждения. • Сегодня крупные агентства недвижимости, работающие в арендном сегменте, могут предложить собственнику жилья выбор формы сотрудничества, как на безвозмездной, так и на возмездной основе. В этом смысле он оказывается в привилегированном положении. Бесплатная услуга предполагает размещение информации об объекте в хорошо структурированном каталоге объектов – базе данных компании. Правда, в таком случае рассчитывать на индивидуальный подход не приходится. Эксклюзивный договор подразумевает общение с персональным агентом, который, используя все доступные рекламные и маркетинговые возможности, целенаправленно продвигает объект своего клиента на рынке, представляет и защищает его интересы на переговорах, подбирает арендатора в строгом соответствии с пожеланиями и на условиях собственника. Комплексная услуга включает полное юридическое сопровождение. А в ряде случаев, компании предлагают и целый набор дополнительных сервисов, например, финансовые гарантии, страховой полис, так называемое постпродажное сопровождение. Что в совокупности практически полностью исключает все возможные риски. |
Светлана Башурина
Friend me:
Комментарии
Этот комментарий был оставленв Пятница, июня 22, 2012 в 6:38и оставлено в рубрике Деньги, Как потратить, Куда вложить.Вы можете следить за комментариями к этой статье с помощью RSS 2.0 feed.Вы можете оставить комментарий, или trackback с вашего собственного сайта.
Kick the tires and light the fires, problem officially solved!