По оценкам аналитиков, ипотечное кредитование набирает обороты и второй год подряд демонстрирует положительную динамику. Одним из факторов роста ипотечного рынка стало снижение процентных ставок по кредиту. При этом любопытно, что портрет заёмщика заметно «омолодился». Эксперты продолжают строить весьма оптимистичные планы и на 2018 год, однако отмечают, что в плюсе окажутся те игроки рынка, которые смогут предложить клиентам не только выгодные условия, но и качественный сервис.

Ипотечное кредитование: игра на понижение ставок — выводит в плюс?

В рамках круглого стола «Ипотека в России» были представлены результаты исследования рынка ипотечного кредитования, подготовленные рейтинговым агентством «Эксперт РА». По его данным, в I полугодии 2017 года объём выдачи ипотеки увеличился на 16%, достигнув отметки в 773 млрд. рублей, которая превысила предыдущий рекордный показатель I полугодия 2014 года в 769,7 млрд. рублей. «Ипотечный портфель вырос с начала года на 4% до 4,7 трлн. рублей основную поддержку рынку оказали падение процентных ставок по ипотеке ниже исторических минимумов (средневзвешенная ставка достигла 11,1% на 1.07.2017) и дальнейшее сокращение стоимости недвижимости. Цены и на первичное, и на готовое жильё со II квартала 2016 года замедлили падение, при этом разрыв между стоимостью новостроек и «вторички» сохраняется. Снижение цен на вторичном рынке, а также отсутствие рисков «недостроя» стимулируют население к покупкам готового жилья: выдача ипотеки на его приобретение выросла на 29% к I полугодию 2016-го», — говорится в исследовании.

Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) подошло к вопросу намного шире и отразило динамику ипотечного кредитования на фоне банковского розничного кредитования. В его статистическом обзоре отмечается, что рынок розничного кредитования физических лиц в I полугодии 2017 года показал существенный прирост относительно последней пары лет. Так, по данным Банка России, портфель ссуд физлиц в I полугодии 2017 года прибавил на 3,5% при том, что годом ранее наблюдалось сокращение на 1%, а объём выдач ссуд – увеличился на 30%. Флагманами роста банковского розничного кредитования в I полугодии 2017 года НАФИ называет необеспеченные потребительские ссуды, объём которых вырос на 38,4% (или 986,2 млрд. рублей), и ипотечное кредитование. «Доля ипотечных ссуд в портфеле кредитов физических лиц устойчиво растёт на фоне стабилизировавшейся доли ссуд физических лиц в активах банков. За первые шесть месяцев 2017 года было выдано 426000 жилищных кредитов на сумму 0,78 трлн. рублей. Для сравнения, в первой половине 2016 года было выдано 395000 кредитов на сумму 0,70 трлн. рублей, а в 2015 году – 288000 кредитов на сумму 0,47 трлн. рублей. Текущая выдача кредитов в 2017 году выросла на 8% в количественном и на 16% в денежном выражении. На 1 июля 2017 года объём задолженности по ипотечным кредитам на балансах превысил 4,7 трлн. рублей, что на 11% больше, чем годом ранее», — подчёркивается в обзоре НАФИ.

По мнению экспертов, драйвером роста рынка ипотечного кредитования стало снижение ключевой ставки и, как следствие, процентных ставок для заёмщиков, а также приемлемые цены на жильё. «Рост объёмов ипотечного кредитования связан с несколькими факторами. Прежде всего, стоит обратить внимание на снижение ключевой ставки – только в 2017 году ставка была снижена 5 раз и на сегодняшний день составляет 8,25%. Это в свою очередь привело к снижению ставок по ипотечным продуктам: для сравнения, в 2016 году ставка в среднем по рынку составляла 12,5 – 12,7%, а сегодня – 10,3%, — комментирует директор ипотечного центра компании «Миэль-Новостройки» Татьяна Гусева. – Также значимым фактором являются стабильные и доступные цены на жильё. На столичном рынке конкуренция между застройщиками весьма велика, что сдерживает рост цен несмотря на растущий спрос. Безусловно, что ключевым драйвером роста ипотечного рынка являются ставки. Сегодня в рамках базовых программ ставки начинаются от 9% (например, АИЖК), а в рамках специальных программ и акций – от 6 – 7%».

«Рост объёмов ипотечного кредитования обусловлен совокупным воздействием нескольких факторов. Первое полугодие 2017 года было отмечено высоким уровнем задолженности населения по кредитам, которая по состоянию на 1 июля составила 11,2 трлн. рублей, и около 21% потребительских кредитов было просрочено. Поэтому банки предпочитают развивать именно ипотеку, как наименее рисковую форму потребительского кредитования. Кризисные явления, наблюдавшиеся в экономике за последние 3 года, существенно снизили цены на жилую недвижимость, на восстановление их до докризисного уровня уйдёт пара лет, что стимулирует спрос на ипотеку, — замечает старший партнёр, директор по стратегическому развитию АКГ «Деловой Профиль» Армен Даниелян. – Начало этого года характеризовалось ростом деловой активности во многих сферах экономики, реальные заработные платы выросли на 4,6%, что также способствовало повышению интереса россиян к ипотеке. Снижение инфляции благодаря инфляционному таргетированию дало возможность ЦБ планомерно понижать ключевую ставку и привело к снижению ставок по кредитам, в том числе и по ипотеке».

«За первое полугодие 2017 года в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 773 млрд. рублей, из них 264 млрд. пришлось на рынок новостроек. Рынок ипотеки продолжает расти и за указанный период он увеличился на 16%. Текущий год порадовал рынок недвижимости рекордным снижением ставок по ипотеке, так средняя ставка по выданным кредитам в первом полугодии составила 11%, при этом кредиты на новостройки обошлись заёмщикам чуть дешевле – в среднем 10,7%. Ипотека на вторичное жильё стоит немного дороже – 11,3%. Рекордное снижение ставок по ипотечным программам кредитования напрямую связано со снижением Центробанком ключевой ставки, которая на сегодняшний день составляет 8,25%, и, как следствие, снижением стоимости фондирования для банков, — считает руководитель управления прямых продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко. – Также рост ипотечного кредитования связан и с развитием программ субсидирования ипотеки со стороны застройщика, ставки по которым могут достигать 6,7 – 7,4% годовых на весь срок кредитования. В частности, в нашем арсенале ипотечных программ есть совместная программа со Сбербанком, по условиям которой ипотечные кредиты выдаются под 7,4% годовых на весь срок кредитования, который составляет 7 лет, с первоначальным взносом от 15%».

«До 30 декабря 2016 года действовала программа «Ипотека с государственной поддержкой», условия кредитования которой предусматривали процентную ставку на уровне 11,5 – 12%. К концу первого квартала 2017 года процентная ставка по ипотеке по собственным программам банков снизилась до уровня 10,5 – 11%. Одновременно снизился размер минимального первоначального взноса до 10 – 15%, а по некоторым программам – до 0%, в то время как по программе с господдержкой минимальный взнос был возможен только от 20%, — подчёркивает начальник отдела ипотеки компании «Группа ЛСР. Недвижимость – М» Пётр Пенягин. – Таким образом, процентная ставка по ипотеке в 2017 году стала выгоднее, чем годом ранее: появились программы с минимальным первоначальным взносом, стало проще получить кредит собственникам бизнеса и индивидуальным предпринимателям».

Хоть статистика по ипотечному кредитованию и оценки экспертов и говорят о позитивных тенденциях на рынке, однако это не значит, что динамика развития для всех игроков одинакова. По данным рейтингового агентства «Эксперт РА», у половины банков из топ-20 темп прироста выдачи ипотечных ссуд в I полугодии 2017 года составил не более 20%. Наибольшие показатели по объёмам ипотечного кредитования в I полугодии 2017 года продемонстрировали «Банк Уралсиб» (+ 548,5% к показателям I полугодия 2016 года или 7,887 млрд. рублей) и «СМП Банк» (+737,1% или 2,369 млрд. рублей). Такие значительные темпы прироста можно объяснить эффектом низкой базы у данных кредитных организаций в I полугодии 2016 года. Среди госбанков хорошую динамику показали банк «ВТБ» (+30,6% или 23,502 млрд. рублей), Сбербанк (+20,3% или 396,501 млрд. рублей), банк «ВТБ24» (+19,2% или 155,147 млрд. рублей). Заметное снижение объёмов выдачи наблюдается у банка «ФК Открытие» (-50,8% или 2,656 млрд. рублей), «ТрансКапиталБанка» (-54,3% или 3,131 млрд. рублей), «Связь-Банка» (-60,6% или 3,579 млрд. рублей).

Крупные игроки рынка, опрошенные интернет-журналом «Деньги и Карьера», всё-таки говорят о положительной динамике развития ипотечного кредитования в 2017, разбавляя статистику последними актуальными данными. «Наш банк прирос на 18,9% за 9 месяцев 2017 года по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, — заявляет руководитель управления маркетинга ипотечного банка «ДельтаКредит» Алексей Тартышев. – Это связано со снижением ставок и стагнацией стоимости 1 кв.м жилья. В нашем случае дополнительными стимулами является также упрощённая процедура одобрения кредита, быстрый выход на сделку и лояльные требования к клиентам и залогам». 

«Ипотечный рост отмечается даже в больших объёмах: +30% за 10 мес./10 мес., связано это в первую очередь с ростом объёмов кредитования в целом. Растут стоимости отдельных объектов, снижаются объёмы первоначальных взносов у клиентов, растёт средний чек по кредитам. На сегодняшний день он составляет порядка 2,25 млн. рублей», — сообщает заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчётов по сделкам с недвижимостью банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров.

«По итогам первого полугодия 2017 года мы выдали более 7,8 млрд. рублей, что больше значений 2016 года в 6,5 раза. В III квартале наши результаты – также с хорошей динамикой роста, — рассказывает начальник управления ипотечных продаж «Банка Уралсиб» Карина Кучерук. – Положительная динамика роста ипотечного кредитования связана со снижением ключевой ставки и, как следствие, ценовая борьба на рынке, повлекшая существенное снижение ставок, а также с отложенным спросом со стороны наших клиентов».

Впрочем, некоторые предпочитают ограничиться общей оценкой ситуации на рынке. «В рамках 2017 года мы отмечаем прирост выдачи ипотечных кредитов. Считаем, что он связан с 2 факторами: снижением ставок по ипотеке, а также со значительными объёмами ввода жилых новостроек, что заставляет застройщиков сдерживать рост цен на недвижимость», — полагает директор департамента розничного бизнеса «РосЕвроБанка» Антон Суворкин.

«Основным драйвером роста объёма ипотечного кредитования в 2017 году стало снижение ставок по ипотеке, достигшее минимального уровня за всю историю рынка ипотеки в России. Кроме того, банки стали более либеральны к заёмщикам», — присоединяется руководитель дирекции по развитию розничных продуктов «Ак Барс» банка Тимур Губайдулин.

Портрет ипотечного заёмщика: какой он?

К одним из позитивных факторов, повлиявших на увеличение объёмов выдачи ипотечных ссуд, эксперты относят более лояльные требования со стороны банков к потенциальным заёмщикам. Действительно ли это так? Чтобы разобраться в этом вопросе, необходимо понять, как сейчас выглядит портрет ипотечного заёмщика и какие изменения с ним произошли за последнее время. В нашем случае понятие «портрета» будет включать не только внешние совокупные признаки, но и другие характеристики, позволяющие создать представление о потребителе ипотечных услуг, его потребностях и запросах. Отправными точками для анализа нам послужат опрос НАФИ и исследования ипотечного банка «ДельтаКредит», которые проводились в этом году и в конце прошлого года. Начнём с изучения потребительских мотивов. Первый такой мотив – это потребность в улучшении жилищных условий. По данным опроса НАФИ, о такой потребности заявляют 45% россиян. Любопытно, что за последние 2 года количество «нуждающихся» увеличилось на 4%. Если рассматривать вопрос о покупке конкретного жилья, то 50% опрошенных предпочитают приобретать новое жильё, 16% — ориентируются на вторичный рынок, для 29% нет разницы, на каком рынке покупать недвижимость, а 5% — затруднились ответить.

Второй мотив – это потребность в оформлении ипотеки. В ходе одного из упомянутых исследований банка «ДельтаКредит» выяснилось, что 53,4% респондентов обращаются в банк за ипотекой в связи с тем, что просто хотят иметь квартиру в собственности и отчасти — продемонстрировать окружающим более высокий социальный статус. 13,3% берут ипотечный кредит в связи с рождением ребёнка. Практически каждый пятый опрошенный выбирает ипотеку по причине переезда: либо от родителей (12,6%), либо в другой город (9,5%). А среди тех, кто остановился на варианте «другое» (11,2%), часть ответила, что не рассматривает ипотеку в качестве варианта для покупки жилья.

Учитывая первые два мотива (потребность в улучшение жилищных условий и решение данного вопроса за счёт кредитных денежных средств), возникает вопрос: какие варианты жилья пользуются спросом в рамках ипотечного кредитования и на какие стоит обратить внимание? Небольшую зарисовку по ситуации нам могут дать игроки рынка недвижимости. «Покупатели, которые совершают сделки по 100% оплате, предпочитают однокомнатные квартиры – 62% сделок. В структуре сделок ипотечных заёмщиков превалируют двухкомнатные квартиры – 42% сделок. Как в случае с ипотечниками, так и в случае с покупателями за собственные средства, на долю трёхкомнатных квартир приходится 10% спроса. Сейчас в Московском регионе в среднем размер первоначального взноса составляет 35%, а средняя сумма кредита – 3,1 млн. рублей. Наиболее востребованы среди покупателей квартиры в массовом сегменте, в связи с доступным бюджетом покупки, — анализирует Татьяна Гусева. – Рассмотрим на примере две квартиры стоимостью 10 и 5 млн. рублей. Остальные параметры равны: 20% — размер первоначального взноса, 10 лет – срок кредитования, 10,4% годовых — процентная ставка по кредиту. В первом случае сумма кредита составит 8 млн. рублей, ежемесячные платежи – 107500 рублей. Во втором случае сумма кредита составит 4 млн. рублей, ежемесячные платежи – 53750 рублей. Как мы видим, разница в размере ежемесячных платежей очень существенна».

«В рамках ипотечного кредитования спросом пользуется жильё комфорт- и бизнес-класса: готовое или с ближайшим сроком сдачи и получения ключей. Недавно мы запустили несколько специальных программ совместно с ведущими банками страны, где ставки по ипотеке составляют от 6,2% годовых. Многих покупателей интересуют квартиры с отделкой: например, одни из самых популярных объектов в портфеле нашей компании – жилые комплексы «Лучи» и «Нахабино Ясное», — информирует Пётр Пенягин. – Мы рекомендуем клиентам не откладывать покупку. Это связано с тем, что с 2018 года Центробанк России планирует ужесточить требования к ипотеке с первоначальным взносом менее 20%, введя для таких кредитов повышенный коэффициент риска. Это значит, что банкам придётся увеличить кредитную ставку для таких клиентов. В итоге эти изменения отразятся на кармане покупателей: придётся или вносить существенный первоначальный взнос, или брать ипотечный кредит с менее выгодными условиями, нежели сегодня».

«Средняя доля ипотечных сделок в продажах нашей компании по итогам октября составила 74%, при этом есть проекты, в которых их доля ещё выше. Например, в UP-квартале «Сколоковский» доля квартир, приобретённых в ипотеку составляет 79%. Наиболее востребовано ипотечное кредитование в сегменте стандартного жилья и комфорт-класса, в сегментах бизнес- и премиум-класса доля ипотеки, как правило, не превышает 40 – 50%. В нашем проекте премиум-класса – доме «Дыхание» — доля ипотечных сделок составляет не больше 50%, — говорит Павел Тимошенко. – Мы постоянно развиваем и улучшаем арсенал наших финансовых инструментов и сервисов для клиентов, чтобы любой заинтересованный в наших объектах недвижимости потребитель смог найти для себя подходящий вариант. Сегодня, кроме программ с субсидированными ставками, у нас есть ипотека без первоначального взноса от нескольких банков, есть программа «Ипотечные каникулы» с вдвое сниженным ежемесячным платежом по кредиту на срок до двух лет, есть программа с переменной плавающей ставкой, а также несколько программ с дифференцированными платежами».

Третий – критерии выбора банка для получения ипотеки. По данным опроса ипотечного банка «ДельтаКредит», 44% респондентов ориентируются на выгодные условия, при этом в комментариях указывают на процентную ставку, а остальное – уже «неважно». Для 20% имеет значение надёжность и хорошая репутация банка. 11% выбирают те банки, где меньше бюрократических барьеров для получения ипотеки. 5% учитывают рекомендации знакомых, ещё столько же (5%) опираются на свой собственный опыт сотрудничества с тем банком, в котором оформлены другие продукты. 15% отвечают, что не планируют брать ипотеку.

Помимо желаний нужно учитывать и возможности: сможет ли потенциальный заёмщик осилить все условия, предъявляемые со стороны банка для оформления ипотеки, и хватит ли у него финансовых ресурсов? Идеальный клиент для банка – тот, кто имеет хорошую кредитную историю, стабильный доход и отсутствие (либо минимум) дополнительной кредитной нагрузки. В отношении финансов в конце прошлого года аналитики ипотечного банка «ДельтаКредит» подсчитали, какую нужно получать зарплату в каждом регионе, чтобы оформить ипотеку. При расчёте учитывались следующие параметры: площадь приобретаемой квартиры – 56 кв.м, срок кредитования – 15 лет, процентная ставка – 12,5% годовых, первоначальный взнос по ипотеке – 30%. В пояснении к расчёту указывается, что 56 кв.м считается средней площадью квартир в российских новостройках, срок займа в 15 лет является средним по рынку, 12,5% годовых – средневзвешенная ставка по кредитам на первичный рынок в банке на момент проведения исследования. Информация о средней стоимости квадратного метра для каждого региона черпалась из данных Росстата. В качестве обязательного условия для стандартизации расчёта аналитики то, что семья на обслуживание долга будет тратить не более 50% дохода. В результате был произведён расчёт примерной цены на типовую квартиру в каждом регионе, ежемесячного платежа по кредиту с учётом процентной ставки и размером первоначального взноса. По оценкам специалистов, среднестатистическая российская семья должна зарабатывать где-то 53831,09 рублей, чтобы приобрести жильё в кредит. Самые минимальные требования к доходам предъявляются в Республике Калмыкия (27882,31 руб.), Смоленской (29507,51 руб.) и Брянской (30789,59 руб.) областях. Наибольший доход для оформления ипотеки нужен в Москве (106934,08 руб.) и Санкт-Петербурге (85902,86 руб.). В примечании к исследованию есть отсылка к существующему правилу: «… чем меньше у заёмщика заработок, тем меньшую долю дохода можно брать на обслуживание долга. Если ваша зарплата 40000 рублей, то минимум половину этих денег следует оставить на повседневные расходы. Если речь идёт, например, о 100000 рублей, то на выплату кредита можно направить 60% дохода. Ипотечный кредит оформляют чаще люди семейные – соответственно, доходом является суммарная зарплата обоих супругов». При этом аналитики обращают внимание на то, что их расчёт является примерным и не значит, что семья, имеющая меньший доход, не сможет получить ипотеку, или, наоборот, заёмщикам с большими финансовыми возможностями обязательно будет одобрен кредит – каждая заявка рассматривается в индивидуальном порядке.

За год ситуация на рынке ипотечного кредитования несколько изменилась, однако математическая раскладка исследования может служить неким ориентиром в финансовых требованиях к заёмщикам. Об остальных требованиях можно судить исходя из причин, по которым банки могут отказывать в выдаче ипотеки. Проанализировав свою базу данных за последние 6 лет, ипотечный банк «ДельтаКредит» подготовил аналитику о структуре отказов. Здесь интересно не столько процентное соотношение, сколько сама структура. По данным исследования, 59% отказов среди тех, что происходят на этапе консультации в банке, обусловлены несоответствием клиента минимальным требованиям кредитной организации. «Среди этих 59% большая часть связана с тем, что клиент «не подходит» по кредитной истории. Это самая распространённая причина отказа банков – не только ипотечных, но и банков, которые занимаются другими видами кредитования», — поясняет директор ипотечного центра банка «ДельтаКредит» в Москве Мария Мулянова. Второй весомой причиной (40%) является недостаток дохода для ежемесячных платежей по ипотеке либо невозможность подтвердить свой доход. Остальные причины в структуре отказов на этапе консультации аналитики считают незначительными/не требующими дополнительной расшифровки.

Вторая волна отказов следует на этапе андеррайтинга, когда первоначальная консультация с сотрудниками банка прошла успешно и требуется проверка поданного пакета документов. 41% отрицательных решений на данном этапе выносится в связи с тем, что клиент предоставляет «недостоверную информацию о себе». Под такой формулировкой чаще всего скрываются «хитрости» потенциальных клиентов с трудовыми книжками и справками о доходах. Здесь также возможен отказ из-за несоответствия клиента минимальным требованиям банка, однако в меньших объёмах (16%), чему способствует воронка предварительного отсева на этапе банковской консультации. Она сводит к минимуму число «неподходящих» заёмщиков, которым удаётся пройти к следующему уровню проверки. Третий вариант (12%) – отклонение заявки по совокупности негативных факторов, когда решение принимается на основании двух и более причин. Не последнюю роль при принятии окончательного решения имеет кредитная история заёмщика и комплексный подход к проверке. «Всё большую роль в нём играет кредитная история. Она может стать компенсирующим фактором и помочь клиенту, который не подходит по другому параметру, улучшить жилищные условия. Чем больше у клиента положительного опыта выплаты кредитов, тем больше шанс получить одобрение на ипотеку, если она ему нужна», — уверен руководитель кредитного департамента ипотечного банка «ДельтаКредит» Алексей Просвирин.

Отсюда можно сделать вывод, что на одобрение от банка может рассчитывать тот клиент, который не только на словах способен подтвердить свою материальную платёжеспособность и стабильность профессиональных позиций, своевременно вносит платежи по кредитам/не имеет просрочек, соотносит свои запросы с финансовыми возможностями, при этом оформление ипотечного продукта не станет тяжким бременем для его семейного бюджета. Кто может подойти под такое описание? По мнению наших экспертов, за последние несколько лет портрет ипотечного заёмщика заметно «омолодился». «Клиент нашего банка – это 35 – 40-летний гражданин РФ со средней суммой кредита около 3 млн. рублей, покупающий квартиру на вторичном рынке. Есть несколько интересных цифр, которые заслуживают внимания и дают представление о тех «портретных» изменениях, которые произошли с нашими клиентами. Во-первых, средний возраст нашего заёмщика в 2005 году был 44 года, а в 2017 году – 37 лет. Во-вторых, в 2009 году только у 14% заёмщиков нашего банка были несовершеннолетние дети в семье на момент оформления сделки. На 2017 год таких приходится около 50%, — сопоставляет Алексей Тартышев. – В-третьих, самый популярный срок выдачи кредита – 15 лет, а реальный средний срок кредита — 7 лет. В-четвёртых, в 2009 году доля кредитов, выданных иностранцам в нашем банке, составляла 1,3% от всей выдачи в Москве, а на начало 2017 года – 6%».

«Наблюдается «омоложение» портрета заёмщика ипотечного кредитования. Этому способствуют программы с низким первоначальным взносом», — добавляет Тимур Губайдулин.

Наряду со штрихами к портрету некоторые говорят о запросах кредитных организаций к заёмщикам. «Портрет среднего заёмщика по ипотеке в нашем банке – это семья 30 – 35 лет, с первоначальным взносом 20 – 30%, — подтверждает Карина Кучерук. – При этом предъявляемые требования к заёмщикам достаточно лояльны – стаж на месте работы не менее 3-х месяцев, первоначальный взнос возможен от 10%, максимальный возраст на момент окончания кредита не должен превышать 70 лет. Минимальная ставка сейчас составляет 8,9% по программе «Семейная ипотека»».

«Портрет наших ипотечных заёмщиков не отличается от рыночного. Обычно это мужчина или женщина в возрасте 25 – 40 лет, с высшим образованием, как правило, состоящие в браке, — утверждает Антон Суворкин. – Наши основные требования – это наличие первоначального взноса, наличие стабильного подтверждённого дохода и хорошая кредитная история. Самая низка ставка у нас сейчас – 8,25%. Её может получить любой заёмщик при подключении к программе снижения ставки».

«Подавляющая часть клиентов – это наёмные работники со средним доходом на члена семьи. Самая низкая процентная ставка у нас предоставляется заёмщикам на объекты одного из крупнейших партнёров банка и воспользоваться ей могут все категории заёмщиков, которые кредитует наш банк», — констатирует Антон Комаров.

Получение ипотеки заёмщиками в возрасте 25 – 30 лет также может говорить о некоторой доступности данного продукта для молодых специалистов: не надо ждать достижения определённого профессионального уровня/назначения на высокую, руководящую должность, при наличии стабильного дохода и финансовых ресурсов, которых будет хватать и на повседневные расходы, и на оплату регулярного платежа по ипотечному продукту, можно подать заявку в банк.

Ещё одной отличительной чертой ипотечных заёмщиков является их умение распределять свои финансовые ресурсы и своевременно вносить регулярные платежи в счёт погашения задолженности по кредиту. Эту особенность выделяют и аналитики АИЖК: «Качество ипотечного портфеля на балансах банков характеризуется низким уровнем просроченной задолженности. Доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 ноября 2017 г. снизилась до 2,34% (годом ранее – 2,88%). По не ипотечным кредитам населению этот показатель составляет 12,4%».

Рефинансирование ипотеки: стоит ли «овчинка» выделки?

Как отмечалось ранее, интерес к рынку ипотечного кредитования подогревается за счёт снижения ставок по кредиту причём не только у «новичков», но и у тех, кто уже успел воспользоваться услугами банков для улучшения своих жилищных условий. Такая категория клиентов рассматривает возможности перекредитования, чтобы снизить текущую ставку по кредиту и уменьшить процент переплаты банку за пользование его ипотечным продуктом. Растущий интерес к рефинансированию ипотеки подтверждает и исследование рейтингового агентства «Эксперт РА»: «Снижение ставок по ипотеке привело к росту спроса населения на реструктуризацию и рефинансирование ипотечных кредитов, выданных в более ранние периоды по более высоким ставкам. Банки, опрошенные RAEX (Эксперт РА), показали прирост портфеля реструктурированных кредитов в среднем на 15% по отношению к I полугодию 2016-го. Кредитные организации охотно рефинансируют ипотечные ссуды, выданные конкурентами в период высоких ставок, поскольку это позволяет им привлечь заёмщиков, которые уже погасили часть своей задолженности, соответственно, у банка имеется больше информации о качестве обслуживания таким клиентом долгосрочного долга. Однако своим клиентам в вопросах реструктуризации или рефинансирования банки идут навстречу неохотно: в период высоких ставок была высока и стоимость фондирования, соответственно, рефинансирование по текущим ставкам снижает уровень маржи, заложенной в кредитный продукт. Кроме того, реструктуризация кредита своего клиента оказывает давление на капитал банка, поскольку должна сопровождаться увеличением коэффициента резервирования. С учётом объёма ипотечных кредитов, выданных в периоды более высоких ставок, а также ожиданий по дальнейшему снижению стоимости ипотеки в среднесрочной перспективе сохранится потенциал наращивания портфелей банков за счёт рефинансирования».

Значимость рефинансирования ипотечных кредитов подчёркивается и в аналитических обзорах АИЖК. «В целом, за всю историю развития рынка ипотечного кредитования ставки выдачи ипотеки колебались внутри узкого диапазона в 12 – 13% годовых, что не создавало стимулов для развития программ рефинансирования. Ключевой тенденцией второй половины 2017 года является рост объёмов рефинансирования (перекредитования). Об этом свидетельствует замедление темпов роста общего ипотечного портфеля, который за октябрь увеличился на 51 млрд. рублей до 5,1 трлн. рублей (в сентябре прирост составил 82,2 млрд., а в августе – 99 млрд. рублей). Снижение процентных ставок на 3 п.п. до 10% и ниже сформировало спрос на продукты рефинансирования ипотечных кредитов, которое начало активно развиваться в третьем квартале 2017 года. Если по итогам 10 месяцев 2017 года, по различным оценкам, доля рефинансирования ипотечных кредитов в общем объёме выдачи оценивается в 5 – 7%, то в 2018 году эта доля может превысить 20%. Таким образом, выгоду от снижения ставок получат не только новые, но и действующие ипотечные заёмщики», — делают выводы аналитики АИЖК.

О наличии интереса к ипотечному рефинансированию со стороны заёмщиков говорят и игроки рынка. При этом они рекомендуют при принятии решения о перекредитовании взвешивать выгодность этого шага, позволит ли новый кредит погашать задолженность на более удобных условиях и снизить итоговый процент переплаты. «Данная программа, безусловно, имеет свою аудиторию, так как ставки по рефинансированию в банке невысоки, а сервис, напротив, находится на очень высоком уровне. При переходе необходимо сопоставить разницу платежей в месяц до и после смены банка, учесть расходы на рефинансирование, оценить выгашивание основного долга до и после, и общий объём переплаты. Условно, если разница в ставке выше 1%, обычно, рефинансирование оправдано», — советует Антон Комаров.

«Спрос на рефинансирование значительно вырос в 2017 году. В нашем банке это также весьма популярный продукт. Главное, что нужно учитывать – это сумма рефинансируемого кредита (маленькие суммы менее 500000 рублей не имеет большого смысла рефинансировать) и новая ставка», — убеждает Антон Суворкин.

«Действительно отмечается всплеск интереса к рефинансированию жилищных кредитов во второй половине 2017 года. Причиной роста запросов на рефинансирование является резкое снижение ипотечных ставок летом 2017 года после пиковых значений в январе 2015-го, — объясняет Тимур Губайдулин. – Средневзвешенная ставка по рублёвым ипотечным кредитам в июле 2017 года составила 10,9% годовых – это самое низкое значение за всю историю ипотечного рынка России».

 «Программа рефинансирования интересна для наших заёмщиков, поскольку позволяет снизить ежемесячный платёж, получив более низкую ставку по кредиту или увеличив срок кредитования. В октябре доля рефинансирования в общих выдачах составила 12%, — информирует Карина Кучерук. — Чтобы снизить свою нагрузку по платежам, у нас в банке также есть уникальная возможность при рефинансировании ипотеки по ставке 9,9% объединить в новом кредите также все потребительские кредиты и долги по кредитным картам и автокредиту. Можно при рефинансировании также включить в кредит дополнительную сумму наличными на потребительские расходы».

«Интерес к перекредитованию ипотеки заметен даже по увеличению количества посещений страницы рефинансирования на сайте. Если в марте 2017 года её посещаемость была на нуле, то в октябре уже 22500 посещений, — сравнивает Алексей Тартышев – Что нужно учитывать клиенту при выборе подходящей программы рефинансирования? По сути, то же самое, что и при стандартной процедуре – соотношение суммы кредита и залога, доход, срок».

Есть ещё один момент, на который мы бы хотели обратить внимание при рефинансировании ипотеки — это оставшийся срок выплаты кредита. Если он весьма продолжителен, то перекредитование имеет смысл, а если большая часть уже прошла и до конца осталось совсем чуть-чуть, то оно – просто невыгодно. Нужно учитывать, что новый кредит хоть и помогает полностью закрыть задолженность старого долга, а заёмщик взамен получает более выгодную процентную ставку по ипотеке, однако у него начинается свой отсчёт погашения и, как правило, в первое время значительная часть платежа будет уходить на погашение процентов, а не «тела» кредита. Важно проанализировать и взвесить: насколько выгодны новые условия и действительно ли они помогают сэкономить личные финансы и сократить уровень переплаты банку за пользование ипотекой.

Прогнозы развития рынка ипотечного кредитования: что год грядущий нам готовит?

Совместно с экспертами мы отразили основные моменты развития рынка ипотечного кредитования в этом году, однако наступление нового года уже не за горами, поэтому прогнозы будут как нельзя кстати. По данным исследования рейтингового агентства «Эксперт РА», размер ипотечного портфеля продолжит набирать обороты и при развитии базового сценария ожидается незначительное снижение ставок. «По мнению агентства, существенного улучшения состояния строительной отрасли в 2017 – 2018 годах не произойдёт. Как следствие, объём вводимого в эксплуатацию жилья продолжит снижаться. Строительную отрасль Московского региона в перспективе двух-трёх лет поддержит запущенная в 2017-м программа реновации старого жилья, что окажет позитивное влияние на объём ввода жилья, падающий второй год подряд. С учётом неудовлетворительных финансовых показателей значительного числа застройщиков и снижения предложения нового жилья на рынке агентство прогнозирует прирост выдачи ипотеки в основном за счёт кредитования на покупку вторичного жилья. Несмотря на негативную динамику реальных доходов населения, агентство не ожидает роста просроченной задолженности по ипотеке в связи с сохранением высокой платёжной дисциплины заёмщиков, — обращается внимание в исследовании. – В соответствии с позитивным (базовым) сценарием RAEX (Эксперт РА) объём рынка ипотечного кредитования по итогам 2017 года составит около 1,9 трлн. рублей (+30%), что позволит превысить максимальное значение 2014-го (1,8 трлн. рублей). Темп прироста портфеля ссудной задолженности составит около 11%, благодаря чему совокупный портфель приблизится к 5 трлн. рублей на 01.01.2018. Данный прогноз мы считаем базовым, а его реализация наиболее вероятна при среднегодовой цене на нефть марки Brent в размере 52 долларов США за баррель, поддержании ключевой ставки на уровне 8 – 8,5% и достижении таргета Банка России по инфляции в 4% к концу 2017-го. При таком сценарии агентство ожидает незначительного (в пределах 1 п.п.) снижения ставок по ипотеке до конца текущего года. Также агентство отмечает, что в связи с установившимся трендом на снижение процентных ставок будет расти спрос на рефинансирование и реструктуризацию кредитов, выданных в предыдущие годы».

Аналитики рейтингового агентства «Эксперт РА» в своём исследовании ограничились прогнозами по рынку ипотечного кредитования к началу 2018 года. А что же ждёт рынок дальше? С этим вопросом интернет-журнал «Деньги и Карьера» обратился к экспертам, чтобы приподнять завесу и пролить свет на ближайшие перспективы. По прогнозам экспертов, и в 2018 году российский рынок ипотечного кредитования ожидает рост и снижение ставок по кредиту. «Уже в этом году ожидается очередное понижение ключевой ставки ЦБ, как минимум, на 0,25%, что подстегнёт продолжение снижения ставок по ипотеке. Снизить проценты уже до конца этого года готовы около половины банков в России. Дальнейшее снижение инфляции, рост реальных доходов населения будут способствовать продолжению падения процентных ставок. Уже к концу 2018 года их среднее значение может опуститься ниже 10% годовых», — заверяет Армен Даниелян.

«Ипотека останется очень востребована, рынок будет расти, этому будет способствовать снижение ставок, думаю, что ещё на 1 п.п. ставки точно снизятся (это будет зависеть от уровня ключевой ставки ЦБ», — предполагает Антон Суворкин.

«В 2018 году рынок увидит продолжение роста ипотечного кредитования и плавное снижение ставок, возможно, меньшими темпами», — прогнозирует Алексей Тартышев.

«Процентные ставки будут зависеть от динамики изменения ключевой ставки, от ситуации вокруг изменения 214 и 218 ФЗ в целом. Немаловажную роль будет играть изменение ставок ключевыми игроками рынка – государственными банками. Пока сложно спрогнозировать, как скажется влияние ужесточения резервирования кредитов с низким первоначальным взносом, но сдержать дальнейший рост объёмов эта мера имеет немаленькие шансы», — рассуждает Антон Комаров.

«Вероятнее всего, снижение базовой ставки и замедление инфляции сделают кредитные ресурсы более доступными. Средние ставки на рынке могут опуститься ниже 10%, при этом крупнейшие финансовые учреждения будут заинтересованы в наращивании объёмов кредитования. Данная тенденция позволит увеличить спрос со стороны населения. В результате в 2018 году рынок жилищного кредитования сохранит положительную динамику развития», — резюмирует Тимур Губайдулин.

«Безусловно, в 2018 году размер ставок будет зависеть от уровня ключевой ставки. Также прогнозы развития рынка ипотечного кредитования напрямую зависят от экономической ситуации в стране и волатильности рынка», — расценивает Карина Кучерук.

Положительная динамика развития ипотечного кредитования и изменение процентных ставок – отнюдь не все тенденции, которые ожидают рынок в 2018 году. Рейтинговое агентство «Эксперт РА» в рамках круглого стола «Ипотека в России» провело опрос среди участников банковского сектора и поинтересовалось, какие вызовы в 2017 – 2018 годах будут ключевыми для ипотечных банков. 50% опрошенных посчитали, что главный вызов для игроков рынка будет связан со снижением доходности ипотечных ссуд. 35% предположили, что на развитие ипотечного рынка повлияет рост конкуренции в сегменте. Одинаковое количество голосов получили версии, что качество ипотечного портфеля может ухудшиться, могут быть риски банкротства партнёров-застройщиков (по 5%). Ещё столько же (5%) склоняется к версии, что существенных вызовов в среднесрочной перспективе – нет.

Снижение процентных ставок по ипотеке, а вместе с тем – и доходности самого продукта, заставляют игроков рынка придумывать новые ходы, так как для расширения клиентской базы одних ставок в качестве аргумента – недостаточно. Обострение конкуренции – неизбежно. В каком ключе она будет развиваться и какие кредитные организации смогут сохранить свои позиции? По мнению экспертов, основной акцент будет ставиться на сервис и качество предоставляемых услуг, а также выгодные условия кредитования. «Лидирующие позиции по-прежнему останутся за банками с государственным участием, а также за банками с развитыми digital-технологиями, так как именно в плоскости качественного сервиса будет вестись борьба за клиента», — ожидает Карина Кучерук.

«В первую очередь здесь необходимо выделить государственные банки, а также коммерческие с хорошим кредитным конвейером и отработанными процессами. Можно говорить о топ-10 в стране, именно здесь будет продолжать консолидироваться основной объём кредитования по ипотеке. Борьба останется ценовой, но большую роль будут играть и сервисные, и digital-стороны», — дополняет Антон Комаров.

«На мой взгляд, наиболее устойчивые позиции в 2018 году будут у топ-10 банков на рынке ипотеки. Основная борьба будет в рамках сервиса и условий за текущих клиентов банков-конкурентов», — соглашается Алексей Тартышев.

 «Конкуренция в банковской сфере всегда была достаточно высокой, однако в последние несколько лет она достигла наибольшего пика. Всё больше банков совершенствуют технику общения с клиентом «от двери до оказания услуги». Конкурентная борьба будет развиваться в сфере предоставления качественного сервиса и индивидуального подхода к клиенту», — предвидит Тимур Губайдулин.

«Те банки, которые уже давно и активно работают по ипотеке, останутся на рынке, борьба за клиента будет как ценовая (по ставкам), так и по условиям и сервису. Банки будут пытаться сделать продукт проще и удобнее для клиента, можно смело говорить, что 2018 год будет годом покупателя», — допускает Антон Суворкин.

«В условиях усиления конкурентной борьбы за клиента сохранить устойчивые позиции на рынке ипотечного кредитования смогут те кредитные организации, которые будут предлагать максимально привлекательные условия по ипотеке: низкие процентные ставки, небольшой размер первоначального взноса, лояльный подход к оценке кредитоспособности клиента», — ориентирует Пётр Пенягин.

Нам же остаётся надеяться, что прогнозы экспертов найдут своё отражение в 2018 году, а сервис и условия ипотечного кредитования окажутся максимально удобными и доступными для потенциальных заёмщиков и тех, кто решится на рефинансирование своего кредита. Накануне публикации материала первой ласточкой грядущих изменений стало известие о том, что на заседании совета директоров ЦБ РФ принято решение о снижении ключевой ставки на 50 базисных пунктов (до 7,75%) с 18 декабря 2017 года. Для ипотечных заёмщиков эта новость означает, что в ближайшее время последует реакция со стороны кредитных организаций и не исключена новая волна незначительных понижений процентных ставок по кредитам.

Светлана Башурина

Share this post for your friends:

Friend me: